搖中紅盤，買了新房，本該是喜事一件，但杭州春知海棠苑的準(zhǔn)業(yè)主管科（化名）卻告訴銀柿財(cái)經(jīng)，“我被‘脅迫’買了個車位，開發(fā)商與銀行打配合，不買車位不給房貸預(yù)審?！倍谂c管科的對話中，銀柿財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，像管科這樣的情況并不是個例，近期在杭州開盤的多個項(xiàng)目的購房者都有同樣的遭遇。

自2017年杭州明令禁止房開商捆綁搭售車位后，類似現(xiàn)象的已大幅減少，但近兩年，為了快速回籠資金獲得利潤，也有不少開發(fā)商采用其他“手段”推動購房者買車位，但類似管科這樣的情況似乎是從今年下半年開始的。

選房現(xiàn)場，車位卻成了“關(guān)鍵因素”

(資料圖片僅供參考)

10月22日，搖中房號的管科來到了春知海棠苑9幢、11幢、12幢選房現(xiàn)場。輪到他時，他很快就選到了心儀的房子。認(rèn)購出價、支付定金后，管科來到大廳，準(zhǔn)備辦理房貸預(yù)審。

沒想到的是，一上來就碰到了“軟釘子”?！艾F(xiàn)場的幾乎每家銀行都拒絕了我的房貸申請?！边@大出管科的意料，他表示，自己的收入情況已經(jīng)高出月供數(shù)倍，工作單位也很穩(wěn)定，一般情況下辦房貸是沒有問題的。

管科回憶起當(dāng)時的場景：“工商銀行(601398)的業(yè)務(wù)人員把我晾在一邊，卻優(yōu)先接待買了車位的客戶，然后和我提了一嘴，‘要不去買個車位？’”管科這才想起，銷售也曾看似隨意地提醒過他，“要不要選個車位”。由于沒有購買車位的需求和預(yù)算，管科當(dāng)即拒絕了。他沒想到自己會在房貸申請環(huán)節(jié)遇到麻煩，而且每家銀行給出的理由還各不相同。

“我們這一批大概十幾二十個沒有買車位的，全都卡在房貸那里，拖到傍晚五六點(diǎn)鐘也沒個說法?！惫芸坪推渌藴贤ê螅瑒e無選擇地繳納了車位定金，之后，房貸的預(yù)審順利辦(000606)理了——銀行不再要求看此前對申請人提出的“不符合條件”的材料、證明，銷售也提醒，首付不用太著急，晚兩天也可以?！案读塑囄皇赘犊钪螅ぷ魅藛T的態(tài)度瞬間180度大轉(zhuǎn)變，銀行貸款流程也一路暢通?！薄安还苷餍庞卸嗖?，流水夠不夠，他都可以幫你做，幫你想辦法辦出來。”管科回想起來，覺得開發(fā)商的“吃相”過于難看。

銀柿財(cái)經(jīng)曾以購房者身份到余杭區(qū)海棠三篇生活館看盤，現(xiàn)場置業(yè)顧問明確表示，每個銷售人員都有對車位銷售的績效考核。在接待大廳，銀柿財(cái)經(jīng)注意到，墻壁上公示的三張車位平面圖上貼滿了已售出的紅色標(biāo)記。這意味著，項(xiàng)目的車位去化也基本完成了八九成。

“車位沒考慮？如果不買的話，就不要登記我的名字了?！边@位置業(yè)顧問簡單指示了去樣板間的路線，轉(zhuǎn)身就走了。

銀行和開發(fā)商“打配合”？

“綠城在勾莊的盤都是紅盤，搖號中簽率很低。本來是很開心的事，但是利用房貸變相逼著人買車位，真的是過分了?！迸c管科有同樣經(jīng)歷的何方，向銀柿財(cái)經(jīng)提供了某房產(chǎn)服務(wù)小程序里春知海棠苑業(yè)主群的聊天記錄。準(zhǔn)業(yè)主們列舉了自己貸款被卡的各種理由，也有人在討論買了本不想要的車位之后怎么處理。話題時間大都集中在10月22日、23日兩天。

其中，一個疑似春知海棠苑開盤現(xiàn)場的視頻引起了業(yè)主們的“公憤”。

視頻中，購房者將提前準(zhǔn)備好的銀行流水、收入證明等材料交給現(xiàn)場的銀行工作人員，準(zhǔn)備辦理房貸，但銀行人員問：“你們車位分期準(zhǔn)備做嗎？”購房者回復(fù)說“不買車位”后，銀行的工作人員說：“我們今天是來做車位分期的，我們不是來做房貸的?！敝缶蛯⒎抠J材料退回給了購房者。

群聊中，銀柿財(cái)經(jīng)還看到了其他被卡房貸的理由，比如是“白戶”（即沒有開立過信用卡或任何貸款賬戶的個人），或是此前有超過100元的信用卡逾期記錄。

因此，何方和其他購房者認(rèn)為，開發(fā)商早就和銀行“通過氣”了。何方的經(jīng)歷也側(cè)面印證了這一點(diǎn)。在表示不買車位之后，她被銀行人員從征信、流水等各個方面挑刺，不受理房貸的預(yù)審，讓她去聯(lián)系其他銀行或是銷售，而銷售又會拿銀行貸款預(yù)審不過的理由把問題踢回銀行。

何方在現(xiàn)場立馬打電話給幾個在銀行工作的熟人，得到的回復(fù)都是沒辦法幫她辦?！坝信笥阉较赂嬖V我，綠城和合作銀行要求是，凡是辦房貸的客戶百分百都要買車位。”她說。

從事房地產(chǎn)行業(yè)已有十多年的老范也告訴銀柿財(cái)經(jīng)，從2021年開始，杭州的紅盤又開始了捆綁車位銷售的套路，只是手法又更進(jìn)了一步。綠城是近期才開始這么操作的，此前濱江集團(tuán)(002244)的樓盤就有類似做法了。

銀柿財(cái)經(jīng)聯(lián)系到了剛辦完濱江運(yùn)翠軒網(wǎng)簽的準(zhǔn)業(yè)主韓平（化名），證實(shí)了上述說法。他反映稱：“銀行人員看到你買了車位之后，才會去辦理你的銀行資質(zhì)的貸款（預(yù)審）?！彼貞浀?，如果不買車位，銀行會從征信、流水等各方面挑毛病。

有準(zhǔn)業(yè)主告訴銀柿財(cái)經(jīng)，他在房貸預(yù)審中曾因?yàn)槭赘犊顏碓词歉改覆皇亲约罕痪?，對此銀柿財(cái)經(jīng)也以客戶身份向當(dāng)時在購房現(xiàn)場辦理組合貸預(yù)審銀行之一的杭州銀行(600926)余杭支行工作人員咨詢，對方明確表示，“首付款可以來自父母”。杭州銀行的人工客服也向銀柿財(cái)經(jīng)表示，對于房貸首付款的來源沒有相關(guān)規(guī)定，需要聯(lián)系申請支行的客戶經(jīng)理詳細(xì)了解。

是個案還是潛規(guī)則？

購房者只有在購買車位后銀行才會批準(zhǔn)發(fā)放房貸，這種情況究竟是個案還是普遍存在的“潛規(guī)則”？

為此，銀柿財(cái)經(jīng)咨詢了一位銀行房貸業(yè)務(wù)部門人士小多（化名），對方表示這種情況的確存在，“目前在網(wǎng)紅樓盤特別突出，冷門樓盤可能不會”。

“現(xiàn)在部分房企資金壓力比較大，都希望通過推銷車位來回籠更多的資金。網(wǎng)紅盤因?yàn)榉吭磽屖?，搖中的購房者特別是剛需，誰都不愿意放棄這個房子，開發(fā)商就有了話語權(quán)，很有可能是事先就和銀行說好，讓銀行在確認(rèn)客戶已經(jīng)購買了車位后才能審批房貸資格，否則房企將不與銀行合作?！毙《嗾J(rèn)為，在這件事上，“房企在三方中是掌握了主動權(quán)的那一方，是強(qiáng)勢的一方，也是受益最大的一方。”

從銀行角度，小多認(rèn)為，一方面，任何一個樓盤的簽約銀行都不可能只有一家，多的可能有十幾家，當(dāng)房企要求銀行在放貸時“設(shè)門檻”，處于“弱勢”地位的銀行業(yè)務(wù)人員很難拒絕大客戶的要求。

另一方面，銀行在這種情況下同樣也有利可圖，如車位貸的業(yè)務(wù)收益、長期的客戶資源等，所以也愿意配合開發(fā)商。

“在當(dāng)下房企資金壓力較大的情況下，這種情況如不遏制，可能會變得更加普遍?！毙《嗪推渫露歼@樣認(rèn)為。

雖然此前杭州已有明文規(guī)定禁止捆綁銷售，但小多認(rèn)為，房企和銀行的這種操作實(shí)際上是處在“灰色地帶”，“一家銀行不辦房貸的理由可以有很多，購房者是弱勢”。

同時多個受訪者也告訴銀柿財(cái)經(jīng)，不管銷售人員還是銀行工作人員在實(shí)際操作時都很“小心”，不會明確表示必須先買車位，只會問一句“要買車位嗎？”

這也是韓平和何方面臨的困境。畢竟目前銀行還未最終審批放貸，一旦他們向有關(guān)部門投訴舉報(bào)，會不會錢房兩空，是他們要考慮的后果。

北京市京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)處置與買賣法律部主任梁志強(qiáng)也提醒購房者，在辦理購房手續(xù)時如遇到捆綁銷售等違規(guī)現(xiàn)象，要注意保留好證據(jù)。

在春知海棠苑的開盤當(dāng)天，何方目睹了一位強(qiáng)硬的購房者當(dāng)場報(bào)警，在民警的協(xié)調(diào)下，得以走完現(xiàn)場銀行預(yù)審的環(huán)節(jié)?！暗筱y行會不會審批通過這筆貸款，是個未知數(shù)?！彼f。

為此，銀柿財(cái)經(jīng)致電綠城春知海棠苑項(xiàng)目的對外公開電話，其項(xiàng)目銷售向銀柿財(cái)經(jīng)表示，不存在捆綁銷售車位的情況，客戶購買車位都是出于自愿。“我們這里也有沒買車位的，有一些客戶買好幾個車位，很多也不買的，基本上三分之一可能他不買，人家一樣辦好了這個東西?！痹撲N售說。

春知海棠苑地下一層車位平面圖

燕語海棠軒地下一層車位平面圖

月映海棠園地下一層車位平面圖

想退車位？車位貸或成“攔路虎”

想到自己被“脅迫”買了車位、“稀里糊涂”地就簽署了一系列合同，也有人心里咽不下這口氣，“等我的房貸批下來，我就把車位貸停了，一萬塊錢的車位定金我就不要了！”

對于這種想法，銀行方面的專業(yè)人士提醒：“銀行和客戶簽訂車位貸協(xié)議后，車位費(fèi)銀行就已經(jīng)給到房企?？蛻羧绻胍豌y行解除信貸關(guān)系，需要提前還貸，否則不按期還貸的話，后續(xù)會影響征信?！?/p>

“被耗了大半天了，大家都沒有什么耐心和精神。到后來我們能認(rèn)命，簽字就好。”管科表示，辦車位貸的過程很順利，速度快到他都沒辦法細(xì)看合同。他甚至不知道自己之后月供多少，只記得年費(fèi)率是3.45%，分8年還清，還附帶辦了張信用卡。

這筆車位貸也讓購房者和車位綁定更深。銀柿財(cái)經(jīng)看到了一份由準(zhǔn)業(yè)主提供的“運(yùn)翠軒車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”，其中規(guī)定受讓人未按時支付車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款的，每日需按轉(zhuǎn)讓款的交萬分之一支付違約金；超過30日或發(fā)生其他違約情形的，開發(fā)商有權(quán)解除協(xié)議，并要求受讓人支付轉(zhuǎn)讓款20%的違約金。也就是說，想要及時止損退掉車位，除了承擔(dān)房貸可能批不下來的風(fēng)險(xiǎn)，還有可能要支付一筆違約金。

北京市京師律師事務(wù)所王琮瑋律師認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第五百八十八條，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款……定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。”即當(dāng)買方在簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書后，不想再購買該車位，屬于買方違約，賣方有權(quán)選擇適用違約金條款還是適用定金條款。

也就是說，辦理了車位貸的買方有可能需要支付最高46000元的違約金，還要承擔(dān)車位貸款利息。

也有運(yùn)翠軒的準(zhǔn)業(yè)主告訴銀柿財(cái)經(jīng)，自己還沒在車位協(xié)議簽字，向銷售提出了退車位定金的要求，銷售讓她再考慮一下，與此同時，房貸就遇到了問題，“現(xiàn)在房貸遲遲辦不下來，打了一圈銀行電話都說不行，預(yù)審時都沒問題的”。

銀柿財(cái)經(jīng)也聯(lián)系了濱江運(yùn)翠軒項(xiàng)目的對外公開電話，核實(shí)該項(xiàng)目銷售是否存在前述現(xiàn)象，但截至發(fā)稿，仍未收到相關(guān)回復(fù)。不過，有接近濱江集團(tuán)在售項(xiàng)目的工作人員表示，項(xiàng)目銷售一般只是說建議客戶買車位，但是不存在捆綁；客戶退車位可以退，但是定金是不退的?！拔矣X得這是一個雙向選擇的問題。”他說。

車位是開發(fā)商的“回血”急救藥？

2016年下半年，杭州樓市開啟火爆行情，出現(xiàn)了天價車位和強(qiáng)制捆綁車位銷售的亂象。2017年7月，杭州出臺了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房及其地下車位（庫）銷售行為的通知》，明確了包括捆綁銷售車位在內(nèi)的房地產(chǎn)市場五類違規(guī)行為，并進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，明確了地下車位（庫）銷售實(shí)行價格承諾制。至此，杭州車位漫天要價的亂象被終結(jié)。

事實(shí)上，很多時候車位都是一個調(diào)節(jié)價格的工具。在如今地價高企，新房限價的市場行情下，房地產(chǎn)利潤漸薄，車位已成房企維持利潤的重要“籌碼”。

銀行房貸業(yè)務(wù)部門人士也表示，現(xiàn)在部分房企資金壓力比較大，都希望通過推銷車位來回籠更多的資金。

在從事房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士看來，車位銷售款對開發(fā)商而言是一筆不小的現(xiàn)金流來源。按照春知海棠苑地下一層車位平面圖來算，大概有超800個停車位，車位均價大概在23萬元，總貨值就超過1.8億元。如今網(wǎng)簽還未辦完，就基本去化90%，已是挺大一筆錢。

綠城和濱江集團(tuán)的樓盤近期頻頻出現(xiàn)“捆綁車位”銷售的情況，或許與它們所面臨的資金壓力不無關(guān)系。

濱江集團(tuán)（002244.SZ）今年上半年在杭州市場的銷售額為250.5億元，同比下滑約34%。2018年至2021年，毛利率連續(xù)3年下降，但在今年行業(yè)下行周期，濱江集團(tuán)仍逆勢拿地達(dá)26塊，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其在杭州已有28個在售及待售項(xiàng)目，存在一定的去化風(fēng)險(xiǎn)。

由于市場情緒不佳，近期房產(chǎn)股股價也普遍下跌。綠城中國（03900.HK）10月20日股價暴跌12.14%，至10月31日已連跌8個交易日。短短一個多月，綠城中國的股價由最高18.50港元／股跌至最低7.47港元／股。債務(wù)方面，目前綠城中國還有4筆美元債，存續(xù)規(guī)模11.5億美元。截至2022年中，綠城中國總資產(chǎn)5280.33億元，總負(fù)債4208.71億元，凈資產(chǎn)1071.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.71%。從財(cái)務(wù)杠桿水平看，綠城中國資產(chǎn)負(fù)債率依然維持在高位?？藸柸?、中房網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，以綠城中國半年業(yè)績會上提出的保底版3100億元銷售目標(biāo)，截至9月綠城中國的完成率在63.48%（含代建），處在行業(yè)中等水平。