2022年是深圳房子最難賣的一年，

全年深圳入市新盤超過(guò)100個(gè)，但只有4家新盤日光；

(資料圖片)

而2021年日光盤的數(shù)字是34個(gè)。

沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害。

那么2022年100個(gè)新盤中，到底誰(shuí)是最慘新盤，又為何最慘呢？

根據(jù)去年的新盤數(shù)據(jù)，我專門盤點(diǎn)了去年深圳10大最慘新盤！

盤點(diǎn)之前提醒一下大家，大家看新房之前一定要查查這個(gè)新盤到底賣了多少套，千萬(wàn)不要相信開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳的數(shù)字，因?yàn)樗麄兘o的數(shù)量有些是有水分的，具體數(shù)字以住建局官網(wǎng)上的網(wǎng)簽數(shù)量為準(zhǔn)。

如果你不太清楚怎么去查新盤的網(wǎng)簽情況，沒(méi)關(guān)系，我們幫你查了。

我們最近剛剛把官網(wǎng)的數(shù)據(jù)扒了下來(lái)，整理了一份深圳部分新盤網(wǎng)簽備案數(shù)量表，想了解，直接掃碼添加微信領(lǐng)取。

①泰福名苑——開(kāi)發(fā)商作死典范

一開(kāi)始對(duì)外宣傳賣出去的套數(shù)有28%左右，但是具體看了下備案數(shù)量，實(shí)際備案只有21套，真實(shí)去化率只有8.04%。

泰福名苑的位置在寶安航城，位置不屬于網(wǎng)紅片區(qū)，但好歹是在寶安在西部。沒(méi)想到最后卻是落得個(gè)賣不出去的下場(chǎng)。

泰福名苑已成現(xiàn)樓

泰福名苑最大的原罪是定價(jià)。

剛開(kāi)盤的時(shí)候價(jià)格明顯定高了，一開(kāi)盤的價(jià)格定到了6.4萬(wàn)/㎡，比周邊二手樓盤的指導(dǎo)價(jià)高了1萬(wàn)/㎡多。

開(kāi)盤定價(jià)高了，后知后覺(jué)如果早點(diǎn)降價(jià)的話，或許還能抓住機(jī)會(huì)促銷一波。

但是耐不住泰福名苑的開(kāi)發(fā)商骨頭太硬，拖了大半年不降價(jià)，錯(cuò)過(guò)了賣房的最佳時(shí)機(jī)

最后，年底總算是愿意降價(jià)了，但這時(shí)候新房越來(lái)越多，買家已經(jīng)不買賬了，結(jié)果就是房子滯銷、開(kāi)發(fā)商傻眼。

2.寶珺園——地鐵都難救

寶安石巖新盤寶珺園，位置太偏，神仙難救。

本來(lái)石巖就是偏僻的地段，好不容易開(kāi)通了6號(hào)線，又迎來(lái)了13號(hào)線快線。

但是寶珺園還是蹭不到這兩條地鐵線的利好，樓盤距離地鐵線都太遠(yuǎn)了。

距離地鐵太遠(yuǎn)還不是最糟糕的。

更糟糕的是和寶珺園同地段的新盤宏發(fā)悅云花園，產(chǎn)品力、配套都穩(wěn)壓寶珺園，來(lái)到石巖看房的，優(yōu)先看宏發(fā)悅云，寶珺園的銷售量被壓得死死的。

不怕地段差，就怕競(jìng)品強(qiáng)。

如今寶珺園開(kāi)盤已經(jīng)半年了，去化率只有7.87%，一共267套房，當(dāng)下網(wǎng)簽備案套數(shù)只有21套.......

③安聯(lián)尚璟府——光明最差新盤

安聯(lián)尚璟府堪稱去年深圳開(kāi)盤賣得最差的新盤。

傳言尚璟府開(kāi)盤第一天的只賣出去1套，不知道是不是真的，反正開(kāi)發(fā)商和鵪鶉一樣不敢出來(lái)辟謠，我只能猜測(cè)這則謠言大概率是真的了。

安聯(lián)這盤位置沒(méi)那么差，樓盤靠近科學(xué)公園，旁邊是另一個(gè)光明新盤聯(lián)發(fā)悅尚居

為什么賣這么差，我覺(jué)得原因有兩個(gè)：

一、開(kāi)發(fā)商不夠分量。

光明去年入市新盤多、深業(yè)、中海、特發(fā)的樓盤都有，猛將如云，安聯(lián)尚璟府的開(kāi)發(fā)商顯得不太出名，深圳人都是很功利的，你開(kāi)發(fā)商不行，很自然會(huì)低人一等；

二、樓盤定價(jià)高。

這個(gè)位置不靠近中心區(qū)，也不在鳳凰城，但是安聯(lián)尚璟府的開(kāi)發(fā)商太頭鐵，均價(jià)竟然定到了5.19萬(wàn)/㎡，同地段的聯(lián)發(fā)悅尚居，均價(jià)只敢定4.7萬(wàn)/㎡

④萬(wàn)?；▓@——捂盤失敗典型

龍華捂盤王，捂盤捂了23年，如今房產(chǎn)證年限只有40多年

開(kāi)盤第一天只賣出去了6套，實(shí)際備案只有1套，如今開(kāi)盤已經(jīng)1年多，樓盤去化率依然很低。

這個(gè)盤給我最大的感覺(jué)是老舊，我親自去看過(guò)這個(gè)樓盤，感覺(jué)在這里買新房就好像在買二手，

為什么萬(wàn)?；▓@顯得老舊？

答案在于——設(shè)計(jì)風(fēng)格。

你以為只有地塊是20年前的？

No！

不僅地是20年拿的，就連產(chǎn)品設(shè)計(jì)都是20年前的風(fēng)格，外立面也是老舊的風(fēng)格

2梯6戶、1600戶的大盤光戶型就有十幾個(gè)，面積段橫跨79-135平，

現(xiàn)在已經(jīng)很少能看見(jiàn)這么多的戶型選擇的新盤了，再加上周邊環(huán)境也很差，定價(jià)也過(guò)高，賣不出去也情有可原。

⑤華僑城四海華亭——開(kāi)盤打折賣不出

2022年最尷尬的樓盤，非四海華亭莫屬。

四海華亭號(hào)稱龍華卷王，之所以叫它卷王，是因?yàn)闃潜P在開(kāi)盤之前就把自己的定位定得很低，

還沒(méi)開(kāi)盤就鋪天蓋地宣傳打折，最低只要86折，總價(jià)最低打折到只要440萬(wàn)，貨真價(jià)實(shí)的光明價(jià)格買龍華。

但最尷尬的就是，即便四海華亭項(xiàng)目一開(kāi)盤就打折降價(jià)，誠(chéng)意給足，但深圳買家依舊不買賬，開(kāi)盤之后去化率只有30%，銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)不達(dá)預(yù)期。

四海華亭賣得這么慘，一方面是入市的時(shí)間點(diǎn)在11月，正處于市場(chǎng)信心最冷淡的時(shí)候；

另一方面，四海華亭樓盤處于龍華中心區(qū)，地段位置不在龍華最好的位置，加上龍華的新房庫(kù)存量最大，競(jìng)爭(zhēng)最激烈，四海華亭光靠?jī)r(jià)格營(yíng)銷打動(dòng)不了市場(chǎng)。

⑥信城縉悅花園——深圳首個(gè)零首付新盤

我總結(jié)信城縉悅花園是典型的3不沾樓盤。

所謂3不沾，就是不沾好地段、不沾地鐵、不沾好學(xué)校。

要我說(shuō)，真正拉出來(lái)比較，這個(gè)盤在龍崗內(nèi)部都是毫無(wú)亮點(diǎn)可言。

我一個(gè)局外者都看得那么清楚，開(kāi)發(fā)商怎么可能不知道？

天賦不行，那就通過(guò)營(yíng)銷取勝。

最后開(kāi)發(fā)商選擇了最有噱頭的營(yíng)銷方式——零首付賣房

但很可惜，開(kāi)發(fā)商宣布零首付賣房當(dāng)天，零首付活動(dòng)就被住建局官方因涉及違規(guī)操作叫停了，所有房源也被鎖定。

本來(lái)就不好賣，再被住建局盯上，就更難賣了。

截止到12月月底，信城縉悅花園網(wǎng)簽備案套數(shù)只有9套，零首付的營(yíng)銷策略，也沒(méi)有挽回?cái)【帧?/p>

⑦亞太半山樾府——首付1成無(wú)人問(wèn)津

第一家零首付的新盤玩脫了，第一個(gè)首付1成的新盤也沒(méi)玩起來(lái)。

羅湖的半山樾府應(yīng)該是深圳第一個(gè)真正實(shí)現(xiàn)1成首付的新房，其他新房宣傳低首付采取的都是首付分期的方法，半山樾府是實(shí)實(shí)在在降價(jià)給買家降首付。

首套3成首付只付1成、二套5成首付只付3成，

實(shí)打?qū)嵉亟凳赘?，這應(yīng)該是我在深圳見(jiàn)過(guò)優(yōu)惠給的最實(shí)在的新盤了。

但我查了查最新的網(wǎng)簽備案情況，發(fā)現(xiàn)亞太半山樾府當(dāng)下備案套數(shù)只有41套，去化率22%。

降首付也沒(méi)能挽回這個(gè)盤，主要問(wèn)題我認(rèn)為有3點(diǎn)：

第一，70年產(chǎn)權(quán)年限只剩下45年，很多人會(huì)介意；

第二，樓盤距離地鐵太遠(yuǎn)；

第三，羅湖的新盤價(jià)格偏貴，改善客群未必看得上地段、剛需客未必買得起

⑧前海宸灣——偽前海盤翻車

不是前海盤，名字卻帶著前海的名號(hào)；

帶著前海名號(hào)也就算了，房子還賣不好，丟“前?！边@兩個(gè)字的臉。

前海宸灣名為前海，但實(shí)際上樓盤位置是在蛇口赤灣。

開(kāi)盤之后賣得不好，所以最后還是得弄點(diǎn)噱頭搞促銷，特價(jià)房均價(jià)從10萬(wàn)/㎡降到7萬(wàn)/㎡，對(duì)外宣稱前海新盤賣7萬(wàn)，吸引了不少人目光。

當(dāng)然，噱頭再怎么響亮，最后還是要看有沒(méi)有人買單，

12月底前海宸灣已經(jīng)簽約的套數(shù)只有43套，去化率17.48%,偽前海新盤蹭了前海的名頭，但實(shí)際價(jià)值比起前海有很大的差距。

論均價(jià)，前海宸灣的價(jià)格和真前海的新盤相差無(wú)幾，前海宸灣推出的低價(jià)房太少，沒(méi)有拉開(kāi)價(jià)差形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

⑨丹華公館——宿舍賣出住宅價(jià)

丹華公館的土地地塊是R3地塊，產(chǎn)品屬于宿舍性質(zhì)，按理說(shuō)這樣的產(chǎn)品放在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商定價(jià)應(yīng)該低調(diào)一點(diǎn)。

但是丹華公館偏不，均價(jià)8.4萬(wàn)/㎡，完全按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，把一個(gè)宿舍的價(jià)格抬高到了商品房的價(jià)格。

也許是因?yàn)閷?duì)于西麗這個(gè)地段有信心，也許是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商也知道西麗最近幾年都不會(huì)有純粹商品房入市，想憑著稀缺性，靠宿舍產(chǎn)品賺錢。

西麗板塊多是公寓、宿舍產(chǎn)品

但顯然丹華公館高估了市場(chǎng)的熱度，現(xiàn)在深圳的新房市場(chǎng)基調(diào)完全是寧缺毋濫，寧愿不買也不追高。

丹華公館這個(gè)時(shí)候咬著高價(jià)，結(jié)果就是1795套房只賣出286套，還有1500多套滯銷。

⑩山海公館——好地段也扶不起的阿斗

京基智農(nóng)山海公館位于西鄉(xiāng)，西鄉(xiāng)的人流量大而且缺新房，本來(lái)應(yīng)該是非常受關(guān)注的地段。

但是如今山海公館開(kāi)盤半年，去化率只有31%左右，成績(jī)差強(qiáng)人意，浪費(fèi)了西鄉(xiāng)這一個(gè)好地段。

山海公館混得那么慘，和自身瑕疵太多有關(guān)系。

地段上，山海公館雖然在西鄉(xiāng)，但是樓盤位置剛好在航城和西鄉(xiāng)的交界地帶，靠近寶安大道，地鐵通勤不便利，適合開(kāi)車的客群；

產(chǎn)品打造上，這個(gè)樓盤沒(méi)什么產(chǎn)品亮點(diǎn)，梯戶比高、容積率高，典型地用心拿地、用腳做產(chǎn)品；

定價(jià)上，明知道自己硬傷多，價(jià)格便宜一點(diǎn)促銷一波就完了，但是開(kāi)發(fā)商偏偏不信邪，定價(jià)一點(diǎn)不客氣，均價(jià)6.9萬(wàn)/㎡，和周邊相比一點(diǎn)兒沒(méi)降，后續(xù)打折誠(chéng)意也不夠，賣不出去也很合理。

這10大最慘新盤我就給大家盤點(diǎn)完了，看過(guò)一輪之后你會(huì)發(fā)現(xiàn)可憐之人必有可恨之處。

這些所謂的最慘新盤，其實(shí)多多少少都有點(diǎn)問(wèn)題，不是有硬傷就是定價(jià)不合理。

大家在看新房的時(shí)候，其實(shí)有很多的問(wèn)題在現(xiàn)場(chǎng)是看不出來(lái)的，有一些瑕疵可能是我們行業(yè)內(nèi)部的人才知道。

我們一路緊跟市場(chǎng)，對(duì)于市場(chǎng)上的新盤了如指掌，掌握了深圳所有新盤的價(jià)格折扣信息和問(wèn)題瑕疵。

你對(duì)哪一個(gè)新盤有疑問(wèn)，想知道新盤的價(jià)格折扣或者硬傷，可以掃碼直接咨詢我們。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：大胡子看深圳。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。