撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

房地產(chǎn)是無數(shù)人親生的，誰都要給愛。

(資料圖片)

銀保監(jiān)會近日開會再說“滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，滿足剛性和改善性住房需求”還不夠，支持樓市，連最高法院都責(zé)無旁貸。

2022年12月27日，最高法院發(fā)布《關(guān)于為促進消費提供司法服務(wù)和保障的意見》明確，助力實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，積極保護居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，促進居住消費健康發(fā)展，推動實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期……

至于各地、金融機構(gòu)在購房準(zhǔn)入門檻、稅費、首付、利率等方面放松，更是此起彼伏。近期，佛山、南京、東莞這樣的特大城市，都開啟了樓市“裸奔”模式，取消放開限購。

房企各種融資便利，漸次打開，當(dāng)然出險過的房企，還是分情況部分有些困難。

現(xiàn)在，從政策端到資金端，完全就是改天換日，房地產(chǎn)唯一缺的是什么？杠桿游戲覺得，大概就是購房者。

那么，購房者何時大批量殺到？

1

收入、就業(yè)是基礎(chǔ)

近期我們看到部分城市的新房、二手房數(shù)據(jù)有改善的跡象。當(dāng)然，從宏觀看全國還不好。

比如，前11月份，商品房銷售面積121250萬平米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

圖表來源|國統(tǒng)局

11月末，商品房待售面積55203萬平米，同比增長10.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。

如上圖，數(shù)據(jù)趨勢依舊是不好的。

有人說，11月很多地方的居民處于不自由當(dāng)中，對買房既無興趣、也無信心、更難出門，12月肯定會好一些。

12月我們知道，很多地方開始經(jīng)歷感染高峰，很多朋友身體不舒服，因此出去看房、買房的，我想相對也不會太多。

這些都是臨時性因素，真正對于購房決定影響最大的，杠桿游戲認(rèn)為是收入、就業(yè)狀況。

2022年11月也好、12月也罷，乃至整個2022年收入增長的人應(yīng)該不多，2022年換了更好工作的人，應(yīng)該也不多。同時，在2022年中認(rèn)為自己2023年收入會越來越高的人，我想也不會多。

因此，2022年房地產(chǎn)銷售不好，這是應(yīng)該的——當(dāng)下收入可能不給力，當(dāng)下就業(yè)也未必很棒，未來的預(yù)期可能也不是很有信心，那么為什么要買房呢？

圖表來源|東吳證券(601555)（特此感謝）

用有些朋友的話說，飯都吃不起了，拿啥買房。

問題來了，2022年顯然無法改變，那么2023年收入、就業(yè)整體可以改善嗎？杠桿游戲分幾個層次說。

第一，2022年經(jīng)濟增長低基數(shù)，2023年只要正常發(fā)揮，增速比2022年高這是大概率。因此，全社會就業(yè)改善，部分行業(yè)收入回升，這應(yīng)該也是情理之中的。

第二，從近期的政策表態(tài)看，對民企的支持、以及部分行業(yè)的松綁，2023年一些領(lǐng)域得到恢復(fù)也是可以期待的。

松綁恢復(fù)的過程，會創(chuàng)造出一些崗位，部分群體收入會得到提升。

第三，宏觀層面和具體行業(yè)的改善，也會讓部分群體的財產(chǎn)性、資產(chǎn)性收入回升。比如房子的出租率提升、房租更有保障，比如上市公司企穩(wěn)股價和回報提升，讓部分人這類收入好于2022年。

綜上，2023年全社會收入、就業(yè)改善應(yīng)該是可以期待的。繼續(xù)延伸思考，2023年樓市會比2022年好。

2

需求的變化

申港證券最近做了一個研報，認(rèn)為購房者置業(yè)的真實購買力來源于三層要素：需求、意愿與支付能力，其中：需求是一切的原點。

該報告認(rèn)為：

1）需求是一切的原點，也是最大的銷售基數(shù)，同時決定了銷售規(guī)模的上限。需求也是一般做商品房銷售規(guī)模預(yù)測中最為核心的指標(biāo)，主要包括居住屬性的剛需、改善需求，以及金融屬性的投資投機需求；

通過分析人均住房面積、城市常住人口的變動等因素，我們可以大致掌握不同類別需求的總量，從而對中長期銷售規(guī)模有范圍性的掌握。

2）支付能力是需求轉(zhuǎn)化為銷售的通道，決定了銷售規(guī)模的下限。支付的基礎(chǔ)是購房者的收入及杠桿水平，同時受貸款政策、首付政策、限購政策等因素影響，外部環(huán)境變化將會改變購房者支付能力，從而影響需求向銷售額轉(zhuǎn)化的速度。

3）意愿是需求的放大器，同時影響著商品房銷售的在不同跨度周期上的波動。作為缺少客觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)的指標(biāo)，意愿是最難把握的變量，即便如央行公布的《城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》會公布部分居民的房價信心等指數(shù)，我們?nèi)匀惠^難通過這些數(shù)據(jù)對購房者信心作準(zhǔn)確判斷；

從主觀感受上分析，購房意愿更近似于需求的放大器，在市場下行期需求收縮而購房意愿不足，市場上行需求旺盛而購房意愿旺盛，即“買漲不買跌”。

圖表來源|申港證券（特此感謝）

三者的關(guān)系互相影響但又相互獨立，明確彼此的界限與關(guān)系，可以更好理解商品房銷售變動，申港證券認(rèn)為：

需求具備較強韌性，會滯后但少有缺席，需求受意愿與支付能力影響所產(chǎn)生的波谷會最終形成日后高增的上行周期。

這也是地產(chǎn)周期產(chǎn)生的根本，購房者進城的首置剛需、家庭人數(shù)增長的改善需求、房屋老舊更換需求均具備較強的剛性，盡管會受制于房價走勢（影響意愿）、收入水平增減（影響支付能力）而滯后置業(yè)，但需求客觀存在，受意愿與支付能力壓制的需求轉(zhuǎn)化低谷，最終會在意愿與支付能力恢復(fù)后重新兌現(xiàn)，并實現(xiàn)同比高增的上行周期。

由此看來，從需求端推算的銷售的部分預(yù)測偏差，或?qū)⒃诤罄m(xù)周期中得以修復(fù)。

這也是上文杠桿游戲所寫，2023年銷售會比2022年好。

從中國的城鎮(zhèn)化進程和改善需求角度，房地產(chǎn)顯然沒有到垂直墜落的地步。即便除掉投資、投機2個因素，至少目前也還可以保證10萬億元的銷售額。

3

預(yù)期確實有變

說完收入和需求，杠桿游戲最后談一下預(yù)期。

預(yù)期分幾個方面：

1）收入預(yù)期，上文第一部分寫過。一個人無論需求多強烈，買房屬于大宗消費，往往還必須負(fù)債、加杠桿，因此穩(wěn)定、可持續(xù)的收入是基礎(chǔ)性的東西。

從趨勢上說，2023年這一點是總體有利于房地產(chǎn)市場的。

2）房價預(yù)期，“房住不炒”這些話只要依舊出現(xiàn)在相關(guān)政策表述中，我相信多數(shù)人是沒有勇氣炒房的，沒有足夠的炒作，房價嘩嘩嘩起飛，應(yīng)該也就不存在。

過去幾年，經(jīng)過了太多事情，很多人迄今高位接盤中。地產(chǎn)行情逐步恢復(fù)后，第一步是很多人套現(xiàn)、離場，而不是指望著大漲再搞一把。

至少多數(shù)城市的市場是這樣，例外的城市應(yīng)該不會太多。

3）投資預(yù)期，分短期和中長期。短期如上文所述，炒是沒機會的。而中長期，因為貨幣的貶值和過多，作為一種物價現(xiàn)象，房價不見得就是穩(wěn)或者跌，而是具備長期的上漲能力。

當(dāng)然，從貨幣的購買力、居民收入角度，可能又是另外一個體會。

4）人口和經(jīng)濟預(yù)期。出生堪憂、難以提振，老齡化越來越高、死亡增長，這些無可避免。在人口趨勢的牽引之下，經(jīng)濟長期趨勢也將受到影響。

上述因素，對于房地產(chǎn)來說，是長期的，而且?guī)缀跏遣豢赡娴摹?/p>

短期的刺激，可能讓某一年的地產(chǎn)銷售好于往年，但長期銷售面積穩(wěn)中趨降，則是必然。

圖表來源|網(wǎng)絡(luò)（特此感謝）

5）政策預(yù)期。從2021下半年開始，各種調(diào)控政策逐步退出，現(xiàn)在除了很少的一些限制政策外，多數(shù)城市實際是鼓勵剛需和改善購房了。

而且剛需和改善的定義無比寬闊。

除了沒辦法喊出“買房就是愛國”，該做的都做了。

因為地產(chǎn)目前還沒有企穩(wěn)，因此政策預(yù)期依舊是偏寬松的。杠桿游戲認(rèn)為，未來幾個月，政策基調(diào)依舊是鼓勵購房。

2023年，從部分城市開始，政策偏暖的預(yù)期之下，會有城市新房、二手房都逐步向好的。

可以確定的是，政策一定是左右平衡的，冷會不斷鼓勵，太熱則會被打壓。對了，目前爛尾問題依舊很嚴(yán)重，說什么宏大的都沒用，這個問題必須先解決。

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