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這應(yīng)該是碧桂園近幾年來業(yè)績會最為與眾不同的一次。

一來這是楊惠妍正式接班父親楊國強(qiáng)角色后的業(yè)績會首秀；二來碧桂園首次清晰地提出戰(zhàn)略新布陣，業(yè)務(wù)端第二增長曲線的打造以及“一二線城市”的區(qū)域布局和產(chǎn)品錘煉。

當(dāng)然，碧桂園的上述新動作，也是基于宏觀環(huán)境的變化、企業(yè)自身的發(fā)展做出的新調(diào)整。

2022年是極不平凡的一年，房企普遍迎來生存大考。在這次前所未有的“洗禮”中，雖然碧桂園依靠過去牢固的基礎(chǔ)，經(jīng)受住了挑戰(zhàn)，也做出了一些預(yù)判，業(yè)績表現(xiàn)也算穩(wěn)定。但業(yè)績會上莫斌總裁依然表示“我們對自己交出的答卷并不滿意。”

過去一年的壓力和準(zhǔn)備

過去一年，碧桂園權(quán)益銷售額約3574.7億元，全年去化率達(dá)65%，權(quán)益回款率約93%，并連續(xù)7年超過90%。

在2022年嚴(yán)峻形勢下，碧桂園非常重視現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債表及利潤的平衡。

公司通過經(jīng)營性現(xiàn)金流去償還短期限的融資，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，本期經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入約為356.2億元，總現(xiàn)金余額約1476億元，較中期維持穩(wěn)定。現(xiàn)金短債比維持在1.6倍左右，出于行業(yè)較有水平，可充分覆蓋年內(nèi)到期的債務(wù)。

此外，公司進(jìn)一步降杠桿，凈借貸比率從中期的48.1%，進(jìn)一步下降至40%以內(nèi)，是近10年以來的最低值。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從20年中期的81%持續(xù)下降至69.4%，首次降至70%以下。充盈的現(xiàn)金流，也為碧桂園應(yīng)對外界變化奠定了堅實的財力基礎(chǔ)。

進(jìn)入2023年，市場復(fù)蘇企穩(wěn)，碧桂園也在各個層面做足了準(zhǔn)備。

比如，在財務(wù)管控上，為匹配市場復(fù)蘇的基調(diào)，碧桂園將全面預(yù)算納入了戰(zhàn)略高度，堅持現(xiàn)金流是前提，利潤是核心的方針，將經(jīng)營目標(biāo)利潤、現(xiàn)金流資源、費用等全部納入其中，形成系統(tǒng)的經(jīng)營策略和計劃，并定期跟蹤經(jīng)營數(shù)據(jù)，制定改善措施，資源鋪排緊緊圍繞保交付、保資產(chǎn)、保安全和保信用展開的。

再比如，近期碧桂園也開展了一系列的組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化措施，聚焦優(yōu)秀人才，用優(yōu)秀的區(qū)域總管區(qū)域公司，提拔了一批綜合經(jīng)營管理能力較強(qiáng)的區(qū)域總裁，通過人員調(diào)整，最大化發(fā)揮優(yōu)秀管理者能力的優(yōu)勢的同時，兼顧屬地市場的深耕延續(xù)性，有效激活組織活力，提升長期的競爭力。

而接下來碧桂園還會有一些提質(zhì)增效的動作。

布局確定性的市場

過去多年，憑借著在三四線城市的下沉和深耕，碧桂園走出了自己的一條差異化之路，直至成為行業(yè)龍頭。

但如今房地產(chǎn)形勢發(fā)生了新的變化，新的分化。所以碧桂園也采取了相應(yīng)的對策。

自去年開始公司進(jìn)行土儲結(jié)構(gòu)調(diào)整，因為三、四線市場波動性比較大，穩(wěn)定性是弱于一、二線城市，在未來一段時間會積極參與，比如像西安、上海、寧波等高確定性市場?！霸诖_定性的市場上拿地，也是為了整體毛利率向上?！?/P>

碧桂園管理層表示，2022年，碧桂園進(jìn)一步收縮投資力度，但是出手更為精準(zhǔn)，高度聚焦低溢價率、高確定性城市，分別在佛山、張家口、蘭州等地新獲取9個項目，71%分布在一二線城市。

2023年公司已經(jīng)重啟拿地，整體投資方向?qū)@人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、供需情況等核心變量進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)，重質(zhì)輕量，聚焦一二線核心城市。通過新增土儲布局的調(diào)整，碧桂園計劃用3-5年的時間，將公司一二線對三四線的貨值比例提升至50%對50%，用優(yōu)質(zhì)的土地資源支撐公司未來的穩(wěn)健發(fā)展。

莫斌指出，關(guān)于拿地的預(yù)算，全年依然保持著行穩(wěn)致遠(yuǎn)，以整個經(jīng)營性安全為先的策略和方案，整個市場目前處在筑地復(fù)蘇的階段，上半年，一線強(qiáng)二線市場在逐漸的觸底復(fù)蘇，碧桂園會在市場曲線的右側(cè)進(jìn)行土地的獲取。強(qiáng)調(diào)公司拿地的預(yù)算依然是相對保守，常年保持在40%以內(nèi)，但今年不會規(guī)定公司投資量，而是更注重投資的質(zhì)，這部分的預(yù)算根據(jù)實際的銷售和市場機(jī)會的呈現(xiàn)進(jìn)行安排。

目前，碧桂園依然是全國布局最為廣泛且均衡的房地產(chǎn)企業(yè)。年報顯示，集團(tuán)位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約9555億元，另有潛在權(quán)益可售資源2528億，合計約1.2萬億，權(quán)益可售資源分布合理，75%位于長三角/珠三角/環(huán)渤海等五大都市圈，可支撐公司未來的發(fā)展需求。

此外，在一二線產(chǎn)品力的錘煉上，楊惠妍回歸到商業(yè)最基礎(chǔ)的邏輯上表示，大家一直覺得碧桂園三四線做得比較強(qiáng)，最近我們把產(chǎn)品力提高到要用三到五年打造的最重要的能力，首先打造的是一二線的產(chǎn)品，我們組織了非常強(qiáng)大的團(tuán)隊，新的產(chǎn)品即將面世。

打造第二增長曲線

在主營業(yè)務(wù)與多元業(yè)務(wù)的關(guān)系上，碧桂園堅持一體兩翼的布局：房地產(chǎn)是主體，兩翼分別為輕資產(chǎn)發(fā)展的代管代建和科技建造，后者也將成為碧桂園未來增長的第二條曲線。其他新業(yè)務(wù)基本上趨于暫停或收尾狀態(tài)。

科技建造是碧桂園走有質(zhì)量發(fā)展之路的重要一環(huán)。2022年6月，碧桂園將旗下建筑子公司和原博智林旗下的總包單位進(jìn)行整合，成立了科技建筑集團(tuán)。截至2023年1月，碧桂園已有33款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋30個省份（直轄市、自治區(qū)）超600個項目，累計交付超1700臺，累計應(yīng)用施工面積超千萬平方米。

除了有效助力開發(fā)業(yè)務(wù)的提質(zhì)增效，科技智慧建造體系也為碧桂園的代管代建業(yè)務(wù)打開了新發(fā)展空間。據(jù)悉，碧桂園布局代管代建市場已經(jīng)超過7年，累計承接項目超150個，累計在管面積近1300萬平方米。自2022年以來，該公司共計獲取5個新項目，預(yù)計貨值85億元。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，托底拿地的地方平臺公司、主導(dǎo)保障性住房建設(shè)的地方政府，以及接管保交樓工作的AMC代建需求正在急劇增多。2022年，盡管土地交易整體規(guī)模在下降，但是國企和城投公司在集中供地中的拿地比例上升到了約80%，其中城投類公司拿地后開工率非常低，2022年開工率只有8%，這也為代建提供了很多的業(yè)務(wù)機(jī)會，這些未開工地塊未來大概率會到代建市場采購專業(yè)開發(fā)服務(wù)。

在碧桂園看來，以科技智慧建造體系為依托的代管代建業(yè)務(wù)，有望成為公司開拓輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的新增長點，與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)形成互補(bǔ)之勢。