從2016年一直漲到2021年，西安算是創(chuàng)下了新房連續(xù)上漲的一個(gè)神話。

可不得不說(shuō)，一路飆漲的房?jī)r(jià)，讓現(xiàn)在的西安走到了一個(gè)十字路口。

(資料圖片僅供參考)

大環(huán)境的低迷之下，連漲70個(gè)月的西安，還能保持繼續(xù)上漲嗎？

我身邊有個(gè)西安的小伙伴，一直在糾結(jié)：

西安房?jī)r(jià)已經(jīng)推著漲到這了，性?xún)r(jià)比不高了，還要入場(chǎng)嗎？

西安的第二篇文章，嘮嘮這事兒吧。

西安，補(bǔ)漲完成。

西安過(guò)去5年的房?jī)r(jià)上漲，很大一部分源于補(bǔ)漲。

2016年以前作為十三朝古都的西安，房?jī)r(jià)在二線城市屬于吊車(chē)尾的存在，平均房?jī)r(jià)不足7000元。

當(dāng)時(shí)周邊的蘭州、鄭州、成都、太原，房?jī)r(jià)基本在9000-10000元左右，這么一比，西安明顯被低估。

要說(shuō)西安這地理位置，可真不算差。

西北區(qū)域的核心，不說(shuō)比長(zhǎng)三角、珠三角好，但在西北，那屬于關(guān)中要塞，歷史上就是絲綢之路的起點(diǎn)。

關(guān)中平原城市群

加上十三朝古都的歷史文化底蘊(yùn)以及高校資源，西安的關(guān)注度不低。

這些優(yōu)勢(shì)都奠定西安拿下了第九個(gè)中心城市的頭銜，從2018年開(kāi)始，西安真正迎來(lái)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

西安屬于二線城市中最早覺(jué)悟要搶人的，各種轟轟烈烈的搶人手段，讓西安打下了第一場(chǎng)漂亮的戰(zhàn)役。

2018年，西安市常住人口比2017年增加38.70萬(wàn)人達(dá)到1000.37萬(wàn)人，成功晉級(jí)千萬(wàn)常住人口大城。

有人就有需求，靠著一波新西安人的涌入，2019年西安的房?jī)r(jià)基本就翻了一番，成功逆襲完成補(bǔ)漲。

補(bǔ)漲完之后，調(diào)控也到了，按照周期論來(lái)說(shuō)，該橫盤(pán)了。

結(jié)果西安靠著全運(yùn)會(huì)又逆襲上漲了一把。

借著全運(yùn)會(huì)的活動(dòng)，西安開(kāi)始加速投資基建，改善城市影響的同時(shí)，還順便賣(mài)一批房。

又因?yàn)閲?guó)家中心城市的地位加持，加上還有全運(yùn)會(huì)概念，西安在整個(gè)西北的地位越來(lái)越高，對(duì)周邊城市的虹吸能力大大增強(qiáng)。

西安不僅開(kāi)始吸引陜西全省的人口，甚至連西北五省的有錢(qián)人都開(kāi)始到西安去炒房了。

當(dāng)整個(gè)西北五省的有錢(qián)人進(jìn)場(chǎng)之后，西安就注定不只是西安人的西安了。

就這樣，西安房?jī)r(jià)就一直被推著上漲。

當(dāng)然上漲過(guò)程中還少不了西安ZF的運(yùn)營(yíng)能力，在控地的節(jié)奏上拿捏得死死的。

西安有地，但不多拍，一點(diǎn)點(diǎn)拍，人為控制供應(yīng)，加上還實(shí)行限價(jià)政策，這樣一來(lái)，一二手房的倒掛差就出現(xiàn)了，萬(wàn)人搖號(hào)就出現(xiàn)了。

給市場(chǎng)營(yíng)造出一種哄搶現(xiàn)象，火熱行情的高度渲染，讓整個(gè)西安樓市都蒙上一種金錢(qián)彌漫的味道。

至此，西安上漲鏈條非常清晰：

補(bǔ)漲——政策利好（國(guó)家中心城市）——人口增長(zhǎng)——全運(yùn)會(huì)——控地——繼續(xù)上漲。

就這樣，熱熱鬧鬧的西安樓市走到了今天，但問(wèn)題也隨之而來(lái)：

購(gòu)買(mǎi)力還撐得住嗎？

如果你也在猶豫要不要入手西安，也想知道西安房?jī)r(jià)還能不能繼續(xù)上漲，詳細(xì)的可以掃碼下方二維碼添加我們微信，深入聊聊。

今年的樓市行情，除了個(gè)別城市還能繼續(xù)火熱之外，多數(shù)城市是蔫了。

從我們考察西安來(lái)看，火熱行情有不敵從前。

原本需要搖號(hào)的航天新城和港務(wù)區(qū)，還有新房可以挑選。

曲江二期還有尾盤(pán)在售，高新三期的CID板塊，靠著未來(lái)之瞳的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，雖然板塊火，但項(xiàng)目也談不上要搶。

曲江東的萬(wàn)科比周邊二手價(jià)格低上3-4000元/㎡入市，也遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到搖號(hào)搶房的熱度，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為平銷(xiāo)了。

去年還賣(mài)的很火的灃西新城，今年不限購(gòu)，還要啟動(dòng)轉(zhuǎn)介才能賣(mài)了。

打著生態(tài)宜居、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的秦漢新城，也要靠2成首付來(lái)快速去化了。

整個(gè)西安市場(chǎng)，冷得很快，雖說(shuō)有大環(huán)境影響，但我認(rèn)為更多是購(gòu)買(mǎi)力被透支。

當(dāng)前西安的多數(shù)新房，130㎡以上才能談改善，面對(duì)已經(jīng)漲起來(lái)的單價(jià)，西安這波上車(chē)門(mén)檻已經(jīng)不低。

航天新城1.9萬(wàn)、港務(wù)區(qū)要1.5萬(wàn)、高新區(qū)2.6萬(wàn)、經(jīng)開(kāi)區(qū)1.7萬(wàn)、大明宮板塊1.9萬(wàn)、浐灞1.8-3萬(wàn)、灃東2.5萬(wàn)、灃西1.8萬(wàn)、秦漢新城1.5-1.7萬(wàn)、連空港都要1.5萬(wàn)···

以上單價(jià)*130㎡，自己不妨可以算一下上車(chē)西安的總價(jià)門(mén)檻。

和很多城市一樣，過(guò)去西安房?jī)r(jià)漲了2-3倍，但工資可跟不上房?jī)r(jià)漲幅，一邊是嗷嗷上漲的房?jī)r(jià)，一邊是紋風(fēng)不動(dòng)的工資。

購(gòu)買(mǎi)力都沒(méi)蓄起來(lái)，房?jī)r(jià)就起飛了。

用我們公司小伙伴的話說(shuō)，知道西安房?jī)r(jià)漲了，但沒(méi)想到已經(jīng)這么貴了。

他捏著老爸老媽給的260萬(wàn)總價(jià)預(yù)算，躊躇、猶豫，殺入高新三期，面臨的可能是長(zhǎng)達(dá)7年的等待期。

殺入航天新城，又怕無(wú)人接盤(pán)，殺入經(jīng)開(kāi)，又怕漲幅不足，殺入曲江，不好意思，還買(mǎi)不起曲江。

再便宜點(diǎn)的他又看不上，現(xiàn)在卡在半中間，上下其所不得。

不得不說(shuō)，過(guò)去幾年西安房?jī)r(jià)真的漲的太快太持久了，2020年GDP才剛破萬(wàn)億，人口也才剛破千萬(wàn)，但均價(jià)開(kāi)始緊追武漢、成都這樣的強(qiáng)二線城市。

但武漢和成都不管是經(jīng)濟(jì)面還是人口面上都要碾壓西安，這么對(duì)比一看，西安的性?xún)r(jià)比似乎就不高了。

現(xiàn)在的西安，有錢(qián)人多套房，年輕人攢錢(qián)還買(mǎi)不起一套房，購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)出現(xiàn)斷層。

羊毛都是需要時(shí)間長(zhǎng)的，一直盯著薅羊毛是不可能的。

此刻的西安，我覺(jué)得沒(méi)有再大漲的基礎(chǔ)了，接下來(lái)是面臨新房平銷(xiāo)，二手房好好去庫(kù)存的時(shí)候了。

想買(mǎi)入西安的，我覺(jué)得不用過(guò)分焦慮了。

最后一part，說(shuō)說(shuō)西安的各個(gè)板塊。

在此之前老規(guī)矩，先搞清楚西安的城市規(guī)劃。

東拓、南控、北跨、西進(jìn)、中優(yōu)，這十字方針說(shuō)的就是西安的城市規(guī)劃。

按照西安的城市規(guī)劃，我覺(jué)得重點(diǎn)要關(guān)注東拓和西進(jìn)，北跨有一定空間，也可關(guān)注。

東拓的浐灞、港務(wù)區(qū)、灞河等，是東拓?zé)衢T(mén)板塊。

港務(wù)區(qū)，尤其是奧體板塊，是西安自全運(yùn)會(huì)以來(lái)的熱門(mén)板塊，依托全運(yùn)會(huì)，片區(qū)配套、面貌進(jìn)一步提升。

加上西安慣用伎倆就是，發(fā)展新區(qū)之前一定要把名校帶過(guò)去，有名校就不怕家長(zhǎng)不買(mǎi)單。

目前除了西工大暫未落地港務(wù)區(qū)，鐵一中、師大附中、高新一中、交大四所名校都已經(jīng)進(jìn)入。

優(yōu)勢(shì)還是很突顯的，唯一要擔(dān)心的就是成片的新房，進(jìn)入二手市場(chǎng)后競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，出手是個(gè)大問(wèn)題。

浐灞可以重點(diǎn)關(guān)注灞河沿線的改善宜居盤(pán)，畢竟生態(tài)資源不可復(fù)制。

還有就是浐灞生態(tài)區(qū)，第一個(gè)將“金融與河景”融在一起的板塊。

西進(jìn)，關(guān)注西咸新區(qū)，灃東、灃西受益。

灃東新城是5個(gè)新城中實(shí)力最強(qiáng)，配套最完善，且擁有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新城。

緊鄰高新區(qū)，與高新區(qū)連為一體，既是國(guó)家級(jí)新區(qū)西咸新區(qū)的重要組成部分，承接大量高新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和人口外溢。

2020年灃東就已經(jīng)突破房?jī)r(jià)高點(diǎn)，現(xiàn)在也到達(dá)2.5萬(wàn)的價(jià)格，價(jià)格不低了，有短期透支的嫌疑。

灃西發(fā)展還在灃東之后，一切都在落地完善中，但價(jià)格就1.8萬(wàn)了，真心不便宜。

北跨，可以關(guān)注經(jīng)開(kāi)、北客站

經(jīng)開(kāi)優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)盡顯，它是西安市唯一具有臨空、臨站、濱河、高速交匯、地鐵密集等優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)區(qū)。

交通資源非常豐富，這幾年西安往北擴(kuò)，這里的規(guī)劃落地速度也很快，具備一定潛力，但劣勢(shì)就是缺乏名校加持。

經(jīng)開(kāi)區(qū)比起經(jīng)開(kāi)北，我更建議關(guān)注高鐵新城，即北客站板塊。

至于渭河以北的秦漢新城和涇河新城，因?yàn)檫@幾年西咸新區(qū)的規(guī)劃，這兩個(gè)新城關(guān)注度很火，但風(fēng)聲大雨點(diǎn)小，等規(guī)劃落地真的需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。

當(dāng)然，西安其他熱門(mén)板塊更熱鬧。

比如航天新城，緊鄰曲江高、高新，能承接兩地的外溢居住需求，產(chǎn)業(yè)以航天的上下游企業(yè)為主，因此該片區(qū)有人有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)保障。

唯一短板是學(xué)校一般，商業(yè)配套不完善，價(jià)格不低，綠城的新房能賣(mài)到1.9萬(wàn)，最貴的龍湖二手房2.3萬(wàn)左右。

高新三期的軟件新城和CID板塊，前者適合短線持有，但天花板低，后者兌現(xiàn)周期長(zhǎng)，但天花板高。

如果你能等，高新cid可以長(zhǎng)持。

還有一些以生態(tài)環(huán)境為主的板塊，比如未央湖、雁鳴湖、昆明池、渭河邊上的改善房，自住按需選擇即可。

至于曲江，和高新齊頭并進(jìn)，西安的繁華，一半都在曲江，我之前說(shuō)過(guò)，西安本地改善的終極目標(biāo)就在曲江，是靠宜居改善上漲的一條單獨(dú)鏈條。

文章關(guān)系，無(wú)法一一展示每個(gè)板塊的特點(diǎn)，還有疑問(wèn)的，可以掃碼詳細(xì)來(lái)聊。

看完一圈西安，高新和曲江確實(shí)永遠(yuǎn)好。

除此之外，大方向上，西進(jìn)比東拓要好，南控比北跨要強(qiáng)。

再來(lái)，西安進(jìn)入了微觀分化的階段，稀缺的自然資源能漲，產(chǎn)品做得好的也能漲，靠點(diǎn)公園宜居環(huán)境的也能漲。

所以在西安選籌，要么大地段占了優(yōu)勢(shì)，要么產(chǎn)品要足夠優(yōu)質(zhì)，總得占一個(gè)，才能保證你的房子能在二手房市場(chǎng)中卷死別人。

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