文 |研究員 何俊峰?

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【資料圖】

2022年，是物業(yè)管理行業(yè)充斥著肅殺和冷清。受地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩的波及，資本市場(chǎng)持續(xù)降溫，物企股價(jià)一路下調(diào)，企業(yè)上市意愿降低。低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，有的企業(yè)抓住機(jī)會(huì)高歌猛進(jìn)，也有企業(yè)落寞退場(chǎng)，行業(yè)經(jīng)歷了新一輪的洗牌。

新一年的年報(bào)季，7成以上上市物企選擇在一季度末壓哨交卷，企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀可見(jiàn)一斑，透視年報(bào)我們發(fā)現(xiàn)不少物企在歷經(jīng)艱難的一年后仍然取得了不錯(cuò)的成績(jī)。下面，克而瑞物管和中物研協(xié)重點(diǎn)對(duì)已披露業(yè)績(jī)的53家上市物企，從資本市場(chǎng)、管理規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入、盈利能力、運(yùn)營(yíng)效率等五個(gè)維度全面梳理新一年上市物企成色，看一看歷經(jīng)上年的競(jìng)爭(zhēng)、激戰(zhàn)和隱忍，上市物企的新格局。

資本市場(chǎng)

2021年4月19日，恒生公司推出恒生物業(yè)服務(wù)和管理指數(shù)，物業(yè)板塊的獨(dú)立性增強(qiáng)。然而，受房地產(chǎn)市場(chǎng)拖累和疫情反復(fù)的影響，2022年物企整體上市意愿下降。多家物企首次遞表到期未能更進(jìn)一步，二次甚至三次遞表企業(yè)增多，部分企業(yè)多次遞表或聆訊后而再無(wú)后續(xù)動(dòng)作。恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)也一直呈現(xiàn)波動(dòng)下滑態(tài)勢(shì)，并于2022年10月31日降至最低點(diǎn)1776.65點(diǎn)，相較最高點(diǎn)（2021年6月30日）10607.56點(diǎn)下降83.25%，至2023年3月底，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)達(dá)3001.37點(diǎn)。

截止到目前，上市物企總數(shù)為63家，2022年新增金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)、魯商服務(wù)、蘇新服務(wù)、萬(wàn)物云6家，年內(nèi)僅潤(rùn)華服務(wù)成功上市。

從市值來(lái)看，物業(yè)板塊總體市值曾破萬(wàn)億港元。截止2023年一季度末，上市物企總市值為4264.64億港元，相較最高點(diǎn)幾近四折。2022年華潤(rùn)萬(wàn)象生活憑借商管、央企屬性發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，年內(nèi)企業(yè)市值躍升至首位，截止最新數(shù)據(jù)，其總市值為941.53億港元，顯著領(lǐng)先于其他上市物企。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活

市值躍升至首位：941.53億港元

從估值來(lái)看，上市物企的市盈率仍處于低位，截至3月31日，上市物企市盈率均值為12.59倍。具體來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、特發(fā)服務(wù)兩家具有國(guó)資背景優(yōu)勢(shì)，且在商管服務(wù)、總部型物業(yè)實(shí)力強(qiáng)勁，發(fā)展穩(wěn)健，中天服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域能力領(lǐng)先，市場(chǎng)給予其較高的估值。截至最新數(shù)據(jù)，三家物企市盈率分別為38.12倍、35.77倍和31.57倍。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活

市盈率最高：38.12

從每股收益上看，53家上市物企每股收益均值為0.33元，保利物業(yè)每股收益最高為2.01元，22家企業(yè)每股收益位于均值之上。

保利物業(yè)

每股收益最高：2.01元

管理規(guī)模

2022年，上市物企仍呈現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但整體增速放緩，年內(nèi)國(guó)央企成為并購(gòu)主角，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模化發(fā)展進(jìn)入新階段。

完整披露2019年至2022年在管面積的48家上市物企，其在管面積總值已由24.36億平方米增長(zhǎng)至61.94億平方米，在管面積均值由5182.34萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至1.29億平方米。2022年企業(yè)普遍下調(diào)規(guī)模增長(zhǎng)預(yù)期，年內(nèi)上市物企在管面積均值同比增速僅18.72%，較2021年下降31.51個(gè)百分點(diǎn)。上市物企市場(chǎng)集中度仍在持續(xù)提升，2019年至2022年48家上市物企在行業(yè)中的市場(chǎng)份額由8.36%增長(zhǎng)至約17.42%。

2022年上市物企在管面積

市場(chǎng)份額約為17.42%

2022年披露年度在管面積的50家上市物企中，在管規(guī)模超過(guò)億平方米量級(jí)的物企達(dá)16家，超過(guò)均值（1.28億平方米）的物企為14家，與上年保持一致。其中，碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)8.69億平方米，穩(wěn)居上市物企在管規(guī)模之首；保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)和中海物業(yè)在管面積均超過(guò)3億平方米；在管面積前五的企業(yè)規(guī)?？傊颠_(dá)26.95億平方米，在上市物企中總規(guī)模占比超四成，上市物企的分化日益加大。從增速上看，2022年上市物企在管面積增速普遍下降，其中，國(guó)央企外拓強(qiáng)勁，年內(nèi)華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管面積增速最快，達(dá)到83.61%。

碧桂園服務(wù)

在管面積居首位：8.69億平方米

華潤(rùn)萬(wàn)象生活

在管面積增速最快：83.61%

營(yíng)業(yè)收入

隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大和服務(wù)的多元化，物企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，多家物企表現(xiàn)亮眼，營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。2022年51家上市物企營(yíng)業(yè)收入總值為2377.53億元，均值為46.62億元，同比增長(zhǎng)18.77%，增速不及上年一半。上市物企營(yíng)業(yè)收入的市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，2019年至2022年，51家上市物企在行業(yè)中的市場(chǎng)份額由9.81%增長(zhǎng)至約16.52%。

營(yíng)業(yè)收入

市場(chǎng)份額約達(dá)16.52%

百億營(yíng)收陣營(yíng)增至8家，碧桂園服務(wù)穩(wěn)居上市物企營(yíng)收首位。2022年，中海物業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活營(yíng)業(yè)收入首破百億，晉升百億陣營(yíng)。碧桂園服務(wù)收入來(lái)源多元化，2022年?duì)I業(yè)收入高達(dá)413.67億元，實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，穩(wěn)居上市物企首位，也超越剛剛年內(nèi)上市的萬(wàn)物云（301.06億元）。金茂服務(wù)營(yíng)收增速最快，同比增長(zhǎng)60.74%。碧桂園服務(wù)在288.43億元的高基數(shù)上仍實(shí)現(xiàn)43.42%的增長(zhǎng)。

碧桂園服務(wù)

營(yíng)業(yè)收入最高：413.67億元

金茂服務(wù)

營(yíng)收增速最快：60.74%

從社區(qū)增值服務(wù)收入來(lái)看，碧桂園服務(wù)仍居首位，社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)40.18億元。保利物業(yè)調(diào)整股權(quán)募集資金用途加大增值服務(wù)業(yè)務(wù)投入，年內(nèi)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入躍升至第二位，營(yíng)收為30.64億元。金茂服務(wù)重視社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)品打造，年內(nèi)重點(diǎn)打造美居平臺(tái)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，挖掘存量業(yè)務(wù)，圍繞美居平臺(tái)服務(wù)拓展多種產(chǎn)品類型，社區(qū)增值服務(wù)收入增速最快，達(dá)247.34%。此外，新希望(000876)服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入占比最大，達(dá)26.63%。

碧桂園服務(wù)

社區(qū)增值服務(wù)收入最高：40.18億元

金茂服務(wù)

社區(qū)增值服務(wù)收入增速最快：247.34%

新希望服務(wù)

社區(qū)增值服務(wù)收入占比最大：26.63%

盈利能力

上市物企盈利能力出現(xiàn)大幅下滑，2022年51家上市物企毛利均值由10.01億元下降至9.84億元，同比下滑1.69%；凈利潤(rùn)均值由4.91億元下降至2.92億元，同比大幅下滑40.50%。

2022年上市物企凈利潤(rùn)高于10億元的有6家，與上年持平。其中，碧桂園服務(wù)以凈利潤(rùn)22.61億元穩(wěn)居第一，但2022年同比下滑48.0%。金茂服務(wù)凈利潤(rùn)增速最快，達(dá)90.49%。毛利超過(guò)10億元的物企有12家，較上年增加3家。其中，毛利最高的仍為碧桂園服務(wù)，達(dá)102.58億元。金茂服務(wù)毛利潤(rùn)增速最快，達(dá)56.13%

碧桂園服務(wù)

凈利潤(rùn)最高：22.61億元

金茂服務(wù)

凈利潤(rùn)增速最快：90.49%

碧桂園服務(wù)

毛利最高：102.58億元

金茂服務(wù)

毛利增速最快：56.13%

同時(shí)，上市物企毛利率和凈利率均出現(xiàn)下降趨勢(shì)，至2022年53家上市物企毛利率和凈利率均值分別為24.64%和7.71%，分別較上年下降4.31個(gè)百分點(diǎn)和5.52個(gè)百分點(diǎn)。其中，星盛商業(yè)凈利率和毛利率均最高，分別為26.50%和55.70%。

星盛商業(yè)

凈利率最高：26.50%

星盛商業(yè)

毛利率最高：55.70%

運(yùn)營(yíng)效率

上市物企運(yùn)營(yíng)效率提升。人均管理面積大于2萬(wàn)平方米的有3家。其中，建業(yè)新生活人均管理面積最大，達(dá)23829.08平方米/人。人均產(chǎn)出高于50萬(wàn)元的有5家，人均凈利潤(rùn)高于10萬(wàn)元的有3家。其中，星盛商業(yè)一直追求穩(wěn)健發(fā)展，加速行業(yè)布局，運(yùn)營(yíng)實(shí)力持續(xù)提升，2022年，星盛商業(yè)人均凈利潤(rùn)和單位面積營(yíng)收均最高，分別為18.02萬(wàn)元/人和294.50元/平方米。

建業(yè)新生活

人均管理面積最大：23829.08平方米/人

金茂服務(wù)

人均產(chǎn)出最高91.10萬(wàn)元/人

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星盛商業(yè)

人均凈利潤(rùn)最高：18.02萬(wàn)元/人

星盛商業(yè)

單位面積營(yíng)收最高：294.50元/平方米

小結(jié)

2022年，受宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的持續(xù)影響，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場(chǎng)遇冷，估值持續(xù)下調(diào)，物企通過(guò)回購(gòu)、分紅、股權(quán)激勵(lì)等一系列措施發(fā)起了多輪自救動(dòng)作來(lái)提振資本市場(chǎng)信心，隨著房地產(chǎn)融資政策“三支箭”等政策的提振，物業(yè)股估值觸底反彈，逐漸向行業(yè)合理估值范圍回歸。

經(jīng)歷大起大落，物企意識(shí)到服務(wù)客戶才是行業(yè)本源，萬(wàn)科物業(yè)等4家頭部物企簽署《住宅物業(yè)服務(wù)倡議書(shū)》，呼吁行業(yè)回歸本源、拒絕高毛利。今年兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告和住建部部長(zhǎng)重申“穩(wěn)”房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的企穩(wěn)回升也為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了良好發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境。

在政策支持、城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)、社會(huì)認(rèn)可度提升、智慧科技應(yīng)用等多因素的助推下，物企的服務(wù)覆蓋面仍在不斷增大，服務(wù)密度在持續(xù)提高，借助智慧科技等先進(jìn)手段，物企服務(wù)品質(zhì)也在不斷提升，物業(yè)管理行業(yè)正在向高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)。

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