每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

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2022年的土拍市場，國央企和地方城投公司成為拿地主力軍，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的頭部民營房企則基本從拿地榜上“消失”。

從多家機構(gòu)發(fā)布的百強房企拿地金額榜及新增貨值百強榜來看，2022年全年房企拿地整體低迷。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%；TOP100企業(yè)拿地門檻值為48億元，同比下降24億元。相比2021年的房企拿地榜，2022年拿地榜金額TOP20中有一半是“黑馬”。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水1月4日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“能在行業(yè)下行期大舉拿地的黑馬，一類是崛起的地方國企，如頤居建設(shè)、象嶼地產(chǎn)、興城人居等，融資渠道通暢，經(jīng)營穩(wěn)健，發(fā)展意愿較強；另一類就是新興民營房企，如偉星房產(chǎn)，這類民營房企多屬于區(qū)域深耕型企業(yè)，當(dāng)前市場深度調(diào)整受到影響較小，企業(yè)擁有充裕資金。”

兩家區(qū)域民企表現(xiàn)出彩

“2021年同期我們拿地在全國排22位，2022年反而排在第7位，上漲的這15位，不是因為我們前進(jìn)，而是我們后退的幅度比人家小一點。”濱江集團(tuán)(002244)董事長戚金興在2022年終講話中如是說。

從房企拿地數(shù)據(jù)來看，除龍湖外，全國性布局的民營房企在土拍市場上基本失去蹤影，而各自深耕區(qū)域的本土民企無論是拿地還是銷售表現(xiàn)，均不輸本地城投或國企。

以濱江集團(tuán)為例，2022年在杭州土拍中表現(xiàn)非常搶眼。即便進(jìn)入拿地榜TOP10，戚金興還是看到了這一成績的下滑，“很多人都好奇，市場都這樣了，濱江土地怎么還這么猛。到2022年12月30日為止，我們2022年一共拿了41塊地，杭州占到了38塊，包括直接拿地、合作方拿地。這41塊地總金額733.5億元，我們占權(quán)益是51%，也就是374.1億元。這個數(shù)字，跟2021年469億元比，下降20%左右?！?/p>

除了濱江之外，通過區(qū)域深耕、穩(wěn)健經(jīng)營成為“黑馬”的民營房企還有偉星房產(chǎn)。在長三角拿地榜單上，偉星僅次于中國鐵建排在第八位。2022年全年花152億元拿地的偉星100%“滿倉”長三角，為市場復(fù)蘇囤積了滿滿貨值。偉星雖為浙系房企，卻扎根安徽低調(diào)發(fā)展20余年，從安徽蕪湖第一個項目“中西友好花園”開始，成為安徽省內(nèi)唯一一家在單城市銷售額超百億元的房企。

“偉星房產(chǎn)前幾年發(fā)展穩(wěn)健，負(fù)債規(guī)模及杠桿率較低，當(dāng)前市場深度調(diào)整受到影響較小，企業(yè)擁有充裕資金，并且有較強發(fā)展意愿?！眲⑺治鲋赋?。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，在四大城市群拿地TOP10企業(yè)榜單上，僅長三角區(qū)域拿地榜上出現(xiàn)了濱江、偉星兩家民營房企，而這兩家房企的共同點是，深耕區(qū)域市場多年，且剛剛選擇“走出去”。

這些年來，戚金興最大的體會是：沒有舍近取遠(yuǎn)?！巴瑯釉诤贾荩行膮^(qū)域近但是利潤低一點，我寧可選這里，利潤低一點可是去化速度快一點；外圍遠(yuǎn)但是利潤率高，同比下我寧可舍棄，因為不確定性比較大。城市中心有地拿，就不到外圍拿；杭州有地，就盡量少到浙江其他地區(qū)拿地；浙江有地，就盡量少到長三角其他區(qū)域拿地；長三角有地，就盡量不到全國其他地區(qū)拿地。這樣會讓你的半徑、你的優(yōu)勢充分得到體現(xiàn)?！?/p>

2022年，濱江開始在低谷稍微向外走了走，首入浙江東陽和桐鄉(xiāng)，在南京棲霞的項目也正式奠基。同樣，偉星也走出了長三角，成為廣州拿地第四名的企業(yè)。

對于在行業(yè)低谷中踏著節(jié)奏“走出去”，偉星相關(guān)負(fù)責(zé)人2022年10月接受記者采訪時就表示，“如果偉星現(xiàn)階段還停留在蕪湖、臨海、臺州的話，按照2022年市場情況，肯影響就很大，恰恰是我們走從蕪湖走出去了，走到了合肥、南京，反而保持了穩(wěn)定上升的銷售業(yè)績?！?/p>

半數(shù)“黑馬”是地方國企

記者注意到，2022年無論是權(quán)益拿地金額榜、拿地面積榜還是新增貨值榜，央企、國企、城投平臺都是絕對的贏家。

在“黑馬”中最為亮眼的當(dāng)屬建發(fā)房產(chǎn)，以544億元力壓招商蛇口(001979)升至拿地金額第四位，而2021年建發(fā)以601億元的拿地金額排在第十位。正是憑借逆勢斬獲的土儲，建發(fā)在2022年銷售勢頭不斷攀升，躋身房企銷售百強榜TOP10。

和建發(fā)同樣勢頭強勁的地方國企還有越秀地產(chǎn)、華發(fā)集團(tuán)、武漢城建集團(tuán)、國貿(mào)地產(chǎn)、廣州地鐵、上海地產(chǎn)、頤居建設(shè)、深鐵集團(tuán)等。中指研究院認(rèn)為，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企，這與穩(wěn)健型國央企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。

另一方面來看，這些企業(yè)在2022年拿的土地價格相對比較便宜。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年第一批集中供地中有39%地塊溢價成交，該比例盡管低于2021年第一批次的58%，但仍然明顯優(yōu)于2021年的第二、第三批集中供地。但自2022年第二批集中供地開始，受到房地產(chǎn)市場期房交付擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重因素影響，房地產(chǎn)市場在大量救市政策下并無顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱，第五批集中供地的溢價成交地塊比例已降至8%，也就是超過九成的地塊底價成交。

即便如此，龍光、正榮、中駿、德信等昔日拿地較為積極的房企，都在2022年或主動或被動收縮了戰(zhàn)線。對于在榜單上“消失”了的昔日拿地大戶，劉水表示，“一些房企出現(xiàn)流動性困難，肯定會減少支出減少拿地，以減緩流動性緊張局面?！?/p>

回顧2022年土地市場，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱2022年12月30日書面向記者表示，“分區(qū)域來看，全年熱度較高的城市為北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥，其中北上深杭的經(jīng)濟基本面整體較好，新房購買力仍能夠保持在相對較高的水平；廈門則是因為島內(nèi)地塊的稀缺性及對于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對獨立的市場行情；合肥因年初新房庫存不足，房企紛紛希望補倉，使其超額50%完成了全年供地計劃。反觀長春、沈陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計劃完成率不足三成?！?/p>

觀察四個城市群拿地TOP10房企榜單不難發(fā)現(xiàn)，在最熱的長三角仍有民營企業(yè)一席之地，央企、國企和地方國企則平分秋色；而其余三個城市群的拿地榜單上，除了國央企外，幾乎難覓到民企身影。

“地方國企及新興民營房企將是新一批房地產(chǎn)行業(yè)的生力軍，有較強發(fā)展?jié)摿Γ瑢浹a及搶占出險房企留下的市場空間?！眲⑺硎?。

那么，2022年土地市場格局變化，是否會令2023年的銷售榜單發(fā)生“震動”？

劉水坦言，“銷售榜也將繼續(xù)調(diào)整。一是出險的民營房企2023年銷售榜排位會繼續(xù)明顯下降，由于債務(wù)違約造成企業(yè)信譽受損，這些企業(yè)的銷售仍存在較大困難；二是新增貨值較多的企業(yè)，由于土地貨值充裕，隨著2023年市場銷售企穩(wěn)回升，這些企業(yè)的銷售將進(jìn)一步提升。”