2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)上演的劇情如過(guò)山車(chē)般跌宕起伏，在持續(xù)下行探底且一度出現(xiàn)加速下滑之后，終于在年末迎來(lái)重大轉(zhuǎn)折。

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這一年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的巨大變局，許多房企仍在掙扎求生，而產(chǎn)業(yè)鏈上下的所有人也都持續(xù)經(jīng)歷著行業(yè)急轉(zhuǎn)彎所帶來(lái)的“陣痛”。

許多房企員工、中介主動(dòng)或被動(dòng)離職，留下的人也面臨著工作壓力加大、收入縮水的境況。在政策轉(zhuǎn)向、疫情企穩(wěn)后，有購(gòu)房者光速上車(chē)，也有人持續(xù)觀望。

對(duì)于地產(chǎn)業(yè)圈里圈外的人來(lái)說(shuō)，2023年會(huì)是個(gè)好年嗎？

房企員工：做足準(zhǔn)備，積極等待信心回歸

唐峰自2015年開(kāi)始就投身房地產(chǎn)行業(yè)，從業(yè)已經(jīng)8年。作為一名市場(chǎng)部經(jīng)理，唐峰對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的變化十分敏感。

2015年至2021年間的房地產(chǎn)業(yè)，用他的話(huà)來(lái)說(shuō)，“還處在黃金期的尾端”，房企規(guī)模和利潤(rùn)每年都有大幅上漲，很多房企都是在這個(gè)時(shí)候沖到了行業(yè)前列。

至于他自己，唐峰笑稱(chēng)升職加薪少不了，“當(dāng)然也挺忙的，但不管是工資收入還是個(gè)人成長(zhǎng)都很快，可以清晰看到行業(yè)呈現(xiàn)一個(gè)快速上升的態(tài)勢(shì)。”

不過(guò)，2021年開(kāi)始，唐峰明顯感覺(jué)到公司乃至整個(gè)行業(yè)都出現(xiàn)了資金吃緊的情況。2022年，隨著房企大范圍違約，行業(yè)跌落到谷底，市場(chǎng)對(duì)房企的信心消失了。

“市場(chǎng)上風(fēng)聲鶴唳，很多人都擔(dān)心，你們公司會(huì)不會(huì)是下一個(gè)違約的？”唐峰坦言，擔(dān)憂(yōu)情緒不斷上升對(duì)公司銷(xiāo)售和股價(jià)都產(chǎn)生了負(fù)面影響，他的工作壓力也驟然加大。

在公司債務(wù)違約后，與債權(quán)人、合作商等進(jìn)行溝通和談判也成為了唐峰和同事們的工作之一。

“初期外部對(duì)于房企違約都比較不理解。”他直言談判比較困難，“實(shí)際上是沒(méi)得談的，都會(huì)覺(jué)得你方案給的太差。大家的想法都是只想要錢(qián)，而且最好立馬兌付。”

在那樣的環(huán)境下，他感受到當(dāng)時(shí)從公司員工、到外部的合作伙伴以及供應(yīng)商、債權(quán)人等等，“關(guān)系實(shí)際上都相當(dāng)緊張”。

由于資金緊張，部分房企迫切希望從成本端節(jié)流，裁員成為一件稀松平常的事情。唐峰透露，公司總部和區(qū)域分公司都根據(jù)業(yè)務(wù)需求變化進(jìn)行了裁員，不同部門(mén)和條線的裁員力度有所差別。

好在，地產(chǎn)業(yè)的低谷期并非是無(wú)休止的，在度日如年的嚴(yán)寒中，行業(yè)終于迎來(lái)拐點(diǎn)。

2022年下半年開(kāi)始，唐峰發(fā)現(xiàn)，有一些房企陸續(xù)談成了債務(wù)的展期，“都是經(jīng)過(guò)幾個(gè)月慢慢溝通和打磨方案”。

進(jìn)入2022年第四季度，“金融16條”等利好政策大量出臺(tái)，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，強(qiáng)力為房地產(chǎn)化解金融風(fēng)險(xiǎn)，有力提振了行業(yè)信心。

提及前段時(shí)間的經(jīng)歷，唐峰感觸頗深，“出現(xiàn)了問(wèn)題之后，大家的一致想法都是去解決問(wèn)題。初期因?yàn)槎紱](méi)經(jīng)歷過(guò)這種情況，比較無(wú)所適從，實(shí)際上各方都愿意為公司好起來(lái)做出努力。”

“債權(quán)人理解了公司資金緊張的困難可能是短期的，放緩了債務(wù)催收，表示相信公司能恢復(fù)、會(huì)等來(lái)好消息。債務(wù)展期成功了之后，不管是員工還是外部的合作伙伴，對(duì)企業(yè)的信心也在慢慢恢復(fù)，各方都愿意看到公司好起來(lái)。”

對(duì)于2023年，唐峰認(rèn)為，隨著政策力度不斷加強(qiáng)，地產(chǎn)業(yè)信心也會(huì)不斷增強(qiáng)，“房企整體的生存壓力得到緩解，經(jīng)營(yíng)可能會(huì)面臨快速的復(fù)蘇”。

大浪淘沙，抱著不作為的心態(tài)、被動(dòng)等待行業(yè)恢復(fù)的房企，可能面臨出局。唐峰說(shuō)，公司正在主動(dòng)做好準(zhǔn)備，做好債務(wù)的問(wèn)題解決、運(yùn)營(yíng)的恢復(fù)以及與各方的溝通交流。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：新的一年有新氣象

在樓市寒冬降臨之時(shí)，作為連接著房企與客戶(hù)的信息傳遞者，房產(chǎn)中介最先感受到市場(chǎng)的冷風(fēng)。而當(dāng)樓市回暖的時(shí)候，他們也是第一批察覺(jué)到風(fēng)向變化的人。

“最近兩個(gè)月按道理來(lái)說(shuō)是淡季，但是去年12月和今年1月成交量反而比預(yù)期高了一些，主要集中在剛需這邊。”杭州一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人彭文，對(duì)于市場(chǎng)變化有著切身感受。

回憶起去年的購(gòu)房市場(chǎng)情況，彭文認(rèn)為總體較差，杭州市二手房全年成交在6萬(wàn)套左右，而往年都在11萬(wàn)至12萬(wàn)套左右，“去年市區(qū)的新房市場(chǎng)基本沒(méi)什么影響，不過(guò)周邊和外圍的成交減少了，像崇賢、臨平、閑林等地”。

“整體市場(chǎng)往下走，價(jià)格不確定，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，所以大家觀望情緒比較重。”對(duì)于房產(chǎn)成交量銳減，彭文覺(jué)得主要還是大環(huán)境不太好，客戶(hù)收入也在縮水，所以買(mǎi)房信心不足。

這些從去年成交的不同房源類(lèi)型占比中也能窺得一二，彭文說(shuō)，去年周邊次新二手房和市區(qū)次新二手房成交占比最大，包含回遷房、經(jīng)適房在內(nèi)的市區(qū)老破小和學(xué)區(qū)房降價(jià)幅度比較大。

寒意也在襲擊著房產(chǎn)中介行業(yè)，隨著去年市場(chǎng)成交量銳減，為應(yīng)對(duì)難關(guān)，中介公司采取的最直接方式就是關(guān)店、裁員。

一位從業(yè)8年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人秦丹回憶，過(guò)去一年里，為了降低營(yíng)運(yùn)成本，“公司撤店關(guān)店比較多，同時(shí)也進(jìn)行了資源整合，對(duì)部分門(mén)店進(jìn)行合并，以便減少公司房租等支出”。

據(jù)彭文所知，不管是他所在的公司還是其他中介公司，職能部門(mén)的裁員和合并非常多見(jiàn)，“一線像我們這樣的經(jīng)紀(jì)人離職的也差不多有30%左右”。

“經(jīng)紀(jì)人行業(yè)本來(lái)就留不住人。”即使如此，去年的離職率之高還是令秦丹忍不住咂舌，“相比2021年上半年以前，現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)受到的影響還是很大，大部分入行不久的新人經(jīng)紀(jì)人，開(kāi)單周期明顯變長(zhǎng)，離職率明顯增加。”

彭文認(rèn)為，一部分主動(dòng)離職的經(jīng)紀(jì)人主要是對(duì)市場(chǎng)不看好，再加上收入減少，所以才選擇離職，“我身邊有人的中介收入，在2022年減少到過(guò)去的差不多一半”。他補(bǔ)充說(shuō)，“當(dāng)然也有做得好的。”

步入2023年，彭文直言：“新年的一年有新氣象，感覺(jué)今年會(huì)比去年好很多?！彼J(rèn)為疫情防控措施優(yōu)化調(diào)整后，大家的生活都能回歸正常，“希望今年的市場(chǎng)回歸到2019年和2020年的狀態(tài)。”

秦丹也認(rèn)為，未來(lái)政府會(huì)出臺(tái)更多利好房地產(chǎn)的政策，而且現(xiàn)在銀行利息低、放款快，樓市會(huì)比較穩(wěn)定，“市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)或者降低”。

剛需購(gòu)房者：“房票”失而復(fù)得，買(mǎi)完房才真正安心

2021年初來(lái)到杭州定居的齊姜，因?yàn)閷儆趧傂?，一邊租房一邊尋找著合適的房源，“不買(mǎi)房會(huì)有種用還月供的錢(qián)去租房消費(fèi)的感覺(jué)”。

恰逢當(dāng)時(shí)多地房?jī)r(jià)多年連年上漲、炒房屢禁不止，中央堅(jiān)持“房住不炒”的定位，全國(guó)各地區(qū)、各部門(mén)持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，杭州也在2021年8月發(fā)布了樓市新政，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

齊姜不再符合購(gòu)房條件，到手的“房票”飛了。她直言打擊挺大，期望落空讓人格外失落。

2022年2月之后，為支持合理住房需求，部分地區(qū)“因城施策”，提高公積金貸款額度、降低二套房首付比例等購(gòu)房利好政策相繼出臺(tái)。當(dāng)年5月，樓市松綁的接力棒也傳到了杭州，杭州發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》表示，二手房購(gòu)買(mǎi)方面，落戶(hù)即有購(gòu)房資格，外地戶(hù)口也只需在杭連續(xù)繳滿(mǎn)一年社?；騻€(gè)稅即可。

在杭州新政落地后，齊姜的“房票”失而復(fù)得，迫不及待地開(kāi)始看房，接連幾個(gè)星期，一到周末就約上房產(chǎn)中介去實(shí)地查看線上“相中”的房源。這時(shí)，她明顯感覺(jué)到市場(chǎng)上的房源變多了，中介的積極性也大大提高。

由于沒(méi)有新房購(gòu)買(mǎi)資格，齊姜瞄準(zhǔn)了二手房，而且她也注意到，“近兩年新房不僅有爛尾、延期的風(fēng)險(xiǎn)，房屋質(zhì)量可能也會(huì)降低，所以買(mǎi)新盤(pán)還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的”。

不到三個(gè)月，齊姜就選定了一套符合預(yù)期的房源，迅速付了定金，“因?yàn)閾?dān)心時(shí)間拖久了又有變動(dòng)，買(mǎi)完房才真正安心了?！?/p>

對(duì)于從嚴(yán)控房市到政策松綁間近一年的等待，齊姜十分感觸，“之前帶我看房的中介小哥都改行、聯(lián)系不上了，我也一度以為自己只有待交足4年社保才能在杭州買(mǎi)房了?！?/p>

齊姜的買(mǎi)房故事只是杭州二手房市場(chǎng)回暖的一個(gè)縮影。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心，2022年9月以來(lái)，杭州二手房實(shí)現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月同比上漲，至11月成交量同比上漲53.68%。

與此同時(shí)，也有人仍在觀望。曾經(jīng)和齊姜一起看房的朋友肖明就還在等待，希望可以等到更低價(jià)位或是更滿(mǎn)意的房源。

對(duì)于肖明的顧慮，齊姜也不是沒(méi)有思考過(guò)，樓市利好政策持續(xù)加碼下，晚些買(mǎi)房可能會(huì)更優(yōu)惠，“但當(dāng)時(shí)利率已經(jīng)處在相對(duì)低位了，剛需遲早要‘上車(chē)’的，正好碰見(jiàn)了自己和家人都覺(jué)得比較滿(mǎn)意的房源，所以還是想著不要錯(cuò)過(guò)?！?/p>

肖明也發(fā)現(xiàn)，“這幾個(gè)月都沒(méi)看到什么新房源，而且房東對(duì)市場(chǎng)又開(kāi)始有信心，不像去年一樣比較急著賣(mài)房了?！?/p>

對(duì)于2023年的房市走向，齊姜對(duì)杭州樓市也有一定信心，而且因?yàn)槭莿傂瑁八远虝r(shí)間不會(huì)考慮出手，所以短期浮動(dòng)也沒(méi)太大關(guān)系，主要是自己的房子自己住著比較舒服”。

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)生產(chǎn)、投資、消費(fèi)都有著重要影響。同時(shí)，也和人民生活息息相關(guān)，關(guān)系到百姓安居、生活幸福。

自2021年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的下行壓力，2022年下半年行業(yè)加速下滑，乃至成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)因素。

在我國(guó)多措并舉引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展下，2022年末，各方對(duì)市場(chǎng)的信心也在回歸。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。這為完善住房保障體系、房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康轉(zhuǎn)型發(fā)展指明了方向，將更好增進(jìn)民生福祉，托舉起更多人安居樂(lè)業(yè)的夢(mèng)想。

（應(yīng)受訪者要求，文中唐峰、彭文、秦丹、齊姜、肖明均為化名）