地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

“兩會(huì)”定調(diào)后

(資料圖片)

帶給我們很多疑惑和新思考

今年是政策“寬松大年”，

還是房企“出清大年？

是市場(chǎng)回暖剛改需求爆發(fā)的一年，

還是依舊難以打開(kāi)年輕人“心結(jié)”的一年？

2023-3-8

兩會(huì)期間，很多城市似乎趕著節(jié)點(diǎn)“交作業(yè)”。

在重慶江北區(qū)宣布房交會(huì)期間購(gòu)房契稅50％補(bǔ)貼之后，長(zhǎng)沙也放松限售，網(wǎng)簽滿四年即可上市交易。

長(zhǎng)沙可是樓市調(diào)控“模范生”啊，這個(gè)節(jié)點(diǎn)突然松綁，雖幅度不大，但實(shí)際意義大于形式意義。

其實(shí)，對(duì)于今年兩會(huì)，其實(shí)地產(chǎn)人士的期望值可以說(shuō)是拉滿的狀態(tài)——大家十分期待如何定調(diào)，渴望看到與上述類(lèi)似的很多政策層面的跟進(jìn)與補(bǔ)位，渴望看到超預(yù)期的寬松出現(xiàn)。

因?yàn)檫^(guò)去的2022年確實(shí)是非同尋常的一年，不論是對(duì)于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)，還是單就房地產(chǎn)行業(yè)而言，都處在改革與調(diào)整的深水區(qū)。

再加上去年重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，所以大家信心和期望一下就被拉了起來(lái)。

那么，從此次兩會(huì)政府工作報(bào)告所透露出的信息來(lái)看，今年的政策會(huì)出現(xiàn)超出預(yù)期的寬松嗎？

防范和化解風(fēng)險(xiǎn)是重點(diǎn)

對(duì)地產(chǎn)要“時(shí)不時(shí)緊緊皮”

我們先看本次兩會(huì)政府工作報(bào)告中的第一條核心內(nèi)容：

有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

相比往年，《報(bào)告》首次把“防范化解風(fēng)險(xiǎn)”擺在今年房地產(chǎn)工作的重中之重。

因?yàn)椋壳皝?lái)看，房地產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)最集中的一個(gè)領(lǐng)域之一。

尤其是部分優(yōu)質(zhì)頭部房企的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)必須加以控制，以防止風(fēng)險(xiǎn)向金融系統(tǒng)無(wú)序蔓延。畢竟過(guò)去幾個(gè)頭部房企出險(xiǎn)后帶來(lái)的影響和危害是巨大的，今年絕不允許在同樣的問(wèn)題上“栽兩次跟頭”。

這也意味著，高層在防范頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表的同時(shí)，會(huì)采取相應(yīng)舉措，順手拉一下那些躺在ICU但“還能再搶救”一下的優(yōu)質(zhì)頭部房企，從而更好地穩(wěn)住大盤(pán)，穩(wěn)住信心，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。所以某種程度上，融創(chuàng)、旭輝等房企今年可能會(huì)等到一些時(shí)機(jī)。

至于一些無(wú)序擴(kuò)張，一直躺平一直爽和有點(diǎn)過(guò)分叛逆不聽(tīng)勸的房企——

對(duì)不起，出門(mén)左拐，自生自滅。

總之，對(duì)于大部分出險(xiǎn)房企，就是堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組、該追責(zé)的追責(zé)。

所以，從行業(yè)處境來(lái)看，把這份報(bào)告或者說(shuō)兩會(huì)定調(diào)視作救命稻草非常不可取。

反而更需要看到，今年也會(huì)延續(xù)去年的一些原則——在“房住不炒”大的框架下，23年是正視問(wèn)題、縷清問(wèn)題的一年，也是清算和解決問(wèn)題的一年。

23年，很多房企可能等不來(lái)絕對(duì)意義上的“寬松大年”，反倒有可能等來(lái)新一輪“出清大年”。

同時(shí)需要注意到兩會(huì)中防止“資本無(wú)序擴(kuò)張”這一新提法。

可能很多人注意到，前兩年反對(duì)資本“無(wú)序擴(kuò)張”的聲音更多集中在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，比如阿里巴巴、滴滴打車(chē)、美團(tuán)等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭。

從2020年的反對(duì)“資本無(wú)序擴(kuò)張”到2021年設(shè)定“紅綠燈”，再到2022年的“常態(tài)化監(jiān)管”，如今，這場(chǎng)歷時(shí)三年的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)行業(yè)整改已取得巨大成功。

所以地產(chǎn)也是如此。不論是“防范和化解風(fēng)險(xiǎn)”帶來(lái)的行業(yè)出清，還是“防止無(wú)序擴(kuò)張”帶來(lái)的整改和常態(tài)化監(jiān)管，都不是什么壞事。

當(dāng)下市場(chǎng)正在呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，可以肯定的是，好的信號(hào)會(huì)繼續(xù)傳來(lái)，而今年也將會(huì)是“時(shí)不時(shí)緊緊皮”的一年，是政策適度寬松和常態(tài)化監(jiān)管并行的一年，伴隨持續(xù)刺激、出清、監(jiān)管所帶來(lái)的連鎖反應(yīng)，今后，房地產(chǎn)將真正走上平穩(wěn)健康理性的發(fā)展道路。

支持剛性和改善性住房需求

抓住年輕人“錢(qián)包”還得下功夫

兩會(huì)政府工作報(bào)告中的第二條核心內(nèi)容是：

加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。

這背后的本質(zhì)問(wèn)題是——隨著人口流動(dòng)日益活躍，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市群集聚趨勢(shì)明顯，新市民、青年人“買(mǎi)不起房、租不好房”的問(wèn)題越來(lái)越突出。

因此，政策重點(diǎn)就是將這部分人群納入住房保障，同時(shí)刺激他們進(jìn)行住房消費(fèi)。

住房保障體系的推進(jìn)還是比較順利和快速的。“十四五”時(shí)期，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。

但支持剛性和改善性住房需求，可不是單方面意志能夠決定的事。尤其是抓住消費(fèi)主力軍年輕人的“錢(qián)包”，讓他們心甘情愿去買(mǎi)房并不容易辦到。

有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)——

這屆年輕人好像越來(lái)越佛系，越來(lái)越不怎么買(mǎi)房了。

前有上海夫妻用300萬(wàn)元提前退休，后有30歲碩士辭職存100萬(wàn)元到云南養(yǎng)老，近來(lái)有關(guān)攢錢(qián)提前退休、存錢(qián)養(yǎng)老相關(guān)的話題不斷引起熱議。

某“搞錢(qián)”暢銷(xiāo)書(shū)作者松浦彌太郎說(shuō)：“攢錢(qián)比花錢(qián)更容易。畢竟花錢(qián)的方法有很多，但攢錢(qián)的方法就只有一個(gè)，那就是‘少花錢(qián)’。”

可是當(dāng)下，我們的這些年輕人進(jìn)一步豐富了“搞錢(qián)”方法論，不僅少花錢(qián)，還為此創(chuàng)造了“無(wú)痛攢錢(qián)”的方法：

以每次攢錢(qián)數(shù)小、周期短、目標(biāo)小為特點(diǎn)，不知不覺(jué)中，實(shí)現(xiàn)痛感極低的攢錢(qián)計(jì)劃。

可怕的是，當(dāng)你打開(kāi)社交媒體，會(huì)發(fā)現(xiàn)“周末拜佛”成為一種新的潮流，而其中的主流群體居然是年輕人！

數(shù)據(jù)顯示，今年2月以來(lái)，預(yù)訂寺廟景區(qū)門(mén)票的人群中——

90后、00后占比接近50%。

沒(méi)想到，年輕人沒(méi)能成為大消費(fèi)和購(gòu)房主力，反倒成為了點(diǎn)燃寺廟旺盛香火的主力。

所以，這些情況才是真正讓高層坐不住，并下定決心解決好新市民、青年人住房問(wèn)題的根源。

可以預(yù)判，需求端“多維刺激”和“精準(zhǔn)施策”將是2023年樓市的另一個(gè)重要信號(hào)。

今年，雖然不會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)的超預(yù)期寬松，但打開(kāi)年輕消費(fèi)群體“錢(qián)袋子”會(huì)有更多針對(duì)性政策，對(duì)剛需改善群體購(gòu)房支持政策也會(huì)延續(xù)，甚至加碼。不僅會(huì)出現(xiàn)一些不同城市不同區(qū)域的松綁，比如在購(gòu)房門(mén)檻上會(huì)有針對(duì)性的放寬，利率和首付進(jìn)一步降低等，以及更多的現(xiàn)房銷(xiāo)售，還會(huì)施行各種人才引進(jìn)政策，加大購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等財(cái)稅刺激等等。

當(dāng)然，比起年輕人的“錢(qián)包”，他們的心結(jié)可能是更難打開(kāi)的。

所以，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，以及在教育、醫(yī)療方面降低年輕人等群體的生存焦慮，將是政策需要持續(xù)努力的一個(gè)方向。

總之，這次兩會(huì)正視了房地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的諸多問(wèn)題，總結(jié)了許多發(fā)展中寶貴的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，讓我們看到新動(dòng)力(310328)、新曙光。

現(xiàn)在，我們不要幻想什么絕對(duì)意義上的大寬松，我們唯一要做的就是，相信高層、相信中國(guó)的智慧。

一起耐下心來(lái)，守得云開(kāi)見(jiàn)月明。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：地產(chǎn)財(cái)富會(huì)。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。