政府對(duì)房企合理融資繼續(xù)積極表態(tài)，融資環(huán)境繼續(xù)優(yōu)化。融資總量年內(nèi)首破千億，連續(xù)三月沒有房企發(fā)行境外債。

◎? 文 / 克而瑞研究中心

本期關(guān)注

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政府對(duì)房企合理融資繼續(xù)積極表態(tài)，融資環(huán)境繼續(xù)優(yōu)化

12月8日，人民銀行上海總部、上海銀保監(jiān)局會(huì)同上海證監(jiān)局、上海市房管局、上海市地方金融監(jiān)管局召開上海金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展座談會(huì)，提出要保持開發(fā)貸款穩(wěn)定投放，支持房企到期債務(wù)合理展期。12月21日，央行在內(nèi)部會(huì)議上提出，要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，滿足行業(yè)合理融資需求，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。同日上交所也表示要穩(wěn)妥有序化解債券違約等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。整體看來(lái)，本月政府繼續(xù)對(duì)房企的合理融資做出積極表態(tài)，房企的融資環(huán)境在持續(xù)優(yōu)化。但是從目前的情況來(lái)看，短期內(nèi)仍將是國(guó)企央企以及部分財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企比較容易獲得融資政策的支持，而絕大多數(shù)企業(yè)仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)。

融資總量年內(nèi)首破千億，連續(xù)三月沒有房企發(fā)行境外債

本月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億。2022年房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來(lái)首次低于1萬(wàn)億元。12月房企債券發(fā)行了411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加30.3%。房企債券類平均融資成本為4.34%，環(huán)比提高0.7pct，同比下降0.18pct。本月沒有房企發(fā)行境外債；境內(nèi)債的發(fā)行主體仍主要是國(guó)企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企，因此整體融資利率保持在較低水平。

眾安智慧生活通過上市聆訊，多家房企配股融資

本月沒有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請(qǐng)，不過眾安智慧生活在月內(nèi)通過了上市聆訊，預(yù)計(jì)將在2023年1月16日完成上市。截至2022年12月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別為13家和19家。而隨著“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”的出臺(tái)，本月新城、德信中國(guó)、碧桂園等多家房企進(jìn)行了股權(quán)融資，出現(xiàn)了一波民營(yíng)房企的配股潮。

企業(yè)發(fā)債

01. 債券發(fā)行：融資環(huán)境大幅回暖，單月融資規(guī)模年內(nèi)首破千億

2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%。在11月多項(xiàng)優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺(tái)之后，本月房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億。從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來(lái)首次低于1萬(wàn)億元，主要是因?yàn)?022年房企流動(dòng)性危機(jī)大面積爆發(fā)，民營(yíng)房企的融資規(guī)模長(zhǎng)期低迷。

在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資833.44億元，環(huán)比增加82.8%，同比增加83.4%；境外債權(quán)融資26.32億元，環(huán)比增加626.8%，同比減少82.9%；資產(chǎn)證券化融資為77.67億元，環(huán)比增加87.3%，同比減少31.1%。

12月房企發(fā)債411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加30.3%。本月仍然沒有房企境外發(fā)債，連續(xù)三月沒有房企發(fā)行境外債，房企在境外資本市場(chǎng)表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷；境內(nèi)發(fā)債411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加71.7%。其中，公司債發(fā)行212.1億元，環(huán)比增加163.2%，同比增加110%；中期票據(jù)發(fā)行199.5億元，環(huán)比增加68.2%，同比增加127%。境內(nèi)發(fā)債主體仍然主要是中海、保利、招商蛇口(001979)等國(guó)企央企。

2022年12月100家典型房企新增債券類融資成本4.34%，環(huán)比提高0.7pct，同比下降0.18pct。本月沒有房企發(fā)行境外債；境內(nèi)債的發(fā)行主體仍主要是國(guó)企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企，因此整體融資利率保持在較低水平。2022年100家典型房企新增債券類融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.51%，較2021年全年下降0.61個(gè)百分點(diǎn)。

具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，12月發(fā)債量最大的企業(yè)是中海，發(fā)債總量達(dá)到了60億元，企業(yè)在本月發(fā)行了兩筆共30億元的公司債以及兩筆共30億元的中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有12家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比持平。從發(fā)債年限來(lái)看，中海、保利、招商蛇口、大悅城(000031)都發(fā)行了期限為5年的中期票據(jù)或公司債，是本月發(fā)行期限最長(zhǎng)的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，中海發(fā)行的一筆15億元的公司債利率為2.25%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

02. 債券期限：本月到期債券類159億元，2023年初將迎來(lái)大規(guī)模償債潮

12月房企共有15筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為159億元，環(huán)比減少57.9%。其中，藍(lán)光的1只公司債已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。

提前關(guān)注到2023年1月將有40筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為916億元，環(huán)比增加476%。其中，華夏幸福(600340)的1只公司債和一筆境外優(yōu)先票據(jù)、泰禾的一筆境外債、禹洲的一筆境外優(yōu)先票據(jù)、佳兆業(yè)的兩筆境外優(yōu)先票據(jù)、恒大的一筆公司債都已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。從到期債券規(guī)模來(lái)看，單筆金額最高是恒大于2020年發(fā)行的一筆境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模為20億美元。

在債務(wù)違約方面，12月29日力高集團(tuán)宣布鑒于流動(dòng)資金有壓力，將暫停其境外債務(wù)付款。期后1月4日時(shí)代中國(guó)也宣布將暫停支付6筆美元債，成為了2023年的首個(gè)暴雷房企。整體來(lái)看，2022年以來(lái)已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，房企流動(dòng)性危機(jī)逐步向規(guī)模房企蔓延。而由于當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化但是短期內(nèi)部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。

上市和股票

03. 擬上市房企：眾安智慧生活通過聆訊，預(yù)計(jì)在1月16日完成上市

本月沒有新增房企遞交上市申請(qǐng)，因此截至2022年12月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中12家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請(qǐng)，不過眾安智慧生活在本月通過了上市聆訊，已經(jīng)開始招股，計(jì)劃在2023年1月16日完成上市。截至2022年12月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企業(yè)的招股書都已過期，未來(lái)是否還會(huì)堅(jiān)持上市有待觀察。

04. IPO和增發(fā)：多家房企進(jìn)行配股融資，民營(yíng)房企出現(xiàn)配股潮

本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，因此2022年沒有房企完成上市，同時(shí)新上市的房企旗下公司僅為6家。由于近期幾乎沒有房企及房企旗下公司在港交所遞交上市申請(qǐng)，同時(shí)交易所對(duì)于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會(huì)越發(fā)艱難。再加上香港資本市場(chǎng)對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，房企旗下公司上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動(dòng)搖了房企及旗下公司上市的信心。不過由于11月28日出臺(tái)的“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)考慮在A股上市。

而在增發(fā)配股方面，由于“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”支持A股和H股的上市房企再融資，因此本月有新城、德信中國(guó)、碧桂園等多家房企進(jìn)行了股權(quán)融資，出現(xiàn)了一波民營(yíng)房企的配股潮。

05. 股權(quán)變動(dòng)：旭輝和奧園宣布出售物業(yè)股份，境外資本交易內(nèi)房股票

本月旭輝和奧園分別宣布將出售旗下物業(yè)公司旭輝永生服務(wù)和奧園健康生活的部分股份以應(yīng)對(duì)公司資金鏈壓力，此外德信中國(guó)也公開承認(rèn)確實(shí)有在談判出售德信服務(wù)集團(tuán)。由此可見，短期內(nèi)部分房企的流動(dòng)性仍存在一定的問題，物管行業(yè)內(nèi)可能還會(huì)浮現(xiàn)收并購(gòu)機(jī)會(huì)。除此之外，本月境外資本在香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房股的股票進(jìn)行的小規(guī)模操作相對(duì)較多，比如小摩和大摩都在本月增持了萬(wàn)物云，三菱日聯(lián)金融集團(tuán)減持了中海宏洋，小摩還在月內(nèi)兩次減持了萬(wàn)科。在增持方面，旭輝的大股東在本月繼續(xù)增持公司股票，支持公司的發(fā)展，提振市場(chǎng)信心。

06. 股價(jià)變動(dòng)：兩市地產(chǎn)相關(guān)股表象相對(duì)于11月有所回落

本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)相對(duì)于11月都有所回落，A股僅有13%的地產(chǎn)股整月上漲，H股整月上漲的地產(chǎn)股占比將近54%。在H股方面，本月正榮服務(wù)的月漲幅達(dá)到了68.29%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股票在12月前10日連續(xù)大漲，尤其是5號(hào)和6號(hào)兩天均大漲了20%以上，此后走勢(shì)則略有回調(diào)。除了正榮服務(wù)之外，銀城國(guó)際、融信中國(guó)和上坤地產(chǎn)的股價(jià)整月漲幅也超過了50%。

在A股房企方面，本月格力地產(chǎn)(600185)的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)從9號(hào)開始連續(xù)了7個(gè)漲停板，此后略有回調(diào)，使得最終整月的漲幅為60.71%，成為了A股漲幅最大的房企。

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