10月26日，華大九天（301269.SZ）發(fā)布《關(guān)于對(duì)深圳證券交易所關(guān)注函的回復(fù)公告》。上周，因擬購(gòu)買價(jià)值逾億元的“先租后售”公租房，深交所下發(fā)關(guān)注函要求其說明和披露公租房“先租后售”的具體經(jīng)營(yíng)模式、出租或出售的價(jià)格是否公允、是否是否涉及房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)及其合法性等多項(xiàng)問題。這也讓公租房和“先租后售”模式受到公眾關(guān)注。

華大九天的回復(fù)雖然一一回復(fù)了此前的問題，但企業(yè)購(gòu)買公租房的行為，使保障性租賃住房直接變商品房，它還是原來的公租房嗎？這在眾多業(yè)內(nèi)人士看來是極具風(fēng)險(xiǎn)的操作。不過，“先租后售”的具體政策實(shí)施其實(shí)各地都不盡相同，上海臨港(600848)率先試點(diǎn)的這個(gè)模式如何避免陷入企業(yè)投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，銀柿財(cái)經(jīng)也將持續(xù)關(guān)注。

(相關(guān)資料圖)

華大九天“買”的不是公租房？

10月18日早間，華大九天發(fā)布《關(guān)于購(gòu)買上海臨港公租房的公告》，稱擬通過全資子公司上海華大九天信息科技有限公司（以下稱“上海九天”）購(gòu)買中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)管理委員會(huì)（以下稱“臨港管委會(huì)”）提供的42套公租房，總建筑面積約為4420.88平方米（以上海市住房保障和房屋管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)），總價(jià)款約為1.11億元，每平方米均價(jià)2.5萬元。

海洋七路的房產(chǎn)均價(jià)26149.99元/平方米，木荷路的房產(chǎn)均價(jià)24062.02元/平方米

在貝殼找房搜索臨港新城，可以看到附近的新房?jī)r(jià)格大多在每平方米2萬~4萬元的區(qū)間內(nèi)，二手房基本集中在每平方米1萬~3萬元的區(qū)間。上海九天所購(gòu)公租房的銷售均價(jià)與商品房的市場(chǎng)銷售均價(jià)相差不大。

根據(jù)交易協(xié)議，上海九天將于2022年11月30日前完成房款支付，上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)公共租賃房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司將于2024年3月31日前將房產(chǎn)交付上海九天。

交付條件明確：需取得《住宅交付使用許可證》和公共租賃住房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）

交房后，上海九天將如何使用這批公共租賃房，租給誰、租金多少、是否會(huì)公開售賣、租金及售房的資金用途等問題，華大九天在回復(fù)中作出了解答。

對(duì)于這批房子的用途，華大九天表示，在辦理房屋所有權(quán)初始登記后10年內(nèi)都將作為公共租賃住房使用，并“將按照相關(guān)規(guī)定向符合條件的員工出租，持有滿10年后在滿足屬地政府公租房政策要求的前提下，向符合條件的核心員工進(jìn)行出售并辦理過戶手續(xù)”。

也就是說，這批公租房在產(chǎn)權(quán)變更后，仍將按照臨港管委會(huì)關(guān)于“先租后售”的公租房相關(guān)政策進(jìn)行出租或出售。只是運(yùn)營(yíng)主體從政府變成了華大九天，目標(biāo)對(duì)象由公眾變成了華大九天公司的核心員工。

華大九天還表示，租金收入將用于公租房維護(hù)開支，而10年后如果出售，所得款項(xiàng)將用于研發(fā)投入、補(bǔ)充流動(dòng)資金等主營(yíng)業(yè)務(wù)。

公告也提到了哪些人屬于“符合條件的員工”：申請(qǐng)臨港新片區(qū)公共租賃住房準(zhǔn)入資格的單身申請(qǐng)人或申請(qǐng)家庭主申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一：1.具有本市常住戶口，且與臨港新片區(qū)就業(yè)單位簽訂一年以上（含一年）勞動(dòng)或工作合同；2.持有有效期內(nèi)《上海市居住證》，并依法繳納各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)金，且與臨港新片區(qū)就業(yè)單位簽訂一年以上（含一年）勞動(dòng)或工作合同；3.與臨港新片區(qū)就業(yè)單位簽訂一年以上（含一年）勞動(dòng)合同，由就業(yè)單位承諾在臨港新片區(qū)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金和限定期限內(nèi)辦理出上海市居住證（限期12個(gè)月內(nèi)提供），并由就業(yè)單位承租公共租賃住房。就業(yè)單位應(yīng)為注冊(cè)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公在臨港新片區(qū)范圍內(nèi)的各類企事業(yè)單位，且無不良記錄。此外，申請(qǐng)人還需要同時(shí)符合以下條件：1.在臨港新片區(qū)無產(chǎn)權(quán)住房；2.未享受臨港新片區(qū)廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、限價(jià)商品住房等政策。

簡(jiǎn)單來說，只要是正式工作并且繳納社保滿一年的無房戶，都可以申請(qǐng)公租房。

對(duì)于“公司購(gòu)買公租房并出租或出售是否涉及房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，相關(guān)業(yè)務(wù)開展是否合法合規(guī)”的問題，華大九天回復(fù)稱，公司不具備相關(guān)資質(zhì)，“公司及子、參股均不涉從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)相關(guān)業(yè)務(wù)的情形，公司本次購(gòu)買的“先租后售”公租房激勵(lì)對(duì)象均為公司員工，不存在向公司外部人員進(jìn)行出租或出售的情況，不涉及住宅和商業(yè)用房的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，不存在違反相關(guān)法律法規(guī)開展業(yè)務(wù)的情形”。

銀柿財(cái)經(jīng)致電交易協(xié)議中的甲方——上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)公共租賃房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，其工作人員明確向銀柿財(cái)經(jīng)表示，華大九天是在開盤時(shí)就購(gòu)買了這42套房，“是整棟樓買走的，算銷售的房源，不算公租房”。當(dāng)銀柿財(cái)經(jīng)想要進(jìn)一步了解“先租后售”模式如何操作，以及企業(yè)購(gòu)房后的產(chǎn)權(quán)變更等問題時(shí)，該工作人員則稱需要向銷售詢問，但沒有聯(lián)系方式。

“先租后售”模式先租給誰？再賣給誰？

按照華大九天的回復(fù)公告中所述，雖然房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變化，但在操作上還是“先租后售”模式，是一個(gè)非營(yíng)利性的操作。那么問題來了，公租房可以預(yù)先出售給企業(yè)，再由企業(yè)來操盤嗎？如何保證企業(yè)買走公租房以后仍然會(huì)按非營(yíng)利的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)？

銀柿財(cái)經(jīng)查詢了華大九天在回復(fù)中提及的相應(yīng)政策文件。2019年8月發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施特殊支持政策的若干意見》50條，其中涉及住房的內(nèi)容就包括了建設(shè)“先租后售”公租房。2020年7月，臨港管委會(huì)官網(wǎng)公示了《關(guān)于同意臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)“先租后售”公共租賃住房三期項(xiàng)目整體預(yù)售的批復(fù)》；2022年6月，又公示了《關(guān)于同意臨港科技創(chuàng)新城“先租后售”公共租賃住房項(xiàng)目整體預(yù)售的批復(fù)》，其中的項(xiàng)目坐落地點(diǎn)均分布在海基一路、木荷路和海洋七路，上海九天此次購(gòu)買的房源就在其中。按照相關(guān)要求，臨港“先租后售”公共租賃房項(xiàng)目面向進(jìn)駐臨港地區(qū)的企事業(yè)單位，開放特定租售業(yè)務(wù)。項(xiàng)目建成10年后可作為存量商品房上市交易，承租人可優(yōu)先購(gòu)買。但并未提及企業(yè)購(gòu)買的相關(guān)規(guī)定。

批復(fù)文件還寫明了對(duì)銷售對(duì)象、銷售均價(jià)、銷售比例等方面的要求

對(duì)此，銀柿財(cái)經(jīng)以企業(yè)身份向臨港管委會(huì)住保中心咨詢，工作人員表示，企業(yè)買了公租房之后，一般來說產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是歸購(gòu)買方，但是它會(huì)有限售上市、保持公共租賃屬性等方面的要求。至于企業(yè)的租售行為會(huì)不會(huì)有監(jiān)管，該工作人員表示，政府相關(guān)部門及政策法規(guī)都會(huì)對(duì)企業(yè)有監(jiān)管約束，購(gòu)房合同的條款也會(huì)寫明相關(guān)規(guī)定?！按螽a(chǎn)證是會(huì)寫上公共租賃屬性的，等到一定年限了之后，再通過管委會(huì)或是其他部門審核，符合一定條件才允許上市，上市交易的時(shí)候按照存量房進(jìn)行，就相當(dāng)于二手房商品房。”他補(bǔ)充道。

關(guān)于“先租后售”，銀柿財(cái)經(jīng)也在住建部官網(wǎng)以其為關(guān)鍵詞進(jìn)行了搜索，只得到了一條新聞動(dòng)態(tài)，內(nèi)容為湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織制定的《關(guān)于加快解決基本公共服務(wù)人員住房困難問題的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施意見”）相關(guān)消息。

“實(shí)施意見”中清晰寫明保障性租賃住房供給渠道，以及哪些渠道供給的保障性租賃住房可允許先租后售

這與上海臨港將公租房打包賣給企業(yè)的“先租后售”模式完全不同。除了“售”的對(duì)象從個(gè)人變成了企業(yè)，對(duì)“租”的對(duì)象要求也有所不同。包括湖北在內(nèi)的國(guó)內(nèi)絕大部分地區(qū)，明確供給公租房的服務(wù)對(duì)象為低收入及住房困難群體；而上海臨港新片區(qū)的公租房申請(qǐng)條件并未規(guī)定收入水平，條件更為寬松。

企業(yè)購(gòu)買公租房后如何監(jiān)管？

北京市京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)處置與買賣法律部主任梁志強(qiáng)指出，企業(yè)購(gòu)買公租房后是可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的，即會(huì)變成商品房。

不少房地產(chǎn)分析師也認(rèn)為，將保障性租賃住房賣給企業(yè)，存在企業(yè)違規(guī)炒作房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，公租房是保障類的住房，“先租后售”一般指政府先將保障性租賃住房出租，承租人必須先付租金，租住一定時(shí)間后，再申請(qǐng)購(gòu)買，并且此后再交易時(shí)由政府優(yōu)先回購(gòu)或是滿足一定期限再上市交易?！芭R港的公租房比較特殊，主要是為吸引和留住人才，滿足人才的居住需求。但‘先租后售’一定要先租，直接賣給企業(yè)是涉嫌浪費(fèi)了這部分政策住房的本來作用?！彼f?！?strong>變成企業(yè)轉(zhuǎn)而持有房子后，很可能變成企業(yè)炒房的一個(gè)工具，那這就和政策設(shè)置的初衷不完全一致了。”

他補(bǔ)充道，其他地區(qū)也有保障性住房由政府委托給企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)，但直接將房子賣給企業(yè)的，目前國(guó)內(nèi)其他重點(diǎn)城市的確是沒有看到過。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)直言：“企業(yè)購(gòu)買公租房后，理論上就是屬于企業(yè)所有的商品房屬性的房子了，只是就目前此類交易來看，還是要按照公租房的模式去操作，即不能直接出售給購(gòu)房者或職工。”他指出，按照“先租后售”模式，職工若想從企業(yè)手里購(gòu)買租住的房子，也需滿足租住滿10年的要求，企業(yè)在制定租金水平時(shí)，也要遵守自貿(mào)區(qū)相關(guān)片區(qū)的要求，或者說要有租金的管控。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，上海臨港的“先租后售”模式的確與其他各地的政策有所區(qū)別。過去很多購(gòu)房者可能是從公租房等管理部門租賃和認(rèn)購(gòu)，而現(xiàn)在上海臨港的模式是，此類住房房源可能是屬于私人企業(yè)，但參照公租房的模式來運(yùn)營(yíng)。

梁志強(qiáng)則分析稱，華大九天的這次操作更像是定向購(gòu)房?！耙恍┰诟咝聢@區(qū)的企業(yè)，為了吸引人才、增加競(jìng)爭(zhēng)力，在符合要求的情況下是允許購(gòu)買公租房的。”他強(qiáng)調(diào)，此類做法對(duì)購(gòu)房資金有嚴(yán)格限制，也會(huì)備注權(quán)利限制，例如在特定期限內(nèi)不允許出售；且所購(gòu)房屋必須用于出租給公司員工，以后符合上市條件時(shí)，也只能賣給公司員工，相當(dāng)于對(duì)內(nèi)部員工的福利，而不能面向公司員工之外的群體，也即不得上市?！?strong>在這個(gè)范圍內(nèi)運(yùn)營(yíng)，是合法的，也不需要企業(yè)具備房地產(chǎn)相關(guān)資質(zhì)。但如果企業(yè)想出租或出售給企業(yè)員工之外的群體，則不但需要具備相應(yīng)資質(zhì)，也涉嫌違法，甚至?xí)惶幜P。”他提醒道，相關(guān)部門也應(yīng)行使現(xiàn)場(chǎng)抽查等監(jiān)督權(quán)，把好交易過戶的審核權(quán)。

“優(yōu)點(diǎn)是可以緩解政府層面公租房建造的壓力，缺點(diǎn)則在于，后續(xù)此類企業(yè)將房子轉(zhuǎn)讓給職工，存在刻意拉升房?jī)r(jià)的操作風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

也有分析師進(jìn)一步表示，按照政策原文，公租房建成10年后可作為商品住房按套上市轉(zhuǎn)讓，可以讓政府得到資產(chǎn)價(jià)值升值的回報(bào)，改變過去公租房只投入無回報(bào)的弊端，優(yōu)化政府在住房保障方面的收支結(jié)構(gòu)，形成可持續(xù)的住房保障能力。但直接銷售給企業(yè)后，這個(gè)回報(bào)鏈條還存在嗎？

總體來說，建設(shè)“先租后售”公租房，是落實(shí)中央“房住不炒”的總體要求的體現(xiàn)，也是對(duì)租購(gòu)并舉住房制度的創(chuàng)新。企業(yè)在獲得公租房產(chǎn)權(quán)后將如何落實(shí)政策，仍需一個(gè)確定的答案。