觀點網(wǎng) 經(jīng)過半年等待時間，融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城項目紓困方式最終落地。

1月3日晚間，珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司與融創(chuàng)中國控股有限公司分別發(fā)布公告，宣布雙方就上述項目達(dá)成股權(quán)交易協(xié)議。

(資料圖片)

據(jù)此，華發(fā)股份(600325)將通過全資子公司珠海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，收購深圳融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司持有的深圳融華置地投資有限公司51%股權(quán)。

股權(quán)收購價款為35.7億元，加上連同的深圳融創(chuàng)文旅對融華置地的債權(quán)及利息收購價款為1190.24萬元。華發(fā)股份合共需支付的收購代價為35.8億元，此次收購以現(xiàn)金方式進(jìn)行。

收購?fù)瓿珊螅A發(fā)股份將持有融華置地100%股權(quán)。融華置地為位于深圳市寶安區(qū)沙井街道的融創(chuàng)·華發(fā)冰雪文旅城項目的項目公司。

冰雪文旅城進(jìn)出始末

融創(chuàng)·華發(fā)冰雪文旅城項目地塊前身為寶安沙井A301-0575號宗地，于2020年11月23日舉行的土拍中，由融創(chuàng)華發(fā)聯(lián)合體以底價127.1億元競得。這幅地塊也是深圳歷史上第七塊百億地塊。

與成交金額的高昂相對，該地塊體量亦同樣龐大。資料顯示，地塊土地用途為商住用地，土地面積43.68萬平米，建筑面積131.07萬平米。其中，辦公用途74.25萬平方米，住宅用途30萬平方米，游樂設(shè)施10萬平方米，商業(yè)用途9.97萬平方米，配套酒店4.9萬平方米，公共配套設(shè)施約1.95萬平方米。

這幅地塊旨在發(fā)展文旅相關(guān)產(chǎn)業(yè)，競得者需要在該地塊上建設(shè)冰雪項目和影視酒店。項目總投資約367億元，將打造集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設(shè)施于一體的世界級文旅項目。

為操盤這個巨無霸項目，融創(chuàng)和華發(fā)事前先于2020年11月6日，合資創(chuàng)建融華置地，共同負(fù)責(zé)項目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)及銷售，冰雪項目及酒店項目的運營管理服務(wù)。

根據(jù)股權(quán)文件，融華置地由深圳融創(chuàng)文旅持股51%，珠海華發(fā)持股49%。由于融創(chuàng)持股更多，融華置地法定代表人也由融創(chuàng)集團(tuán)總裁助理兼文旅建設(shè)事業(yè)部總經(jīng)理兼任。

融創(chuàng)·華發(fā)冰雪文旅城項目曾被融創(chuàng)中國以及華發(fā)股份兩家企業(yè)寄予厚望。

首先，該項目被視為融創(chuàng)廣深區(qū)域在深圳實現(xiàn)破冰的里程碑。據(jù)了解，在此之前融創(chuàng)廣深區(qū)域自余英加盟后，一路在廣州、江門、東莞等粵港澳大灣區(qū)城市落子，卻唯獨難以進(jìn)入深圳。當(dāng)時有分析人士就稱，融創(chuàng)在深圳招拍掛沒有太大優(yōu)勢，因此難以介入。

后來為引入融創(chuàng)集團(tuán)投資，深圳政府決定為融創(chuàng)提供一塊量身定做的土地--即寶安沙井A301-0575號宗地。

只因按照出讓要求，寶安沙井A301-0575號宗地內(nèi)冰雪項目計容總建面不低于10萬平米，投資規(guī)模不得低于20億元，冰雪項目自簽訂協(xié)議之日起5年內(nèi)開業(yè)。

同時，競買人要保證項目簽訂協(xié)議日起5年內(nèi)開業(yè)影視酒店項目，配建不少于2個、總面積不低于4000平米的影視發(fā)布廳。并且，酒店開業(yè)一年內(nèi)，競買人須引進(jìn)一個經(jīng)甲方認(rèn)定對寶安區(qū)影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有推動作用的國際性影視節(jié)（展）或設(shè)評獎的全國性影視節(jié)（展），并在影視主題酒店內(nèi)舉辦。

競買人及關(guān)聯(lián)公司還需投資拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影，投資總金額不低于6000萬元人民幣。

競拍壁壘甚高，當(dāng)時市場普遍認(rèn)為只有同時開展文旅、文化、會展會議多元化業(yè)務(wù)的融創(chuàng)有能力拍下地塊。事實上，在2019年末收購環(huán)球會展之后，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)文旅已成為全國最大的會展類項目持有及運營商。

華發(fā)進(jìn)深與融創(chuàng)化債

對華發(fā)而言，2020年是華發(fā)股份沖刺千億的關(guān)鍵時刻。

年內(nèi)為擴(kuò)充土儲，華發(fā)在多個城市多輪土拍上“一擲千金”，包括94.3億元摘下武漢硚口區(qū)P（2020）150號地塊，溢價17.88%；花費64.35億元將上海閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)閔行新城MHC10402單元25A-11A地塊收入囊中，溢價率達(dá)46.4%。

華發(fā)股份在2018年11月才首次進(jìn)入深圳市場，拍下深圳冰雪城地塊極大補(bǔ)充了華發(fā)在深圳區(qū)域的土地儲備。

可惜命運弄人。類似冰雪文旅城這類大型文旅項目均存在運營時間長、投資金額大、回款周期長等缺點。但隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者自2021年下半年以來集體陷入流動性危機(jī)，以融創(chuàng)集團(tuán)的財力已無法支撐如此龐大的項目開支。

不過融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城又被列入深圳寶安區(qū)2021年重大項目計劃以及深圳2022年重大項目計劃清單當(dāng)中，無法隨意停止開發(fā)或者爛尾。融創(chuàng)無奈只能四處尋找增援。

早于2022年5月，根據(jù)一份網(wǎng)傳會議紀(jì)要顯示，在深圳市政府的牽頭下，深圳地鐵、萬科或有意愿接手融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城51%股權(quán)。但該消息后來并無下文。

直至如今，項目紓困方案最終塵埃落定，合作方華發(fā)股份以35.8億元為代價全盤接手，為事件畫上句號。籍由此次交易，融創(chuàng)中國也一口氣實現(xiàn)融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城出表+化債。

在公告中，融創(chuàng)就提到，雖然出售事項將導(dǎo)致5.1億元賬面虧損。但回流的現(xiàn)金將能用于覆蓋集團(tuán)當(dāng)時為獲取項目申請的20.94億元融資，并隨即解除了公司就融資提供的擔(dān)保，“降低了集團(tuán)整體負(fù)債規(guī)模、減少債務(wù)壓力”。

按照公告，股權(quán)交割后，華發(fā)股份甚至還要向融華置地提供股東借款以足額繳納項目地塊的剩余地價款63.55億元。融創(chuàng)亦規(guī)避了這一部分的支出。不過融創(chuàng)亦保留了項目51%股權(quán)的回購權(quán)。

而在此次股權(quán)出售之前，融創(chuàng)名下各地重點項目已接連獲得AMC機(jī)構(gòu)救濟(jì)。包括上海董家渡項目獲得中國華融、中信信托百億馳援，融創(chuàng)位于武漢的武漢桃花源項目與東方資產(chǎn)達(dá)成融資合作。

另據(jù)最新公開資料，融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城于2021年第一季度開始動工，首期建設(shè)人才房、公共配套用房、商業(yè)、辦公(一期)，計劃2026年12月完工。

目前，人才房部分已定案為“融創(chuàng)·華發(fā)天樾華府”，但尚未推售。據(jù)了解，這批人才房最高銷售價格不得高于4萬元/平方米。