文 |研究員 陳悅

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2023年3月29日，保利物業(yè)披露了公司2022年全年業(yè)績公告。

據(jù)企業(yè)業(yè)績公告披露，截至2022年底，保利物業(yè)營業(yè)總收入達136.87億元，同比增長26.9%；毛利約為25.74億元，同比增長27.8%，毛利率約為18.81%；年內溢利約11.33億元，同比增長約30.1%，凈利率約為8.3%。在大物業(yè)戰(zhàn)略布局下，報告期內，保利物業(yè)合同管理面積達7.72億平方米，新簽約第三方項目中，單年合同金額達千萬級的項目數(shù)量達35個，市場競爭力進一步加強。在激烈的市場競爭環(huán)境下，保利物業(yè)通過聚焦內生式增長，堅持深耕策略，以良好的品質口碑贏得市場。2022年，保利物業(yè)各項核心數(shù)據(jù)逆勢增長，發(fā)展勢頭積極穩(wěn)健，向十四五戰(zhàn)略目標扎實推進。

2022年，對于物企而言市場波動的影響較大，物企營收增速放緩，盈利能力普遍下滑，韌性、穩(wěn)健、長期主義、高質量發(fā)展成為高頻熱點內容，在規(guī)?；l(fā)展過程中，經(jīng)營向好的企業(yè)均表現(xiàn)出極強的戰(zhàn)略定力。保利物業(yè)持續(xù)推進“大物業(yè)”戰(zhàn)略，發(fā)展規(guī)模進一步突破，截至2022年12月31日，保利物業(yè)已經(jīng)進入全國29個省、直轄市與自治區(qū)的210個城市，合同管理項目達到2721個，在管項目2089個，項目業(yè)態(tài)覆蓋住宅社區(qū)、商業(yè)及寫字樓、公共及其他物業(yè)，全國化布局進一步擴大。

以能力促增長，呈現(xiàn)高質量發(fā)展

在復雜多變的市場環(huán)境下，2022年物業(yè)企業(yè)整體發(fā)展放緩，且呈現(xiàn)增收不增利的境況。時至3月底，已披露2022年業(yè)績公告的上市物企近半數(shù)，以100億營收為第一梯隊上市物企分界線，保利物業(yè)以近137億營收穩(wěn)居第一梯隊，并且從核心經(jīng)營指標上看，保利物業(yè)呈現(xiàn)營收利潤雙增，營收增速達26.9%；毛利增速達27.8%，在第一梯隊中增速第二；凈利增速達30.1%，在第一梯隊中增速第一。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，在已披露2022年年報的30余家上市物企中，保利物業(yè)作為唯一一家利潤增速大于規(guī)模增速的物企，呈現(xiàn)出增收且增利的積極發(fā)展態(tài)勢。保利物業(yè)踐行長期主義發(fā)展路徑，不斷深化高品質、高質量發(fā)展道路，并且以自身的發(fā)展為行業(yè)下一個發(fā)展方向提供思路，即從機會增長轉向能力增長。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，克而瑞物管華南區(qū)域整理

2022年，保利物業(yè)良好的成績單源于多方能力的強化和提升。如在規(guī)模化發(fā)展中，堅持核心深耕、有密度的擴張；在業(yè)務發(fā)展上，聚焦優(yōu)質核心業(yè)態(tài)，持續(xù)提升專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化能力；在項目管理上，全面開展精益管理，以“品質改善、管理提升、經(jīng)營增長、服務可視、團隊穩(wěn)定”的鉆石模型，樹立管理標桿項目；在組織管理上，強化專業(yè)能力和垂直能力建設，以長效激勵體系，激發(fā)團隊戰(zhàn)斗力。保利物業(yè)通過多維能力強化，在規(guī)模化、高質量發(fā)展道路上走得越來越穩(wěn)。

營收穩(wěn)健增長，呈多元均衡發(fā)展

營收實現(xiàn)136.87億元，保持穩(wěn)健增長。保利物業(yè)始終堅持十四五的戰(zhàn)略方向，踐行“持續(xù)深耕、全面精益、加速數(shù)字化賦能”的核心經(jīng)營策略，實現(xiàn)營收穩(wěn)健增長。據(jù)年報數(shù)據(jù)披露，保利物業(yè)2022年營收達到136.87億元，對比2021年營收107.83億元，增長了近30億元，同比增速達26.9%，近三年復合增速達31.88%，展現(xiàn)高穩(wěn)定性發(fā)展。

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多元營收結構，均衡發(fā)展。保利物業(yè)始終以“物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務”三大板塊為主，在市場化發(fā)展中，不斷強化服務能力，使營收結構呈現(xiàn)多元、均衡態(tài)勢。

三大業(yè)務并進，呈現(xiàn)6：2：2結構。從2022年營收結構上來看，物業(yè)管理服務收入占比約62%；非業(yè)主增值服務收入占比約16%；社區(qū)增值服務收入占比約22%，收入結構與2021年對比，基本保持穩(wěn)定狀態(tài)。

其中，物業(yè)管理服務是主要收入來源，收入達到84.28億元，較2021年66.70億元增長了17.58億元，同比增速約26.36%，在總營收中占比達到62%。得益于在管項目面積的擴大及在管數(shù)量的增長。

其次是社區(qū)增值服務，收入達到30.64億元，較2021年23.01億元增長了7.63億元，同比增速約33.15%，在總營收中占比提升到22%。主要得益于：管理規(guī)模擴張和服務用戶的增長，疊加優(yōu)質基礎服務帶來的客戶黏性，為社區(qū)增值服務帶來良好業(yè)務基礎；以及社區(qū)零售、美居服務、空間運營、家政服務、車位服務等垂直產(chǎn)業(yè)服務能力的不斷提升。

非業(yè)主增值服務占比約16%，收入達到21.95億元，較2020年18.11億元，同比增長約21.17%。主要由于向物業(yè)開發(fā)商提供案場協(xié)銷服務項目數(shù)量的增長，寫字樓租金收入的增長，以及其他非業(yè)主增值的穩(wěn)定增長。

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保持住宅規(guī)模優(yōu)勢，發(fā)力商寫、全域服務。據(jù)企業(yè)年報披露，2022年保利物業(yè)物業(yè)管理收入來源拆分為住宅、非住兩大類別，收入占比達6：4。

保利物業(yè)聚焦深耕住宅、商寫、公共服務三大核心，從住宅、商寫、公共及其他物業(yè)三個類別來看，均保持穩(wěn)定增長，2022年住宅物業(yè)管理收入達50.87億元，占物業(yè)管理收入的60.4%；商業(yè)及寫字樓收入達12.80億元，占物業(yè)管理收入的15.2%；公共及其他收入達20.62億元，占物業(yè)管理收入的24.5%，商寫、公服業(yè)態(tài)的營收增速分別達41%及26%，三大業(yè)態(tài)并重的發(fā)展路徑更加明顯。

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體系內體系外雙驅動，內外營收比達6：4。物企穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展來源于母公司強有力的支持，及市場化拓展，在競爭環(huán)境日趨激烈的情況下，保利物業(yè)母公司的支持表現(xiàn)出了高質量、可持續(xù)性，結合保利物業(yè)自身的競爭優(yōu)勢，不斷強化的市拓能力，為營收的穩(wěn)定增長帶來高確定性。從物業(yè)管理收入來源看，2022年保利發(fā)展貢獻收入達51.63億元，占物業(yè)管理收入的61.3%；第三方貢獻收入達32.66億元，占物業(yè)管理收入的38.7%。

且報告期內，保利物業(yè)新中標第三方項目單年合同金額27.7億元，第三方物管收入同比增長42.4%，第三方物管收入貢獻持續(xù)攀升。

在管規(guī)模達5.76億㎡

市拓強勁，策略清晰

在大物業(yè)戰(zhàn)略牽引下，保利物業(yè)管理規(guī)模穩(wěn)定增長。截至2022年12月31日，保利物業(yè)合同管理面積增至7.72億平方米，增長了1.15億平方米，同比提升約17.6%。合同項目數(shù)增至2721個。在管面積約5.76億平方米，增長了1.11億平方米，同比增長23.8%。在管項目增至2089個。

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市拓強勁，第三方占比超60%。從管理面積來源上看，在管面積中保利發(fā)展貢獻2.23億平方米，占在管面積的38.7%；第三方拓展面積3.53億平方米，占在管面積的61.3%。在合同管理面積中保利發(fā)展和第三方拓展占比約為4：6。保利物業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，來源于大股東保利發(fā)展控股的穩(wěn)健發(fā)展，給物業(yè)帶來了持續(xù)優(yōu)質的業(yè)務增量，另一方面，不斷強化的市拓能力和清晰的拓展策略，為其高質量發(fā)展奠定基礎。

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以“深耕”為拓展核心策略，有密度的擴張。在穩(wěn)定規(guī)模增長下，保利物業(yè)的市場拓展堅持“深耕”的策略，保持有密度的規(guī)模擴張。加強核心城市、核心業(yè)態(tài)與優(yōu)質資源的三大深耕策略，不斷提升拓展質量。

在深耕區(qū)域方面，聚焦優(yōu)質城市，通過發(fā)揮多業(yè)態(tài)協(xié)同拓展優(yōu)勢與加大核心城市拓展力度，實現(xiàn)核心區(qū)域的密度提升，業(yè)務布局加速向核心城市集中，達成有密度的規(guī)模。

在深耕業(yè)態(tài)方面，聚焦商辦、公建、城市服務等多個優(yōu)質業(yè)態(tài)，打造細分業(yè)態(tài)規(guī)模優(yōu)勢，鞏固非住業(yè)態(tài)領先優(yōu)勢。截止2022年末，非居項目簽約占比達88.3%。

在深耕優(yōu)質資源方面，2022年保利物業(yè)率先提出“裝配式”服務模式，貼近細分行業(yè)場景進行標準化服務設計，同時基于服務模塊化解構，升級差異化服務能力。在垂直服務領域，為客戶提供因需組合的“裝配式”服務。年報顯示，年內新簽約第三方項目中，保利物業(yè)單年合同金額千萬級的項目數(shù)量達到35個，單年合同金額占比達到50.0%。

強化市拓能力建設。2022年，在自身品牌優(yōu)勢和經(jīng)營管理能力之外，保利物業(yè)從拓展人員能力、中后臺賦能、拓展協(xié)同效應上，增強了市拓能力建設。針對拓展團隊，開展全方位專業(yè)培訓，并以標志性項目作為培訓基地，提升拓展人員的實戰(zhàn)能力；升級拓展中后臺，提供全業(yè)態(tài)拓展工具包，對于不同細分業(yè)態(tài)提供差異化的服務方案賦能，精準適配客戶需求，提升拓展效率；重點項目跟進上，由高層管理者掛帥，加強拓展聯(lián)動性。

社區(qū)增值產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有質增長

挖掘社區(qū)增值服務發(fā)展?jié)摿?，發(fā)揮客戶資源優(yōu)勢，聚焦產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。保利物業(yè)社區(qū)增值服務主要包括美居服務、社區(qū)零售、車場管理服務、空間運營、社區(qū)便民及其他服務五大產(chǎn)業(yè)。

2022年保利物業(yè)社區(qū)增值服務收入達30.64億元，同比增長33.1%。從收入貢獻的整體結構上，表現(xiàn)較好的分別是社區(qū)零售、社區(qū)便民、美居服務及車場管理服務，其中美居服務收入達5.58億元，同比增長38.5%；社區(qū)零售收入達9.08億元，同比增長88.4%；車場管理服務收入達3.25億元，同比增長8.0%；社區(qū)便民及其他服務收入達9.45億元，同比增長26.1%。

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社區(qū)增值服務盈利能力強，呈現(xiàn)有質增長。報告期內，社區(qū)增值整體毛利達9.79億元，對比2020年毛利5.29億元，近倍數(shù)增長，并且2022年毛利率增至31.95%，毛利率在保持高位的情況下，穩(wěn)步增長。

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推進社區(qū)增值服務產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。物業(yè)管理在社區(qū)增值服務上的優(yōu)勢主要依托龐大的業(yè)主群體資源和業(yè)主粘性，保利物業(yè)在社區(qū)增值服務上，通過對業(yè)主需求的把握和精確定位，優(yōu)化產(chǎn)品供應鏈，以求將社區(qū)增值服務作為新的盈利點。2022年，保利物業(yè)充分發(fā)揮物企優(yōu)勢，聚焦核心產(chǎn)業(yè)能力建設，貼近社區(qū)場景及業(yè)主需求，升級社區(qū)零售、美居裝修等領域核心產(chǎn)品升級，實現(xiàn)專業(yè)化、垂直化發(fā)展。

通過產(chǎn)業(yè)能力與社區(qū)場景結合，推進垂直化產(chǎn)業(yè)打造升級。在社區(qū)中建立前置倉，聚焦米糧油等剛需重貨，推出30分鐘上門送達模式。目前，在全國已建設前置倉628個，打造多個千萬級爆品。

上線業(yè)內首個一站式房屋全托品牌——保利托房，聯(lián)動美居、家政等服務，將點狀的經(jīng)紀業(yè)務交易升級為長周期以房屋資產(chǎn)為核心的一站式服務，為業(yè)主提供房屋市場咨詢、托管、養(yǎng)護、租售以資產(chǎn)為核心的一體化服務。首家門店廣東佛山紫山店營業(yè)一周取得鑰匙委托量，達到傳統(tǒng)中介服務商3個月的委托量，試點租售業(yè)績市占率商圈第一。通過強化客戶服務體驗改良傳統(tǒng)商業(yè)模式、優(yōu)化產(chǎn)品盈利模型，促進社區(qū)增值服務煥發(fā)出新的產(chǎn)業(yè)競爭力。

開創(chuàng)城市服務新模式

在城市服務上，保利物業(yè)將城鎮(zhèn)全域升級到城市全域，開創(chuàng)超大型城市服務新模式。保利物業(yè)發(fā)揮公服賽道優(yōu)勢，以單個項目為原點，通過深耕、拓展，實現(xiàn)區(qū)域和業(yè)務的疊加，構建全域化服務。保利物業(yè)不斷強化基層治理能力，城市服務產(chǎn)品及服務體系，逐步從鎮(zhèn)域、市域發(fā)展到全域治理，以5G服務產(chǎn)品為主，持續(xù)構建城市服務能力。

以浙江西塘鎮(zhèn)為例，保利物業(yè)服務的范圍已從西塘鎮(zhèn)走向嘉善縣，直至輻射覆蓋嘉興市，全線服務收入規(guī)模穩(wěn)步增長，實現(xiàn)可生長的嘉興樣板。在此基礎上，更以廣州塔景區(qū)項目為代表，延伸出海珠樣板，實現(xiàn)全域服務模式從城鎮(zhèn)走向城市的可復制和迭代升級。

以廣州海珠區(qū)為例的城市全域服務新模式

2022年，保利物業(yè)在廣州海珠區(qū)拓展了包括廣州海珠國家濕地公園、海珠區(qū)文化廣電旅游局、海珠區(qū)體育館等在內的一批項目，涵蓋城市景區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、行政辦公樓等多元業(yè)態(tài)，區(qū)域在管項目超35個，單年合同金額超3億，區(qū)域項目密度大幅提升，成功開創(chuàng)了超大型城市全域服務新模式。

小結

在物業(yè)管理行業(yè)新的發(fā)展形勢下，規(guī)?；l(fā)展依然是主旋律，并且趨向高質量增長和經(jīng)營效率的提升。2022年，保利物業(yè)依然踐行“持續(xù)深耕、全面精益、加速數(shù)字化賦能”的核心經(jīng)營策略，在“大物業(yè)”戰(zhàn)略下，保持以住宅、商業(yè)、公建三大業(yè)態(tài)為主要發(fā)力的方向，持續(xù)深耕，做優(yōu)品質，同時在產(chǎn)品體系和標準的梳理上愈加清晰，推出“親情和院”“四時雅集”“東方禮遇”“星云企服”和“鎮(zhèn)興中國”五大產(chǎn)品服務體系，打造差異化的服務特色，持續(xù)深化服務與品牌的協(xié)同。未來，保利物業(yè)將在聚焦深耕的前提下做規(guī)?；?、高質量、品質化發(fā)展，在“攻堅市場，登高品質，提效運營”領域持續(xù)發(fā)力，樹立好央企發(fā)展的旗幟。

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