觀點網(wǎng) 物業(yè)企業(yè)在港股上市窗口期過后，受到關(guān)聯(lián)房企風險等因素影響，估值與股價出現(xiàn)了大幅下滑。而在2020年底時，港股上市物業(yè)公司總市值曾達到5636億港元，平均市盈率甚至達到35倍。

更側(cè)重住宅物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)公司在激烈的競爭與發(fā)展中，已然逐漸跳出傳統(tǒng)的“四?！睒I(yè)務(wù)，開始拓展更多元化的業(yè)務(wù)，其中包括商業(yè)運營、城市服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)咨詢等。

(相關(guān)資料圖)

這其中，城市服務(wù)是一項專門服務(wù)城市的業(yè)務(wù)，是由物業(yè)公司輔助政府，對城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共空間和公共資源進行統(tǒng)籌管理和服務(wù)，并由政府來買單的服務(wù)。

倘若從碧桂園服務(wù)2015年進入城市服務(wù)賽道算起，至今也不過7年時間，保利物業(yè)、萬科物業(yè)也緊隨著介入該領(lǐng)域……

近一兩年，更有不少物業(yè)公司搶入這一細分賽道，包括雅生活、世茂服務(wù)等。

在城市服務(wù)這個萬億賽道里，誰已搶占先機？誰又異軍突起？

喜與憂

隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，城市治理因涉及環(huán)衛(wèi)局、城管局等多部門，條塊分散、專業(yè)不足、效率缺失等問題更加明顯，城市發(fā)展和治理水平不均衡的情況日益顯現(xiàn)；伴隨公共服務(wù)市場擴大開放，為物業(yè)企業(yè)進入城市服務(wù)賽道提供了機會。

一方面，政府需要引入專業(yè)、一體化的城市服務(wù)，破除弊端，提升城市治理能力；另一方面，物業(yè)公司可以在現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)進行延伸，服務(wù)半徑從小區(qū)擴圍到城市。

政策方面，2017年提出城市管理要像繡花一樣精細，各省市也相繼出臺相關(guān)政策推動城市精細化管理的落實。2018、2019年的政府工作報告出均提到加強精細化服務(wù)；而在2020年進一步提出大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力， 4月，發(fā)改委發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，提出實施新型智慧城市行動等。

城市治理與城市服務(wù)存在著多方面重合，物業(yè)公司通過拓展、收并購等方式在公建、學(xué)校、醫(yī)院等領(lǐng)域方面進行探索，進而介入城市公共服務(wù)領(lǐng)域。與此同時，大型物業(yè)公司開發(fā)智慧物業(yè)，將新的智慧科技引入物管服務(wù)場景，再進一步移植到智慧城市領(lǐng)域。

政策引導(dǎo)下，城市服務(wù)雖然還處于發(fā)展初期，市場集中度較低、競爭格局分散，業(yè)務(wù)模式仍在探索，但屬于大藍海市場，對于物業(yè)公司而言是一個很大的機遇。

城市服務(wù)具有的特點包括單合同金額高、服務(wù)周期長、結(jié)算單位（政府）可信度高等，對于物業(yè)公司增加資金有一定的作用；同時，城市服務(wù)是一個超萬億的市場，有利于物業(yè)公司快速提高業(yè)務(wù)規(guī)模、項目密度，而短期內(nèi)有質(zhì)量的規(guī)模增長仍是資本市場評價物業(yè)公司市值的關(guān)鍵要素。

2022下半年以來，不少物業(yè)公司都在城市服務(wù)賽道上有所動作。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，相關(guān)案例有保利物業(yè)聯(lián)合體預(yù)中標河北蔚縣14億元城市服務(wù)項目，世茂服務(wù)旗下金沙田科技在陜西、江西、江蘇等多地市場獲得城市服務(wù)項目，雅生活服務(wù)、金地物業(yè)、金科服務(wù)、正榮服務(wù)、新大正等投資成立城市服務(wù)公司。

物業(yè)公司紛紛布局在城市服務(wù)賽道，但從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，并不如傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)成績那么優(yōu)秀。

觀點新媒體查閱獲悉，截至2022年6月30日，碧桂園服務(wù)城市服務(wù)營業(yè)收入最高，達到26.35億元，已經(jīng)成為第二大收入貢獻板塊，保利物業(yè)、世茂服務(wù)、雅生活等均不超10億元。

世茂服務(wù)、雅生活、旭輝永升服務(wù)等進入城市服務(wù)賽道時間較晚，但在城市服務(wù)收入占總收入的比例上，世茂服務(wù)達到15.8%，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)超過10%，雅生活則不足8.4%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

近年來，上市物企經(jīng)營毛利率普遍有所降低，對比2021上半年碧桂園服務(wù)、雅生活集團、世茂服務(wù)平均整體毛利率31.01%，2022年整體毛利率僅超26%。

從頭部上市環(huán)衛(wèi)企業(yè)毛利率來看，2021上半年僑銀股份、玉禾田、啟迪環(huán)境(000826)3家平均毛利率為21.81%，整體還是低于同時期物業(yè)公司。

2022上半年，玉禾田毛利率為26.31%，處于環(huán)衛(wèi)企業(yè)高位水平，甚至高于世茂服務(wù)和保利物業(yè)整體毛利率。啟迪環(huán)境毛利率提升較為明顯，使得3家平均毛利率升至24.29%。

可以看出，頭部環(huán)衛(wèi)公司與物業(yè)管理公司整體毛利率之間的差距逐漸縮小。

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另外，物業(yè)公司的城市服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率水平普遍低于整體毛利率，也低于環(huán)衛(wèi)公司平均毛利率水平。隨著物業(yè)公司擴大城市服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模，比重進一步加大，對盈利能力是形成擠壓的，因而毛利率持續(xù)下跌。

面對這個萬億級市場，不少物業(yè)公司仍處于初級階段，在匹配業(yè)務(wù)需求、提升業(yè)務(wù)盈利能力等都需要打磨與沉淀，而城市服務(wù)這場“長跑”競賽又該如何參加？

標桿賽道

城鎮(zhèn)化加速及環(huán)衛(wèi)行業(yè)市場化率的提升，城市服務(wù)這個新興業(yè)態(tài)增長趨勢穩(wěn)定。目前，對于所有物業(yè)公司來言，都是戰(zhàn)略性切入城市服務(wù)賽道。

追溯到之前，碧桂園服務(wù)率先布局城市服務(wù)領(lǐng)域，保利物業(yè)、萬物云、招商積余、龍湖智慧服務(wù)等隨之加速入局。

2015年，碧桂園服務(wù)通過進駐陜西韓城率先試水城市服務(wù)；2018年發(fā)布“城市共生計劃”，地域上與母公司布局相仿，側(cè)重三四線城市，空間布局較為分散。

2020年，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)開始高歌猛進，分別與山西省壽陽縣、天津市軍糧城、大連市金普新區(qū)、廣西省岑溪市、廣東省英德市等達成戰(zhàn)略合作；還對兩大環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域頭部公司福建東飛和滿國康潔進行收購與整合。

經(jīng)歷多年探索后，2021年碧桂園服務(wù)成立城市服務(wù)集團，重點聚焦市政、空間運營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校園綜合和醫(yī)院后勤等五大核心業(yè)態(tài)，隨后還推出城市共生計劃2.0產(chǎn)品。

彼時，李長江表示，從2021年開始，碧桂園服務(wù)依托物業(yè)服務(wù)、城市服務(wù)和增值服務(wù)，利用五年時間將營收做到千億規(guī)模；“城市服務(wù)不是現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)做的這一切，我們要跟城市的管理者、城市居民需求相吻合?！?/p>

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，從碧桂園服務(wù)2019-2021年城市服務(wù)收入增幅顯著，分別達到11.92倍和4.12倍，快速增長的原因主要是分別對福建東飛和滿國康潔進行了收購并表，同時2021年新拓展項目134個也為收入增長做出貢獻。

經(jīng)過兩年擴張，碧桂園服務(wù)城市服務(wù)收入貢獻從2019年的0.7%升至2021年的15.7%，超過了小區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)兩個板塊收入；2022年上半年城市服務(wù)收入增幅收窄，僅同比增長25.8%，收入占比微跌至13.1%。

毛利率方面，從2019 年的38.7%降至2021年的17.6%，主要原因是新拓項目毛利率較低且占比較大，與此同時政府取消了疫情期間的社保減免導(dǎo)致。

除碧桂園服務(wù)以外，萬物云、保利物業(yè)等頭部物企也在探索城市服務(wù)賽道。

保利物業(yè)2016年進駐嘉善縣西塘古鎮(zhèn)，從長三角特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)起步，探索景區(qū)治理、城鎮(zhèn)全局化治理模式，開啟城市物業(yè)進駐公共服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵺`；隨后再推出“鎮(zhèn)興中國”品牌，包括“5M+ 7M+XM”服務(wù)模式、“543”公共服務(wù)產(chǎn)品體系，聚焦城鎮(zhèn)景區(qū)、學(xué)校、軌道交通、城鎮(zhèn)全局等業(yè)態(tài)。

2022年，保利物業(yè)重點布局與環(huán)衛(wèi)產(chǎn)業(yè)，朝著更大的城市服務(wù)版圖進發(fā)。而且是將城市服務(wù)收入揉合在“公共及其他物業(yè)”的物業(yè)管理服務(wù)中，該板塊2022年上半年收入9.35億元，同比增長41.8%，占總收入比重為14.5%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入23.6%。

此前有內(nèi)部人士稱，保利物業(yè)在城鎮(zhèn)服務(wù)方面最大的支出是人工成本，毛利率和住宅物業(yè)管理板塊相近，約在12%-14%之間。

雖然保利物業(yè)設(shè)置了“鎮(zhèn)興中國”品牌及業(yè)務(wù)，組織端仍按照業(yè)態(tài)進行管理，但萬物云業(yè)務(wù)獨立、組織獨立，2018年從珠海橫琴新區(qū)起落地首個“物業(yè)城市”服務(wù)項目起步，再于2020年推出“萬物云城”子品牌，承接城市服務(wù)業(yè)務(wù)，組織端同樣設(shè)置萬物云城獨立組織，區(qū)域?qū)用嫣岢觥俺鞘锌臻g整合服務(wù)（USIS）”的新型空間管理模式及產(chǎn)品體系。

萬物云最新在9月29日上市，也將城市服務(wù)作為未來最具增長性的業(yè)務(wù)板塊。

通過“CityUp”品牌，萬物云為城市公共空間的各受益者（包括但不限于政府部門及普通公眾）提供城市空間整合服務(wù)，重點面向一二線城市新區(qū)，涵蓋市政、站城一體化、產(chǎn)業(yè)新城、住宅等多業(yè)態(tài)在內(nèi)的城市復(fù)合空間。

業(yè)績顯示，萬物云將商企和城市空間綜合服務(wù)整合于一起，2019年-2021年的收入分別約為42.93億元、64.89億元、86.93億元，總收入占比分別為30.8%、35.8%、36.7%。2022上半年，商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占總收入的35.6%，同比增長39.7%。

雖然無法拆解出萬物云的城市空間綜合服務(wù)具體收入情況，但從朱保全的言語中能得知，萬物云城目前已經(jīng)簽約40個城市服務(wù)項目，可以提前完成三年100個的目標。

此外，朱保全認為，項目總承包在承接大型復(fù)雜項目方面具備不可替代的優(yōu)勢，“物業(yè)城市”總承包模式是在城市服務(wù)領(lǐng)域的一次創(chuàng)新，是對成熟且在全球?qū)嵺`的EPC模式借鑒，是一次城市公共服務(wù)流程的再造。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

不同城市服務(wù)形態(tài)形成了不同的城市服務(wù)模式和特點，頭部物企在結(jié)合自身的優(yōu)勢、特色和資源上，選擇和開展不同的城市服務(wù)類型。

并購新玩家

從2020年底開始，大量新的物業(yè)公司涌入城市服務(wù)領(lǐng)域，其中包括雅生活、世茂服務(wù)、金科智慧服務(wù)、弘陽服務(wù)、南都物業(yè)(603506)等。

收并購市政環(huán)衛(wèi)公司已成為切入該賽道的重要方式，新成員雅生活、世茂服務(wù)等就是通過收并購，以市政公共服務(wù)入局城市服務(wù)領(lǐng)域。

據(jù)了解，2021年前4個月就發(fā)生了10起環(huán)衛(wèi)并購，而且8起環(huán)衛(wèi)并購的買家為上市物業(yè)公司，部分收購對價已達到物業(yè)公司收購對價（PE10-20倍）。

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雅生活可以說是通過收并購環(huán)衛(wèi)公司方式快速入局的典型代表，2021年以逾11億元并購5家環(huán)衛(wèi)公司。

該公司于2020年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為“智慧城市服務(wù)商”，隨后城市服務(wù)布局就在加速前進中，通過整合環(huán)衛(wèi)企業(yè)實現(xiàn)能力的快速補齊，初步形成全國化布局，并迅速提升市場拓展能力。

2021中報里，雅生活將城市服務(wù)首次作為單獨板塊列出，不難窺探其對于該業(yè)務(wù)的重視。因此，城市服務(wù)與物業(yè)管理服務(wù)、外延增值服務(wù)以及業(yè)主增值服務(wù)共同組成為雅生活的四大業(yè)務(wù)板塊。

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數(shù)據(jù)顯示，雅生活初入城市服務(wù)的2021年上半年營收為1.59億元，占比雖然不高，僅2.5%，但增長之勢頗為明顯，2021年全年錄得收入6.98億元，占比提高到5%；2022上半年收入增長幅度達3倍之高，總收入貢獻也提升到8.4%。

雅生活凈利潤增幅亦非常可觀，2022上半年同比增長2.25倍至0.86億元，但凈利潤率與毛利率均呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，分別同比下降3.2個百分點和1.9個百分點。雅生活對此表示，主要是因為配合疫情防控工作導(dǎo)致的成本增加，積極拓展三方市場項目前期運營成本增長。

2022上半年，雅生活獲得多個大型城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化項目，新增年化合同金額超過1億元。

另外，不斷豐富細分領(lǐng)域內(nèi)容，其中在海上環(huán)衛(wèi)、水體養(yǎng)護和城市綜合整治領(lǐng)域有所突破，在環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上橫向延伸個性化服務(wù)需求，致力打造全場景智慧城市服務(wù)平臺。

至于世茂服務(wù)，其執(zhí)行董事兼總裁葉明杰2020年業(yè)績發(fā)布會上表示，將通過單點試點進行全國化多點布局，未來三年時間里，城市服務(wù)的業(yè)務(wù)將是從 0 到 1，從 1 到 10 到 100的過程。

世茂服務(wù)于2021年成功收購深圳世路源和無錫金沙田兩家城市服務(wù)公司，開始快速構(gòu)建起了發(fā)展城市服務(wù)的綜合能力，進入核心市場。收購?fù)瓿珊螅烂?wù)立即對兩家公司進行組織融合、業(yè)務(wù)整合和運營提升。

出手深兄環(huán)境的當天，世茂服務(wù)還聯(lián)合樺甸市瑞得物業(yè)管理服務(wù)有限公司新成立世茂瑞得（吉林）物業(yè)服務(wù)有限公司，世茂服務(wù)持股51%，該公司經(jīng)營范圍包括城市綠化管理、城鄉(xiāng)市容管理、城市公園管理等。

同年10月，世茂服務(wù)正式發(fā)布城市服務(wù)業(yè)務(wù)，將從三個階段實現(xiàn)“物業(yè)管家”到“城市大管家”的自身迭代升級。

憑借兩大平臺的運營管理基礎(chǔ)，人才隊伍儲備和業(yè)務(wù)拓展優(yōu)勢，2022年上半年，世茂服務(wù)屢次中標大項城市服務(wù)項目。其中包括，藍田縣城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化服務(wù)項目（東北片區(qū)），中標金額總計約3.48億元，服務(wù)期限為10年。

通過收并購市政環(huán)衛(wèi)企業(yè)可以由淺入深介入城市服務(wù)領(lǐng)域，環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)招投標通常采用綜合評標法，主要考察商務(wù)、技術(shù)、價格三個方面，但作為管理型公司的物業(yè)公司，在資質(zhì)和業(yè)績方面有其劣勢，因而一般采取自建團隊、開放合作、收并購三項方式切入。

并購環(huán)衛(wèi)企業(yè)是一個較為簡單使得物業(yè)公司獲取環(huán)衛(wèi)相關(guān)資質(zhì)的方式，但核心驅(qū)動力其實是環(huán)衛(wèi)服務(wù)行業(yè)的高續(xù)約率，導(dǎo)致跨界參與者難以通過市場化競爭快速開拓業(yè)務(wù)。

環(huán)衛(wèi)資產(chǎn)對于物業(yè)公司供不應(yīng)求，而在環(huán)衛(wèi)一體化趨勢下，單體環(huán)衛(wèi)項目體量增大，一個環(huán)衛(wèi)一體化項目年化額幾千萬甚至上億元，對于需要快速提升營收規(guī)模的物業(yè)公司而言或是增收利器。

另外，環(huán)衛(wèi)服務(wù)是城市服務(wù)的重要組成部分，有統(tǒng)計表示，環(huán)衛(wèi)服務(wù)費用在城市服務(wù)項目占比超過50%。

隨著城市服務(wù)市場的陸續(xù)開放，“補環(huán)衛(wèi)短板”對物業(yè)公司來說無疑既現(xiàn)實又迫切。但城市服務(wù)在目前物業(yè)行業(yè)里面是有門檻的，因而也不是所有的物業(yè)公司都能做。

尋求擴張之路

目前，探索城市服務(wù)的物業(yè)公司主要聚焦于市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)、公共設(shè)施維護、市容秩序管理、公共空間管理等領(lǐng)域，對于城市服務(wù)瀚海而言只是冰山一角。

因此，未來城市服務(wù)還有龐大業(yè)務(wù)及場景等待發(fā)掘。

據(jù)市場數(shù)據(jù)估算，2021年物業(yè)參與城市服務(wù)的市場容量約為4152億元，預(yù)計至2025年將上升至萬億級別。

由于城市服務(wù)領(lǐng)域具有龐大且持續(xù)擴容的市場空間，有利于物業(yè)公司發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和增值服務(wù)的開展，是物管公司快速提升業(yè)務(wù)規(guī)模、項目密度的重要方式。

但以前物業(yè)企業(yè)主要以服務(wù)住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)為主，而住宅業(yè)態(tài)服務(wù)對象主要為C端客戶，商業(yè)、辦公等服務(wù)對象主要為B端客戶，但城市服務(wù)的對象延伸至G端客戶，對于物業(yè)企業(yè)來說是一個很大的轉(zhuǎn)變。

如何切入該賽道需要結(jié)合企業(yè)自身情況，因地制宜、因勢利導(dǎo)、因時而變才能有好的效果。

物業(yè)公司在具體的拓展路徑存在著不同的方式，主要合資合作、戰(zhàn)略合作、公開競標、投資收購四類拓展渠道

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

與物業(yè)公司此前服務(wù)的傳統(tǒng)住宅社區(qū)、商業(yè)不同的是，城市服務(wù)盡管也是資源依賴型業(yè)務(wù)，但無法依賴母公司直接輸血，更加注重政企合作與資源承接，所以具備國企、央企背景的企業(yè)在切入城市服務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢將更加突出。

在合資合作渠道之中，萬物云多是選擇國資控股，而碧桂園服務(wù)更多選擇自身控股；公開競標方面，保利物業(yè)主要依靠自身屬地化資源優(yōu)勢獲取城市服務(wù)項目。

頭部物業(yè)公司一般是采取多渠道并進，中小型物業(yè)公司更多是選擇采用公開競標、投資并購進行突破，并且在業(yè)務(wù)推進及發(fā)展過程中尋求合資合作、戰(zhàn)略合作的機會。

隨著物業(yè)公司加速入局城市服務(wù)，業(yè)務(wù)比重將進一步加大，而會對盈利能力承受一定壓力。相較社區(qū)服務(wù)，城市服務(wù)面向更龐大的管理面積，服務(wù)人員密度更低，提高服務(wù)效率的需求更加迫切。

尋找城市服務(wù)的新增長點更為重要，未來企業(yè)可以通過精細化管理節(jié)省成本，開拓新的服務(wù)內(nèi)容，盈利能力會逐步改善；在做好城市基礎(chǔ)服務(wù)之上，城市還有很多空間可以挖掘增值服務(wù)。

另外，對于物業(yè)公司而言，住宅業(yè)態(tài)規(guī)模擴張速度已出現(xiàn)減慢的跡象，尋找“第二增長曲線”顯得尤為重要。

非住宅業(yè)態(tài)越來越受到物業(yè)公司的青睞，細分賽道眾多、市場空間也更為廣闊。目前，市場仍是“規(guī)模主導(dǎo)”的階段，差異化突圍對于大部分企業(yè)顯得更為重要。

大部分物業(yè)公司都在近兩年內(nèi)拓展了新項目，城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)和公共類物業(yè)是當下重點關(guān)注的三大非住宅業(yè)態(tài)，因為均有著廣闊的市場前景和盈利空間。

新細分賽道發(fā)展與競爭下，物業(yè)公司都在嘗試進一步打破業(yè)務(wù)邊界，拓寬新業(yè)務(wù)的廣闊空間，搶占萬億級藍海賽道，尋求新的擴張之路。