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當(dāng)下，房地產(chǎn)行至“黑鐵時(shí)代”，告別了“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”，正在混沌之中摸索全新的發(fā)展模式?？涨暗霓D(zhuǎn)型壓力之下，以房地產(chǎn)科技實(shí)現(xiàn)降本增效，不失為一種可行的突圍路徑。

但由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、構(gòu)成主體相對(duì)傳統(tǒng)，以及普遍缺乏長(zhǎng)期投入的戰(zhàn)略定力等原因，我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型仍處于發(fā)展初期，前方還有很長(zhǎng)的路要走。

近日，就房地產(chǎn)科技、探索新發(fā)展模式、企業(yè)如何走好轉(zhuǎn)型之路等話題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪了仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席執(zhí)行官李倩玲。她認(rèn)為，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)開始正視陳舊的商業(yè)模式以及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化所帶來的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型面臨著前所未有的迫切，房地產(chǎn)科技有望迎來全面鋪開的行業(yè)拐點(diǎn)。

常態(tài)化疫情防控的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型雖然稍顯笨重，但諸如遠(yuǎn)程辦公、公共健康和“非接觸式”服務(wù)已經(jīng)開始顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)模式，倒逼產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。

與此同時(shí)，日益成熟的科技生態(tài)也為房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了原動(dòng)力。隨著互聯(lián)網(wǎng)原住民步入社會(huì)，由于他們對(duì)居家環(huán)境、工作場(chǎng)所以及城市生活的智能化需求普遍較高，新一代消費(fèi)者和企業(yè)對(duì)于科技化程度的期待也將水漲船高。

李倩玲說，下一階段，房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型將不僅來自技術(shù)變革的推動(dòng)，更是全球應(yīng)對(duì)由城市化、人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、信息爆炸所引發(fā)的有關(guān)網(wǎng)絡(luò)安全、數(shù)據(jù)隱私、市場(chǎng)透明等長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)的必要舉措。未來房企核心競(jìng)爭(zhēng)力水平與數(shù)字化程度的高低，必然會(huì)有更強(qiáng)的聯(lián)系。

關(guān)于房地產(chǎn)如何探索新發(fā)展模式，李倩玲認(rèn)為包含三方面的要義，一是科技驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的時(shí)代機(jī)遇已然到來，二是可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，三是創(chuàng)新生態(tài)創(chuàng)造了差異化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)，比如城市更新創(chuàng)造了在城市中心區(qū)域通過創(chuàng)新生態(tài)重塑城市活力的機(jī)會(huì)，培育獨(dú)角獸、創(chuàng)新引智力度、科技金融支持、寬松創(chuàng)新環(huán)境、孵化增量市場(chǎng)等成為城市更新運(yùn)營(yíng)的突破策略。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型迫在眉睫

“行業(yè)進(jìn)入了深水區(qū)，積極尋找新的賦能方式，以提高應(yīng)對(duì)變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，成為房地產(chǎn)行業(yè)參與者關(guān)注的焦點(diǎn)。”李倩玲表示，即便沒有疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)身處動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境和嚴(yán)格的監(jiān)管之下，轉(zhuǎn)型也是必經(jīng)之路。

當(dāng)下的時(shí)點(diǎn)，反而為房地產(chǎn)科技發(fā)展提供了“試煉場(chǎng)”，加快了科技在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈應(yīng)用場(chǎng)景中的落地。

李倩玲以仲量聯(lián)行的調(diào)研數(shù)據(jù)指出，近年來，房地產(chǎn)科技市場(chǎng)的規(guī)模和復(fù)雜性迅速攀升，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，全球有近8000家企業(yè)可以為建筑環(huán)境提供科技解決方案，該數(shù)量較10年前增長(zhǎng)超過300%。

對(duì)于企業(yè)端用戶而言，無論是采取自主研發(fā)、第三方外包、戰(zhàn)略合作，還是并購(gòu)決策，在實(shí)際落地和篩選關(guān)鍵技術(shù)、供應(yīng)商以及創(chuàng)新模式方面依然困難重重。造成房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型上猶豫不決的局面，一方面是由于領(lǐng)軍型企服科技公司尚未涌現(xiàn)，另一方面也是因?yàn)閭鹘y(tǒng)地產(chǎn)商在系統(tǒng)集成開發(fā)方面“內(nèi)功”不足。

放眼全球，房地產(chǎn)科技主要集中在四個(gè)賽道，這種態(tài)勢(shì)或可為國(guó)內(nèi)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展給出方向性啟發(fā)。

低碳建筑設(shè)計(jì)施工方面，李倩玲說，研究表明，建筑設(shè)計(jì)與空間布局對(duì)實(shí)現(xiàn)零碳排放以及健康福祉至關(guān)重要，如今，建筑信息模型（BIM）概念已延展至城市信息模型（CIM），整合了景觀3D建模、地理空間分析等功能，為交通、能耗、環(huán)境提供全新分析維度，助力城市可持續(xù)發(fā)展和韌性規(guī)劃。此外，新建材的研發(fā)、裝配式建造、3D打印等新施工技術(shù)也備受關(guān)注。

第二個(gè)賽道是樓宇數(shù)字化改造，建筑能耗和運(yùn)營(yíng)數(shù)字化是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)管理的第一步。市場(chǎng)上大部分存量建筑仍面臨信息分散凌亂、集成平臺(tái)缺乏、軟硬件系統(tǒng)不兼容、實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)能力不足等痛點(diǎn)。目前已有不少科技企業(yè)提供監(jiān)測(cè)建筑能耗、溫室氣體排放、暖通空調(diào)系統(tǒng)等實(shí)時(shí)精細(xì)化數(shù)據(jù)服務(wù)，并結(jié)合智能分析軟件優(yōu)化樓宇運(yùn)行效率。此外，空氣質(zhì)量、溫度、光照等與健康舒適度相關(guān)的數(shù)據(jù)也能通過熱成像儀等傳感設(shè)備進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，為打造以人為本的樓宇提供決策支持。

自動(dòng)化智能管理是第三個(gè)賽道。李倩玲舉例說，過去一年基于語音和手勢(shì)識(shí)別的非接觸門禁系統(tǒng)、智能機(jī)器人、遠(yuǎn)程操控系統(tǒng)等科技解決方案，在樓宇疫情防控和健康安全管理環(huán)節(jié)的應(yīng)用發(fā)展迅速，若樓宇管理系統(tǒng)智能化逐步實(shí)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效率將得到進(jìn)一步提升。

用戶體驗(yàn)及服務(wù)則是第四個(gè)賽道?？臻g使用的模式和需求，在后疫情時(shí)代發(fā)生了明顯變化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，為達(dá)到樓宇健康標(biāo)準(zhǔn)、提升用戶幸福感、實(shí)現(xiàn)租戶遠(yuǎn)程辦公，科技已然成為必要手段。

具體到未來房地產(chǎn)科技的應(yīng)用場(chǎng)景，李倩玲進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)科技的應(yīng)用主要包含五大場(chǎng)景，分別為收購(gòu)與重組、設(shè)計(jì)與施工、物業(yè)與設(shè)施管理、租賃與營(yíng)銷和財(cái)務(wù)與估價(jià)。

“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)科技發(fā)展階段雖然和歐美市場(chǎng)有所不同，但在趨勢(shì)方面有著異曲同工之處?！崩钯涣岱治稣f：“一方面，押注該賽道的機(jī)構(gòu)投資和資本大幅增加，短期內(nèi)面向房地產(chǎn)行業(yè)的科技解決方案提供商在數(shù)量和規(guī)模上也在迅速擴(kuò)大；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)不斷嘗試數(shù)字化轉(zhuǎn)型，加速內(nèi)部孵化或并購(gòu)重組，行業(yè)開始進(jìn)入整合期?！?/P>

行業(yè)發(fā)展趨于理性

基于前述背景，圍繞房地產(chǎn)科技，產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)應(yīng)該如何走好轉(zhuǎn)型之路？與快周轉(zhuǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)相比，發(fā)展房地產(chǎn)科技意味著更加長(zhǎng)期的投入和運(yùn)營(yíng)，企業(yè)該如何理性看待這件事情，如何平衡收益和支出的關(guān)聯(lián)？李倩玲認(rèn)為，可以從兩個(gè)方面著手。

她表示，跨界人才的匱乏一直是制約房地產(chǎn)科技發(fā)展的瓶頸之一。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的科技創(chuàng)新過程中，亟需既熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程又擁有技術(shù)背景的復(fù)合型人才。除了外部招聘形式，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始通過工作坊和培訓(xùn)等形式對(duì)具備創(chuàng)新精神和能力的員工進(jìn)行“內(nèi)部挖潛”，部分頭部企業(yè)則與高校簽訂合作協(xié)議，打通“產(chǎn)、學(xué)、研”體系的創(chuàng)新鏈條，加速培養(yǎng)跨界人才。

第二個(gè)方面則上升至企業(yè)戰(zhàn)略層面，企業(yè)應(yīng)該更加重視從一號(hào)位到執(zhí)行層面鏈路的打通?！笆紫葐栕约?，為什么需要做這件事情，痛點(diǎn)在哪里，該如何解決這個(gè)痛點(diǎn)，哪些人可以加入到新方案中來?！崩钯涣彡U釋說：“這其實(shí)帶來的是一種企業(yè)內(nèi)在文化的改變，而且并不是短期就能做到的，需要長(zhǎng)期堅(jiān)持，需要戰(zhàn)略執(zhí)行力?！?/P>

這也就涉及到了另一個(gè)關(guān)鍵問題，與前幾年投資浪潮下的黃金時(shí)代相比，熱錢時(shí)代和賺快錢時(shí)代已經(jīng)成為了過去。應(yīng)如何看待當(dāng)前涉及房地產(chǎn)科技的企業(yè)所面對(duì)的估值下滑、股價(jià)下行等問題？

李倩玲指出，新冠疫情雖然加速了許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新技術(shù)的接受度，但也對(duì)早期初創(chuàng)公司的融資機(jī)會(huì)造成了一定影響。2020年，房地產(chǎn)科技風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資放緩至134億美元，低于前一年的166億美元。2021年投資活躍度已經(jīng)恢復(fù)，上半年錄得融資總額97億美元，高于2020年上半年的88億美元。

她認(rèn)為，與任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)相似，高速發(fā)展以后會(huì)趨于理性。

“一方面是投資人變得更加理性，他們一定會(huì)更加仔細(xì)地考量相關(guān)技術(shù)到底要解決什么痛點(diǎn)、壁壘門檻高不高，如果壁壘高，就意味著標(biāo)的公司領(lǐng)先別人的時(shí)間越久，時(shí)間差拉得越長(zhǎng)，對(duì)投資人越有保障?！崩钯涣嵴f：“另一方面是企業(yè)本身也要回歸理性，不再妄想投資人以撒熱錢的方式支持業(yè)務(wù)，也不再追求噱頭，而是踏踏實(shí)實(shí)撲到解決痛點(diǎn)的工作上，摒棄前幾年盲目追求多元化的弊病，專注于一個(gè)領(lǐng)域，做精做好之后再延伸到其他方面?！?/P>

梳理完這兩種變化之后，李倩玲給出了一個(gè)結(jié)論，她表示，對(duì)行業(yè)來講，反而現(xiàn)在是投資房地產(chǎn)科技的契機(jī)，估值偏低意味著進(jìn)場(chǎng)成本更低。

“對(duì)于房地產(chǎn)科技相關(guān)企業(yè)來講，當(dāng)下階段也要慎重挑選投資人?！崩钯涣岫诘溃骸皯?zhàn)略型投資人意味著企業(yè)能有時(shí)間和機(jī)會(huì)好好打磨產(chǎn)品、打通商業(yè)模式，將業(yè)務(wù)帶到可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的路徑上來；而財(cái)務(wù)型投資人往往會(huì)對(duì)創(chuàng)新企業(yè)造成一種傷害，逼迫企業(yè)做出一些短視的選擇?！?/P>

最后，李倩玲總結(jié)說，目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)科技企業(yè)尚處于初期階段，涉及技術(shù)多、參與角色眾、相關(guān)利益雜、其發(fā)展任重而道遠(yuǎn)，需要相關(guān)企業(yè)持續(xù)不斷地投入和運(yùn)營(yíng)，但這也是行業(yè)轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路。