經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者陳月芹 如果你習(xí)慣了管理層全程念稿發(fā)布過去一年成績的業(yè)績會(huì)，萬物云可能會(huì)讓你眼前一亮。

3月28日，萬物云這家兼具“上市新銳”和“老牌物企”標(biāo)簽的公司召開了登陸資本市場以來的首場業(yè)績會(huì)，其董事長朱保全終于成為一場業(yè)績會(huì)的主角。

地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)公司一般會(huì)將業(yè)績會(huì)控制在1小時(shí)內(nèi)，萬物云則不同，2022年業(yè)績會(huì)持續(xù)了近2個(gè)小時(shí)，僅朱保全介紹業(yè)績環(huán)節(jié)就足足脫稿講了52分鐘，從疫情和地產(chǎn)下行對物業(yè)公司各環(huán)節(jié)的影響，講到三大主營業(yè)務(wù)發(fā)展成色，再到“蝶城+”的一步步落地，以及科技對產(chǎn)業(yè)互聯(lián)、空間物聯(lián)構(gòu)想的賦能。

(資料圖)

朱保全很久沒在公開場合說這么多話了，自公布從萬科集團(tuán)分拆物業(yè)上市消息開始，萬物云進(jìn)入了數(shù)月的靜默期。上一次公開發(fā)言還是去年11月，他只是以萬科物業(yè)負(fù)責(zé)人的身份，講行業(yè)，講物業(yè)公司應(yīng)該如何客觀面對與開發(fā)商的關(guān)系。

坐不住了

業(yè)績會(huì)的最后，有投資者提問：現(xiàn)在蝶城及其生態(tài)圈的開發(fā)進(jìn)展和未來戰(zhàn)略節(jié)奏是什么樣的？

發(fā)言席上的朱保全坐不住了，起身拔起話筒，走到臺(tái)前，讓工作人員調(diào)出一張他臨時(shí)加的圖?！敖裉煸缟希I(yè)績會(huì)開始前），我想來想去，覺得這張圖還是值得說一下”，這張圖列出了萬物云“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)+空間物聯(lián)”的邏輯框架，以便外界更了解各板塊之間如何串聯(lián)，蝶城只是產(chǎn)業(yè)互聯(lián)的一個(gè)落地形態(tài)。

朱保全走到臺(tái)前詳解“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)+空間物聯(lián)”邏輯框架

朱保全問過ChatGPT，什么是產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，答案中有幾個(gè)關(guān)鍵詞：與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合、智能物聯(lián)、智能調(diào)度、云平臺(tái)、供應(yīng)鏈效率提高。

再去看各業(yè)務(wù)，目前朱保全將其分成三個(gè)維度：

第一個(gè)維度，萬科物業(yè)（住宅物管）和萬物為家（做租售的樸鄰等）構(gòu)成了社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)，即物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)、維修費(fèi)、租金；萬物梁行（商管）和萬物云城（城市服務(wù)）組成政企空間綜合服務(wù)管理，未來主要抓住外包的機(jī)會(huì)去做。這都是非常傳統(tǒng)的行業(yè)，除了萬物為家，剩下的三塊業(yè)務(wù)可能把續(xù)約率做得很好，但只是線性增長，很難做到邊際效應(yīng)改善。

上述4個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由萬物云直接控股，再加上萬物云研發(fā)的科技板塊，形成產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，這是第二個(gè)維度。其中，智能物聯(lián)和傳統(tǒng)行業(yè)相結(jié)合，就是3公里半徑內(nèi)形成的“蝶城+”。朱保全透露，還有在商業(yè)空間和萬物梁行所做的“企服+”、政企空間和萬物云城做的“公共服務(wù)+”。

進(jìn)入第三個(gè)維度，即AIoT（人工智能物聯(lián)網(wǎng)）+BPaaS（業(yè)務(wù)流程即服務(wù)），目前形成的核心產(chǎn)品是靈石E控服務(wù)器，已應(yīng)用于5個(gè)蝶城項(xiàng)目試點(diǎn)改造；BPaaS解決物業(yè)復(fù)雜場景下服務(wù)流程不易標(biāo)準(zhǔn)化的難題，武漢DOC（遠(yuǎn)程數(shù)字運(yùn)營中心）可解決千萬級(jí)別工單/任務(wù)的分發(fā)，提高內(nèi)部效率。

當(dāng)外界問及朱保全2023年、2024年還會(huì)做什么偉大的事情，他的回答是不會(huì)了，“最核心戰(zhàn)略就是做兩個(gè)生態(tài)——在街道空間里做蝶城+，在園區(qū)和企業(yè)之間做企服+，到2030年之前把這張圖做成”。

過去一年的多項(xiàng)財(cái)務(wù)增長數(shù)據(jù)，初步驗(yàn)證了上述構(gòu)想的可行性。期內(nèi)營收301.06億元，同比增長27%，其中住宅物業(yè)服務(wù)收入148億元，占總收入近一半，是現(xiàn)金流穩(wěn)定器；商企空間中的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)收入75.45億元，占總收入1/4；科技板塊實(shí)現(xiàn)收入達(dá)23.8億元。整體毛利率為14.1%，較2021年下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，在手現(xiàn)金133.5億元，年內(nèi)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額有27.56億元。

對沖危機(jī)

談疫情影響和地產(chǎn)行業(yè)寒冬，朱保全希望投資者理解過去一年成績來之不易，有真實(shí)存在的困難，比如來自開發(fā)商端的收入銳減，新開盤萎縮導(dǎo)致前介和案場業(yè)務(wù)大幅下滑，開發(fā)商新交付的未售空置房帶來的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)，以及其他關(guān)聯(lián)應(yīng)收款增加，原本毛利不菲的代銷車位生意也艱難許多……

體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，開發(fā)商增值服務(wù)收入不及預(yù)期，下半年原定目標(biāo)是完成收入19億元，實(shí)際只完成15.7億元，這部分業(yè)務(wù)毛利率從上半年的20.8%陡降到8%。

此外，疫情導(dǎo)致社區(qū)安保成本超1億元，家裝業(yè)務(wù)因無法入戶未及預(yù)期，往常集中收繳物業(yè)費(fèi)的12月因員工居家待崗等原因大打折扣。

朱保全陳述困難的另一目的，還在于驗(yàn)證此前不安于躺在傳統(tǒng)收入結(jié)構(gòu)的溫柔鄉(xiāng)里，幾番主動(dòng)“折騰”的必要性。

朱保全是坐不住的人。

從他2010年被調(diào)去掌舵萬科物業(yè)開始，就一點(diǎn)點(diǎn)鋪墊了許多對沖危機(jī)的改革。彼時(shí)外界對萬科物業(yè)有兩大詬病：一是只會(huì)做住宅；二是項(xiàng)目都是萬科的。

由此，朱保全啟動(dòng)了萬科物業(yè)的變革：2014年拓展商辦物業(yè)，并于2019年12月完成對戴德梁行的并購整合；2015年開始拓展非萬科集團(tuán)的第三方項(xiàng)目，降低關(guān)聯(lián)交易比例。萬科物業(yè)做住宅，萬物梁行做商業(yè)，兩翼齊飛。

這兩方面調(diào)整可以對沖地產(chǎn)母公司下行帶來的危機(jī)，從2021年下半年開始，部分同行母公司爆雷導(dǎo)致物業(yè)公司跟著過山車的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。此外，城市服務(wù)、商企服務(wù)拓展了G端政府、B端企業(yè)等多元客戶，可以對沖業(yè)務(wù)來源單一的風(fēng)險(xiǎn)。

戰(zhàn)術(shù)性的笑

這是朱保全主導(dǎo)的首個(gè)業(yè)績會(huì)，攜首席科學(xué)家丁險(xiǎn)峰、財(cái)務(wù)與資金管理部負(fù)責(zé)人王緒斌、聯(lián)席公司秘書黃旻亮相。

在自己的主場，在侃侃而談的兩個(gè)小時(shí)里，朱保全顯得非常放松，會(huì)場里多次響起他的笑聲，對比今年一片哀鴻的地產(chǎn)和物業(yè)行業(yè)的年報(bào)季，令人印象頗深。從某種程度講，地產(chǎn)和物業(yè)過去一年多的危機(jī)，驚醒了行業(yè)里無數(shù)人的溫柔美夢，但危機(jī)也驗(yàn)證了朱保全多次對萬物云戰(zhàn)略動(dòng)刀的必要性。

他提到，行業(yè)從增量市場到存量市場的平滑轉(zhuǎn)化出現(xiàn)了急剎車，對客戶、利潤來源過于單一的物業(yè)公司而言，2020年之前，母公司、姐妹公司的關(guān)聯(lián)交易“很幸福”，2022年，原來有100億元利潤的地產(chǎn)公司可能都變成了負(fù)數(shù)，對姐妹公司、對小弟的支持也就沒那么容易了。說到這里他笑了。

在談到并購時(shí)，朱保全稱，三四年前行業(yè)有個(gè)很有意思的想法，即自己有45倍的市盈率，用30倍去并購，那還有15倍可以割草，被并購標(biāo)的價(jià)格水漲船高，體現(xiàn)為高額的商譽(yù)和無形資產(chǎn)。他提醒行業(yè)應(yīng)該反思，不僅僅關(guān)注收購溢價(jià)，除了買合同、買收入之外，到底什么是goodwill（商譽(yù)）？

另外，朱保全提到多元客戶策略讓公司變得更加穩(wěn)健，但開發(fā)商端的變動(dòng)依然對公司財(cái)務(wù)報(bào)表造成影響，“我原本以為陽光城(000671)能夠成為第二個(gè)萬科，那時(shí)候他也1000多億了，但誰想到去年出了意外”，這里戰(zhàn)術(shù)性一笑，感慨行業(yè)上下游變幻莫測。

無論從致股東書，還是全程脫稿、數(shù)據(jù)詳盡的業(yè)績會(huì)，都可以看出朱保全“活人”的氣質(zhì)，這也十分符合多年來萬科物業(yè)、萬物云的發(fā)展風(fēng)格，朱保全一直坐不住，一直在“卷”這個(gè)行業(yè)。