房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，部分原本偏安一隅的地方國(guó)企開始崛起?！暗谌Ъ甭涞睾螅楹＠吓茋?guó)資華發(fā)股份(600325)便迅速拋出了定增募資預(yù)案，長(zhǎng)達(dá)51頁的“詳述”，大有勢(shì)在必得的意味。而在土拍市場(chǎng)，北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)僅在上海一地華發(fā)股份就豪擲250億元擴(kuò)儲(chǔ)。一邊拿地一邊融資，華發(fā)股份借助合作開發(fā)“逆勢(shì)”前行。然而逆勢(shì)擴(kuò)張的背后，是這家老牌新勢(shì)力背后隱現(xiàn)的少數(shù)股東魅影：少數(shù)股東資本投入兩年增長(zhǎng)6000倍、權(quán)益占比超八成，在權(quán)益大幅增長(zhǎng)的情況下，損益甚至還出現(xiàn)了下滑……

與此同時(shí)，尷尬的超低回款率、并不見起色的銷售也讓外界為這家老牌“新秀”捏了把汗。

少數(shù)股東資本投入兩年增長(zhǎng)6000倍

(相關(guān)資料圖)

樓市“三支箭”落地，各房企參與程度不一。近日，有投資者在投資者關(guān)系平臺(tái)上提問“目前各大銀行近期公布與信用良好的房地產(chǎn)公司簽訂合作協(xié)議，提供授信支持，為何未見貴司”。對(duì)此，華發(fā)股份給出的回應(yīng)是“公司信用情況良好，授信額度充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定”。

相較于信貸的“務(wù)虛”，華發(fā)股份更看重股權(quán)融資的“務(wù)實(shí)”。這一次，華發(fā)股份沖在了前列。截至目前已有多家涉房企業(yè)宣布股權(quán)融資，但與其他企業(yè)的“提示性”公告，華發(fā)股份用長(zhǎng)達(dá)51頁的發(fā)行預(yù)案，詳細(xì)披露了募資額、募資對(duì)象等，大有勢(shì)在必得的意味。

根據(jù)預(yù)案，華發(fā)股份擬非公開發(fā)行股票不超6.35億股、募資不超過60億元，用于公司旗下包括鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目等在內(nèi)的4個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。這之中，大股東華發(fā)集團(tuán)仍是主要的支持者，根據(jù)雙方簽署的協(xié)議，華發(fā)集團(tuán)參與本次認(rèn)購，且認(rèn)購金額不超過30億元（全部以現(xiàn)金方式認(rèn)購）、認(rèn)購數(shù)量不低于本次發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%。

記者了解到，就在今年6月，華發(fā)股份以公司租賃住房所在項(xiàng)目公司股權(quán)、相關(guān)債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行不超過50億元租賃住房定向資產(chǎn)支持票據(jù)，同樣得到大股東華發(fā)集團(tuán)的支持，認(rèn)購金額不超過此次資產(chǎn)支持票據(jù)發(fā)行總額的30%。

大股東的“強(qiáng)勢(shì)”，也為華發(fā)股份帶來諸多便利。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，華發(fā)股份2019年、2020年、2021年的平均融資成本分別為6.35%、6.2%及5.8%，低于行業(yè)平均水平。

隨著“交互”頻次加劇，對(duì)于母公司的依賴癥成為華發(fā)股份待解的難題。據(jù)華發(fā)股份今年5月回復(fù)上交所問詢函中披露，截至2021年末，來自同一控制人（即華發(fā)集團(tuán)）的關(guān)聯(lián)公司珠海華發(fā)城市運(yùn)營(yíng)投資控股有限公司、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司的少數(shù)股東資本金投入就達(dá)到300.05億元，而這一資本投入，2019年末才僅有0.05億元，兩年增加了6000倍。

靠少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)走出的“三條紅線”

對(duì)于華發(fā)而言，“少數(shù)股東”四個(gè)字在近三年擴(kuò)張中不斷被強(qiáng)化。不僅僅是少數(shù)股東資本金投入猛增，近年來，華發(fā)股份熱衷于合作開發(fā)，這也導(dǎo)致其少數(shù)股東權(quán)益迅速增長(zhǎng)。

choice數(shù)據(jù)顯示，自2017年開始，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益便高于母公司股東權(quán)益，且呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。2017-2021年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益的比重分別為52.49%、53.79%、54.25%、66.88%及78.29%。

少數(shù)股東權(quán)益的大幅增長(zhǎng)，也幫助華發(fā)股份走出“三道紅線”的泥沼。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年“三道紅線” 指標(biāo)出臺(tái)后，華發(fā)股份“三道紅線”全踩，處于“紅檔”房企之列。截至2020年底，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率76.5%，凈負(fù)債率181.6%，現(xiàn)金短債比為0.9。

但隨著華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益由2020年的423.9億元增至2021年的750.7億元，華發(fā)股份的“三道紅線”也在年底全部轉(zhuǎn)為“綠檔”。

截至2022年三季度末，華發(fā)股份所有者權(quán)益為1054.15億元，其中少數(shù)股東權(quán)益為861.24億元，占比進(jìn)一步攀升至81.7%。而母公司所有者權(quán)益僅有不到200億元，較年初還下降了約15個(gè)億。

少數(shù)股東權(quán)益的“異常”增長(zhǎng)，也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于華發(fā)股份“明股實(shí)債”的關(guān)注。上交所在此前的問詢函中也指出，2021年，華發(fā)股份歸母凈利潤(rùn)和少數(shù)股東損益分別為31.95億元、14.82億元，同比分別增長(zhǎng)10.09%、下滑10.61%。對(duì)應(yīng)的歸母ROE和少數(shù)股東ROE分別為15.35%和1.97%。在少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)的情況下，華發(fā)股份少數(shù)股東損益甚至還出現(xiàn)了下滑。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)分析師指出，辨別“明股實(shí)債”，最直接的方式就是權(quán)益與利潤(rùn)之間的“剪刀差”，“剪刀差”越大，“明股實(shí)債”的可能性就越大，這背后的隱性風(fēng)險(xiǎn)無法估量，容易讓市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)基本面的判斷產(chǎn)生偏差。

“依靠少數(shù)股東做好財(cái)務(wù)是近兩年來，不少區(qū)域房企特別是地方國(guó)企擴(kuò)張中比較常用的手段?！敝槿耸恳餐嘎?，由于區(qū)域房企體量不大，騰挪空間有限，又背負(fù)國(guó)有字樣不容易引入戰(zhàn)投，因此背靠的大樹成為其首選。

截至2022年三季度末，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益為861.24億元，較年初增長(zhǎng)14.72%；而少數(shù)股東損益僅為5.81億元，較年初下降24.45%。

“早些年少數(shù)股東權(quán)益的使命是為了擴(kuò)張，以較少的資金實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，如今少數(shù)股東權(quán)益更多是為了‘美化’債務(wù)指標(biāo)。”上述分析師直言。

就少數(shù)股東權(quán)益等問題，北京商報(bào)記者嘗試與華發(fā)股份方面取得聯(lián)系，截至發(fā)稿，未得到回應(yīng)。

大舉拿地 重倉華東

借助合作開發(fā)的力量，華發(fā)股份同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速擴(kuò)張。

北京商報(bào)梳理過去五年華發(fā)的業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)，2017年華發(fā)股份的合同銷售額僅為310.17億元，但僅用四年，華發(fā)股份便進(jìn)入到千億陣營(yíng)，合同銷售額于2020年達(dá)到1205億元。

進(jìn)入千億陣營(yíng)后，華發(fā)股份表現(xiàn)積極，其在土地市場(chǎng)也頻頻出手。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，華發(fā)股份拿地金額267億元，位列房地產(chǎn)企業(yè)排名第10位，而在去年同期，華發(fā)股份權(quán)益拿地金額為127億元，排在52位。

從布局來看，華發(fā)股份加快了對(duì)上海區(qū)域的布局，在今年9月上海第三輪集中供地中，華發(fā)股份將靜安區(qū)中興社區(qū)的地塊收入囊中，總地價(jià)達(dá)到了80.37億元。三輪土拍過后，華發(fā)股份僅在上海一地，就已經(jīng)豪擲250億元。

據(jù)了解，2022年上半年，華發(fā)股份的華東大區(qū)完成銷售293.35億元，銷售占比59.39%；而珠海大區(qū)僅完成銷售97.81億元，銷售占比19.8%。華東大區(qū)已超過大本營(yíng)珠海，成為華發(fā)股份營(yíng)收貢獻(xiàn)最重要的區(qū)域。

流動(dòng)性短期承壓

逆勢(shì)擴(kuò)張必然也帶來流動(dòng)性壓力。今年前三季度，華發(fā)股份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為215.98億元，同比下降18.96%；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-2.98億元，較去年同期減少56.17億元；投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-310.91億元，去年同期為-251.65億元?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈流出約百億，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額同比下降19.2%。

從現(xiàn)金流安全來看，華發(fā)股份看似表現(xiàn)“優(yōu)秀”，記者梳理發(fā)現(xiàn)，2017-2021年，華發(fā)股份期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額分別為114.6億元、190.9億元、257.9億元、426.1億元及497.2億元，呈現(xiàn)逐漸遞增態(tài)勢(shì)。

但現(xiàn)金流遞增的背后，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入是華發(fā)股份保持“優(yōu)秀”的關(guān)鍵。以2021年為例，華發(fā)股份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入約771.8億元，而籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入則高達(dá)1273億元，其中子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金336億元，取得借款收到的現(xiàn)金927.8億元。

換句話說，依然是少數(shù)股東的“幫助”讓華發(fā)的財(cái)務(wù)狀況看上去不錯(cuò)。

此外，自2018年開始華發(fā)股份的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物均呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與投資活動(dòng)現(xiàn)金流之和連續(xù)三年均為負(fù)值，上交所也在問詢函中要求華發(fā)股份說明相關(guān)原因及合理性。

尷尬的58%回款率

融資上依賴少數(shù)股東，銷售方面華發(fā)的境遇也并不樂觀。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，華發(fā)股份銷售額1024億元，排名第19位。自2020年突破千億、同比增幅達(dá)到30.59%后，2021年華發(fā)股份銷售額開始縮量，同比增幅可謂“微乎其微”。按照目前的情況，2022年華發(fā)股份銷售端并不會(huì)有太大的“起色”。

與此同時(shí)，華發(fā)股份的銷售回款表現(xiàn)滯后。2021年，華發(fā)股份全年回款金額為707.32億元，同比增長(zhǎng)32.3%，但與1218.9億元銷售相比，回款率約58%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)其他千億房企的回款率。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，馬上即將迎來年終考核，雖然市場(chǎng)正在慢慢修復(fù)，但加強(qiáng)銷售回款仍是第一要?jiǎng)?wù)。無法向市場(chǎng)釋放“安全”，也會(huì)影響到明年的企業(yè)戰(zhàn)略布局。

北京商報(bào)記者 王寅浩