財(cái)聯(lián)社于7月31日發(fā)了一篇關(guān)于XX信托某項(xiàng)目可能存在抵押物評(píng)估報(bào)告造假的文章，引起了投資人的注意，雖然目前這個(gè)問題還有待進(jìn)一步核實(shí)，但是還是給投資人敲了一記警鐘。

作為一種重要的風(fēng)控措施，抵押物的效力對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響都非常大，比如抵押物沒有辦理抵押、估值虛高甚至是抵押物在這個(gè)項(xiàng)目之前已經(jīng)抵押給其他方等各種坑，都會(huì)給項(xiàng)目增加很多風(fēng)險(xiǎn)。

我們投資人在購買項(xiàng)目時(shí)，怎么去分辨里面的風(fēng)險(xiǎn)呢？好信托研究院帶您一一來看。

一、判斷抵押物是否已經(jīng)抵押到項(xiàng)目中了

抵押物是否真的的抵押到項(xiàng)目中了是判斷抵押這種風(fēng)控措施效力最核心的一點(diǎn)了，如果抵押物都沒真正抵押過來，后面的抵押物順位、估值等一系列問題都無從談起。

怎么判斷抵押物已經(jīng)抵押到項(xiàng)目中了呢？看抵押權(quán)證!

抵押權(quán)證是什么？抵押權(quán)證是去國土資源局或者不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押登記的時(shí)候，頒發(fā)的一個(gè)蓋紅章的證，因?yàn)樵谖覈盅簷?quán)是登記產(chǎn)生的，只有抵押權(quán)證才能證明抵押物抵押到本項(xiàng)目中，如果發(fā)生糾紛需要通過法律途徑處置，有了抵押權(quán)證就擁有了優(yōu)先的抵押權(quán)。

抵押權(quán)證長這樣：

好信托網(wǎng)研究院：

只有抵押合同，不算真正的抵押。很多項(xiàng)目里基本只提供一個(gè)抵押權(quán)人和抵押方簽訂的一個(gè)抵押合同，實(shí)際上只有一個(gè)抵押合同并不能證明抵押物真正抵押過來了，合規(guī)的手續(xù)是雙方簽訂完抵押合同之后，再去國土資源局或者不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押權(quán)證。

后置抵押可能存在未來不能抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

前置抵押是項(xiàng)目里的已經(jīng)辦好抵押各種手續(xù)了。

后置抵押是項(xiàng)目成立之后再去辦抵押，實(shí)際上就是抵押還沒辦?？赡苷f好的未來要抵押土地沒拍下來、把地抵押給其他人了等原因?qū)е伦罱K項(xiàng)目根本沒有抵押物。

為了降低風(fēng)險(xiǎn)，信托項(xiàng)目里的后置一般會(huì)在合同約定項(xiàng)目成立之后的幾個(gè)月內(nèi)去辦理抵押，如果規(guī)定時(shí)間沒有辦理就提前結(jié)束項(xiàng)目，并且規(guī)定指定未來抵押的土地不能抵押給其他方否則就是違約；或者向指定賬戶繳納一定的保證金，辦理抵押之后可以歸還保證金。這個(gè)就很考驗(yàn)信托公司的管理能力和道德風(fēng)險(xiǎn)。

抵押權(quán)證怎么辦理呢？以土地抵押為例，去辦理抵押權(quán)證通常需要抵押人提供抵押土地對(duì)應(yīng)的國有土地使用權(quán)證原件，來證明自己確實(shí)擁有合法的土地使用權(quán)，為什么不提供土地所有權(quán)證？因?yàn)槲覀儑乙?guī)定土地是國家、集體所有，個(gè)人只擁有使用權(quán)。同時(shí)還需要提供抵押權(quán)人與抵押人雙方的身份證明、借款合同與抵押合同的原件、正式的土地評(píng)估報(bào)告、土地附著物說明文件等資料。各種資料齊全了才能順利辦理完抵押權(quán)證。

抵押權(quán)證如何去辨別真假呢？可以去辦理抵押權(quán)證的當(dāng)?shù)貒临Y源局或者不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢一下不動(dòng)產(chǎn)抵押的相關(guān)信息，核實(shí)抵押權(quán)證的真實(shí)性。

二、判斷抵押物是否有重復(fù)抵押？

由于抵押物是可以重復(fù)抵押的，尤其是價(jià)值比較大的抵押物，這就提醒我們投資人，即使抵押物已經(jīng)辦理了抵押權(quán)證，我們還需要進(jìn)一步核實(shí)項(xiàng)目中的抵押物是否有多次抵押，如果有多次抵押，本項(xiàng)目是第幾順位受償人就非常重要了。

項(xiàng)目中是否有多次抵押？可以從項(xiàng)目的盡調(diào)報(bào)告中查看，看項(xiàng)目中關(guān)于抵押是如何規(guī)定的，一般沒有說明的都是第一順位抵押。比如下圖中項(xiàng)目明確說明了抵押物已經(jīng)第一順位抵押給工商銀行，那本項(xiàng)目中抵押物就只能是第二順位抵押了，這種抵押效率就差一些。

如果抵押物已經(jīng)第一順位抵押給其他方了，項(xiàng)目可能存在什么風(fēng)險(xiǎn)？這樣操作抵押率實(shí)際上變高了，第二順位抵押在計(jì)算抵押率是需要剔除第一順位擔(dān)保的金額，按抵押物剩余部分價(jià)值計(jì)算抵押率；而且清償時(shí)第一順位有優(yōu)先受償權(quán)，第二順位需要等到第一順位清償完之后才能獲得賠償，如果第一順位債務(wù)過多或者抵押物貶值了，到第二順位債權(quán)人可能沒有足夠有價(jià)值的抵押物可處置，沒有真正起到風(fēng)控的作用。

三、判斷抵押物估值問題

我們常常說要關(guān)注抵押率的高低，抵押率越高項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，一般的抵押率超過70%就認(rèn)為這個(gè)抵押率偏高了。

抵押物率由什么因素決定呢？一個(gè)是貸款的金額，另外一個(gè)就抵押物的估值。

抵押率=×100%

在一個(gè)項(xiàng)目中借款金額是固定的，抵押物估值越高抵押率就越低，意味著越值錢的抵押物對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)覆蓋的能力能大。

怎么去看抵押物的估值呢？一般項(xiàng)目中會(huì)提供專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的正式評(píng)估報(bào)告，可以通過查看評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容了解抵押物的估值。評(píng)估報(bào)告中會(huì)詳細(xì)載明抵押物的情況、采取的估值方法、當(dāng)?shù)氐耐恋胤康禺a(chǎn)市場等，最終給出一個(gè)明確估值。

房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)專業(yè)的要求很高，我們普通投資人雖然沒辦法去做精確的評(píng)估，但是可以通過房天下這些公開的網(wǎng)站了解抵押物附近的同類土地、房產(chǎn)的均價(jià)，與評(píng)估報(bào)告中披露的抵押物單位面積均價(jià)進(jìn)行，粗略看看評(píng)估報(bào)告中的單位均價(jià)是否虛高。如果同一個(gè)地區(qū)、同一時(shí)間的單位面積均價(jià)有明顯的差距，投資人就需要警惕了，很可能這個(gè)評(píng)估總價(jià)存在水分。

研究院：投資人在購買信托時(shí)，抵押物是項(xiàng)目中一個(gè)重要的點(diǎn)，通過以上三步可以初步判斷出抵押物的情況，當(dāng)然投資人也不能只看抵押物，需要結(jié)合項(xiàng)目綜合來評(píng)估項(xiàng)目優(yōu)劣。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。