地產(chǎn)央企繼續(xù)保持了沖勁。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，保利發(fā)展延續(xù)了去年底的攻勢(shì)，以1138億元的銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)占據(jù)榜單第一，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口(001979)分別位列4—6名，中國(guó)金茂緊追至第11名。

拿地方面，華潤(rùn)置地繼續(xù)位列權(quán)益拿地榜第一，斥資103億元獲取了37萬平方米土地，保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)也均位列榜單前十，中國(guó)金茂則未進(jìn)入TOP 100榜單。

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2022年全年，地產(chǎn)央企銷售額及拿地金額也在排行榜登上新臺(tái)階。

但實(shí)際上，不管是投資額還是銷售額，頭部央企的節(jié)奏相較此前均有所放慢，相對(duì)民企“先快后慢”的收縮幅度而言，央企更像是保持勻速，在這場(chǎng)“馬拉松”中堅(jiān)持跑得更遠(yuǎn)。

相對(duì)“加速”

市場(chǎng)行情對(duì)所有參與者是“一視同仁”的。

2022年，全國(guó)商品房銷售額約13.33萬億元，與歷史峰值2021年比較，下降 26.7%。地產(chǎn)央企的銷售額也有不同程度的下降，但除金茂外，其他四家降幅均優(yōu)于行業(yè)平均水平。

“握緊錢包”的也不僅僅是民企，央企花錢拿地也更加謹(jǐn)慎，只是在昔日拿地大戶碧桂園等民企幾近“隱身”求生存的背景下，央企看起來非常“大方”。

2022年，頭部地產(chǎn)央企中，僅華潤(rùn)置地新增項(xiàng)目較上年多了10個(gè)，總拿地金額也有所減少；招商蛇口新增項(xiàng)目數(shù)減半。

但一定程度上，市場(chǎng)又是“偏愛”地產(chǎn)央企的。

2022年，地產(chǎn)央企銷售排名跨上新臺(tái)階，保利發(fā)展躋身行業(yè)第二，華潤(rùn)銷售額達(dá)到歷史新高的第四，中海位列第五，招商蛇口排名第六，中國(guó)金茂也躍升至第十二。

五家地產(chǎn)央企銷售額降幅平均值為16.8%，約優(yōu)于行業(yè)平均值10個(gè)百分點(diǎn)。

由于地產(chǎn)央企在2022年保持了相對(duì)穩(wěn)定的投資力度，未來幾年其銷售額表現(xiàn)優(yōu)于民企是大概率的事。在業(yè)績(jī)會(huì)上，多家央企對(duì)未來充滿信心，定下了2023年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。

招商蛇口將2023年的簽約銷售金額目標(biāo)定在了3300億元，較去年的銷售額有近13%的增幅，還提出了“3年內(nèi)躋身五強(qiáng)”的目標(biāo)。

保利發(fā)展雖未在業(yè)績(jī)會(huì)上提及“近三爭(zhēng)一”的口號(hào)，公司董事長(zhǎng)劉平以“2023年將繼續(xù)不斷做強(qiáng)做大自身”回應(yīng)年度目標(biāo)的提問，但今年前三個(gè)月，保利發(fā)展已躋身銷售榜單第一名。

中海地產(chǎn)將2023年的銷售目標(biāo)增幅定在20%，公司行政總裁張智超稱“對(duì)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)充滿信心”、“我們內(nèi)部肯定有更高的目標(biāo)”。

華潤(rùn)置地并未對(duì)外公布全年業(yè)績(jī)指標(biāo)，管理層稱，“公司以堅(jiān)定的信心要努力完成2023年全年業(yè)績(jī)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)?！?/p>

地產(chǎn)行業(yè)新的格局正在形成，頭部央企成為市場(chǎng)存在感越來越強(qiáng)的參與者。未來，頭部央企的競(jìng)爭(zhēng)也不限于規(guī)模的較量。

今年，國(guó)資委對(duì)中央企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)體系進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，將“兩利四率”調(diào)整為“一利五率”，即用“凈資產(chǎn)收益率”替換“凈利潤(rùn)”指標(biāo)，在利潤(rùn)總額、凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率、資產(chǎn)負(fù)債率、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率六個(gè)方面進(jìn)行考核，對(duì)央企的盈利能力提出了更高的要求。

兩大支撐

投資布局上的優(yōu)勢(shì)為地產(chǎn)央企業(yè)績(jī)優(yōu)于平均水平提供了支撐。

據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2022年全年，一線城市新建商品住宅成交面積同比下降23.7%，降幅為各線城市最小，展現(xiàn)了較強(qiáng)的韌性。同時(shí)，50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)至81.3%，一線城市銷售額占比增加6.9個(gè)百分點(diǎn)至26.3%。

從年報(bào)披露信息看，幾大央企布局多集中在一二線，較大程度地躲過了市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

從銷售結(jié)構(gòu)看，招商蛇口2022年在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%，上海單城銷售金額突破740億元，在“強(qiáng)心16城”的銷售占比達(dá)80%；投資方面，其將城市進(jìn)行分類，圈定了核心30個(gè)城市，并重點(diǎn)投資“6+10城”，去年在“6+10城”的投資金額占比達(dá)90%，單城投放權(quán)益地價(jià)高達(dá)31億元。

華潤(rùn)置地聚焦高能級(jí)城市深耕戰(zhàn)略也初現(xiàn)成效，去年其一二線城市簽約占比提升至87%，其中前十城市簽約占比同比提升11個(gè)百分點(diǎn)至61%；從新增地塊看，92%投資集中在一二線城市。

保利發(fā)展近年來在重點(diǎn)布局的38城貨量?jī)?chǔ)備保持在75%以上，去年在38城的拓展金額占比達(dá)98%。

中海2022年投資拿地中， 一二線城市的貨值占比為87%，北上廣深四個(gè)一線城市的新增貨值占比48.1%；今年可售貨量的73%在一線和強(qiáng)二線城市。

融資成本優(yōu)勢(shì)則是地產(chǎn)央企保持投資力度的底氣。

2021年下半年來，多家企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，房企融資環(huán)境惡化，不少企業(yè)都奔波在“找錢”的路上，難以開源便只能節(jié)流，減小投資力度。

而憑借“好的出身”，地產(chǎn)央企更容易拿到“便宜的錢”。2022年，多家地產(chǎn)央企融資成本保持在行業(yè)最低區(qū)間，在手現(xiàn)金充裕。

其中，招商蛇口年內(nèi)在公開市場(chǎng)融資327.2億元；中海地產(chǎn)年內(nèi)發(fā)揮境內(nèi)外雙融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，融資943.2億元；華潤(rùn)置地年內(nèi)在公開市場(chǎng)融資391億元；保利發(fā)展年內(nèi)提升直接融資比重，累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計(jì)規(guī) 模同比增長(zhǎng)40.72%。