年報解讀 | 美好置業(yè)：意外頻出難美好經(jīng)營惡化難扭轉

來源：中國網(wǎng)地產時間：2022-04-29 17:28:15

4月26日晚間，美好置業(yè)(000667)發(fā)布2021年年度報告。數(shù)據(jù)顯示，2021年美好置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入35.59億元，發(fā)生營業(yè)成本30.08億元，期間費用10.12億元，實現(xiàn)歸屬于公司股東的凈虧損26.72億元。

波詭云譎的2021年，美好置業(yè)一路向下。

意外頻出美好置業(yè)難美好

2021年初，因集團副總裁點名“處罰未搶紅包員工”而引發(fā)的“美好置業(yè)紅包事件”，讓美好置業(yè)陷入輿論風波之中。

在此之前，美好置業(yè)在資本市場已經(jīng)風雨飄搖。

公開資料顯示，從 2021年1月15日開始，美好置業(yè)股價在開盤報3.79元/股后一路下跌，收盤閃崩直接跌停。2021年1月18日至1月22日，美好置業(yè)連續(xù)跌停，截至1月22日收盤報2.02元/股，總市值為49.83億元。

6個跌停之后，美好置業(yè)市值蒸發(fā)近35億元，很多投資者已經(jīng)叫苦不迭。2022年4月28日，美好置業(yè)股價收盤報1.53元/股，再創(chuàng)階段性新低。

從股價到歸母凈利潤，從內到外，美好置業(yè)2021年均不太美好。

對此，美好置業(yè)也曾設想過由內而外地改善，但收獲寥寥。

美好置業(yè)表示，報告期內公司在高管層面建立組織變革委員會，將產品與技術標準化、業(yè)務模式與流程優(yōu)化、組織架構調整、獨立核算、組織考核與激勵等專項工作納入組織變革委員會統(tǒng)籌推進，走到城市公司和項目上、走到客戶和供應商身邊，共同探討行業(yè)趨勢，了解公司業(yè)務的優(yōu)勢和短板，調研產品和服務上的改善空間。美好置業(yè)堅定聚焦發(fā)展戰(zhàn)略原則，加快存量業(yè)務清理，加大裝配式建筑業(yè)務尤其是PC構件銷售安裝業(yè)務的資源投入力度，為PC構件銷售安裝業(yè)務的加速發(fā)展奠定基礎。

但無論是營收還是歸母凈利潤，抑或是業(yè)務發(fā)展與戰(zhàn)略，美好置業(yè)總是慢了一拍。在內外多種因素影響下，美好置業(yè)愈發(fā)難以美好。

經(jīng)營惡化發(fā)展勢頭難扭轉

從2016年營業(yè)收入見頂之后，美好置業(yè)就走上了一條難以回頭的波動下跌之路。

2016年，美好置業(yè)實現(xiàn)營收52.05億元，同比增長11.24%；此前的2015年，美好置業(yè)實現(xiàn)營收46.79億元，同比增幅高達122.23%。乘著棚改貨幣化的東風，美好置業(yè)實現(xiàn)了自身經(jīng)營效益與規(guī)模的三連跳，并連續(xù)身處百強房企行列。

但2016年之后，美好置業(yè)的發(fā)展勢頭開始扭轉，營收開始波動下行，特別是在2018年與2021年。2018年，美好置業(yè)僅實現(xiàn)營收25.20億元，同比大幅下滑43.21%；2021年，美好置業(yè)實現(xiàn)營收35.60億元，同比下滑15.37%，這也是自2015年來營收總額倒數(shù)第二低的年份，與此同時歸屬母公司的凈虧損更是高達26.73億元，幾乎抹平了過往20年的歸母凈利潤總和。

來源：Wind

公開資料顯示，2016年以來，美好置業(yè)的營業(yè)收入、歸母凈利潤、經(jīng)營利潤率以及投資回報率等指標均全面下行，經(jīng)營情況持續(xù)惡化，且尚未見到轉機。

而面對更加不確定的未來，轉機更加遙不可期。

轉型緩慢未來之路充滿坎坷

官網(wǎng)信息顯示，美好置業(yè)圍繞“吃住兩條線”，堅持城鄉(xiāng)建設服務者的定位，形成了“房屋智造一體化+現(xiàn)代農業(yè)”的兩大業(yè)務格局。

理想很豐滿，現(xiàn)實卻無比骨感。

縱覽美好置業(yè)2021年的營業(yè)收入構成，房地產實現(xiàn)營收26.99億元，雖然較2020年的33.55億元同比下降了19.57%，但占比仍然高達75.80%，仍然是現(xiàn)階段以及未來一段時間當之無愧的核心業(yè)務。裝配式建筑業(yè)務2021年實現(xiàn)營收7.59億元，較2020年的6.23億元上漲了21.71%，占比也提升至了21.31%，但毫無疑問，此項業(yè)務仍然需要漫長的培育與發(fā)展周期。

來源：企業(yè)年報

尤為值得關注的是現(xiàn)代農業(yè)業(yè)務，這也是美好置業(yè)規(guī)劃設想中的兩大業(yè)務格局的其中之一。但遺憾的是，2021年美好置業(yè)此項業(yè)務僅實現(xiàn)收入16.26億元，同比大幅下滑67.38%，在整體營收中的占比進一步降低至0.46%。

美好置業(yè)在年報中表示，2021年其堅定“盤活存量資產、聚焦裝配式建筑業(yè)務”經(jīng)營戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化資源配置，推動企業(yè)快速“脫房”，向房屋智造業(yè)務轉型。通過對房產存量項目做全面梳理，形成了“銷售清盤、轉售合作、退投收款、直接清算”四大處置路徑。并表示將通過對存量業(yè)務的加快盤活、清退、整合，脫離房地產開發(fā)賽道，以更加堅定的決心和更加集中的資源，轉戰(zhàn)房屋智造全新賽道。

行業(yè)起伏不定的大背景下，老業(yè)務占比居高不下、資產處置緩慢且新業(yè)務難以扛起大旗的美好置業(yè)，發(fā)展之路注定充滿坎坷。

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