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如果站在2022年的年頭，預(yù)測2022年財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營房企，恐怕沒有幾個(gè)投資者會(huì)把中駿集團(tuán)控股（HK1966）列入到行業(yè)的第一陣營。然而，這家被低估的房企，卻以自己一路走來的表現(xiàn)，給整個(gè)金融市場帶來些許驚喜。

這家公開市場債務(wù)零違約的開發(fā)商，在2022年12月和2023年開年又迎來了好消息。

2023年開年，中駿先后與中國工商銀行(601398)上海市分行、中國民生銀行(600016)總行、浦發(fā)銀行(600000)廈門市分行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得三大銀行合計(jì)170億金額授信。至此，自2022年12月起，中駿已累計(jì)與10家銀行戰(zhàn)略合作，獲得各大銀行授信金額突破430億。

2023年1月18日，中駿集團(tuán)對(duì)外公告，旗下廈門中駿集團(tuán)有限公司成功發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為人民幣15億元，成為2023年首批獲得中債信用增進(jìn)投資股份有限公司支持成功發(fā)債的民營房企，15億的發(fā)行金額，也是2023開年最大金額。

在公開市場，中駿早先發(fā)行的債券目前在二級(jí)市場的價(jià)格，與同期發(fā)行債券的民營房企相比，也已經(jīng)高出不少。受金融機(jī)構(gòu)和投資者歡迎，最主要的原因還在于中駿極為珍惜并努力維護(hù)自身金融信用。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在前50強(qiáng)房企中僅剩下15家民營房企尚未違約，中駿便是其中之一。12月8日，中駿集團(tuán)再次提前匯出12.87億元用于購房尾款A(yù)BS本息兌付，使得中駿在年內(nèi)的境內(nèi)外公開債務(wù)全部還清，累計(jì)償債超110億元，堅(jiān)守“零違約”記錄。

良好的信用表現(xiàn)，不免引發(fā)人們的好奇之心，中駿是怎么做到的？

嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律的“示范生”

據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未發(fā)布財(cái)報(bào)房企）有息負(fù)債共計(jì)4.31萬億元，按照7%平均融資成本計(jì)算，每年要還利息約3017億元。

從有息負(fù)債規(guī)模分布看，規(guī)模超過2000億元的有萬科、碧桂園、綠地、保利這4家房企；規(guī)模在1000-2000億元的有中海、龍湖等10家房企；規(guī)模在500億-1000億的有遠(yuǎn)洋、新城等20家房企。中駿的有息負(fù)債規(guī)模約502億元，位于TOP50上市房企的第34位，且少于同等規(guī)模的寶龍（729.58億）等企業(yè)，對(duì)于有息負(fù)債總額這個(gè)數(shù)值，中駿的總量相對(duì)較小，處于前50強(qiáng)房企的中下游水平。

此外，在長短債務(wù)結(jié)構(gòu)配比來看，從2022年中駿發(fā)布的半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，其債務(wù)結(jié)構(gòu)中，上半年短期債務(wù)占比為27.18%，長期債務(wù)占比72.82%，長短期債務(wù)比2.68，長短債比這一指標(biāo)要高于金輝（2.26）、融信（2.01）、正榮（0.96）等同規(guī)模房企，且長短債比接近3倍的表現(xiàn)，略低于龍湖、碧桂園等示范民營房企，在民企中債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)較優(yōu)。

我們單獨(dú)去看頭部TOP30房企數(shù)據(jù)，碧桂園總共發(fā)債14只美元債，共計(jì)79.4億美元；融創(chuàng)總共發(fā)債12只美元債，共計(jì)70.4億美元；新城總共發(fā)債13只美元債，共計(jì)39.8億美元；綠地總共發(fā)債10只美元債，共計(jì)35.5億美元。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，中駿的發(fā)債數(shù)量、發(fā)債金額，對(duì)比頭部TOP30房企的數(shù)據(jù)，相對(duì)都是比較少的。

除了海外債之外，中駿的境內(nèi)信用債在前30強(qiáng)房企中也是屬于負(fù)債較少的。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截止2022年9月30日，中駿的境內(nèi)信用債總額為43.22億元。碧桂園、龍湖等示范民企的境內(nèi)信用債總額分別是291.86億元、407.83億元，且同等規(guī)模的融信、寶龍等房企的境內(nèi)信用債總額分別是97.68億元、80.72億元。進(jìn)入10月以來，中駿陸續(xù)以14.35億元回售“20中駿03”債券，以12.87億元用于購房尾款A(yù)BS本息兌付，使得中駿在未來三年內(nèi)的境內(nèi)信用債總額僅剩16.1億元。

另外，中駿非常注重債務(wù)結(jié)構(gòu)的管理，避免到期債務(wù)集中兌付的現(xiàn)象。兌付時(shí)間來看，中駿2023年僅有1筆美元債到期，2024年有2筆美元債到期，2025年有1筆美元債到期，2026年有1筆美元債到期。這樣的兌付節(jié)奏，使得中駿沒有短期集中兌付的壓力。

反觀同期房地產(chǎn)全行業(yè)的計(jì)到期債務(wù)約9603億元，集中兌付壓力非常大。

由于市場下行，再融資變大，2022年上市民營房企普遍債務(wù)壓力加大。根據(jù)2022年半年報(bào)數(shù)據(jù)，上市的前50家房企中，三道紅線都是綠檔的民營房企僅剩7家。中駿2022年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其非受限現(xiàn)金與短期債務(wù)的覆蓋率為1.1倍，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，凈負(fù)債率為79.8%，穩(wěn)定在綠檔，是為數(shù)不多的三條紅線都是“綠檔”的企業(yè)。

高效投資、經(jīng)營：實(shí)現(xiàn)高效益

盤點(diǎn)中駿2021年的年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，中駿集團(tuán)的土儲(chǔ)主要集中在北京、上海、杭州、蘇州、福州、南昌、合肥等一二線城市以及周邊的都市圈，極少會(huì)涉及三四線城市。這使得中駿的毛利始終處于較高水平。

毛利較高原因同樣得益于中駿在2017年提出的一體兩翼戰(zhàn)略。2017年，中駿將購物中心和長租公寓這兩塊業(yè)務(wù)提到了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，正式提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，明確以地產(chǎn)開發(fā)為主體，以中駿世界城新零售購物中心和長租公寓為兩翼的轉(zhuǎn)型協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，開啟了第二業(yè)務(wù)曲線。住宅+商業(yè)+長租的開發(fā)能力，讓中駿有能力拿了不少地價(jià)較低的優(yōu)質(zhì)地塊，同時(shí)也讓中駿有了一筆持續(xù)的經(jīng)營收入。

時(shí)代財(cái)經(jīng)以克而瑞銷售排行榜為統(tǒng)計(jì)口徑，梳理出30家上市房企上半年的業(yè)績表現(xiàn)來看。2022年上半年，30強(qiáng)上市房企僅有15家毛利率超過20%，房企整體盈利情況不容樂觀。中駿在2022年上半年歸母凈利潤為12.74億元，依然實(shí)現(xiàn)凈利潤正收益，且毛利率為22.2%，在30強(qiáng)上市房企中排名第6，在上市民營房企中排名第3，甚至領(lǐng)先了萬科、碧桂園、龍湖等頭部房企。

在另一項(xiàng)衡量企業(yè)盈利能力的指標(biāo)上，中駿的凈利率為10.03%，位列30強(qiáng)上市房企第9，優(yōu)于美的（8.2%）、新城（7.6%）等示范民企。整體來看，中駿的毛利率、凈利率的表現(xiàn)均進(jìn)入了行業(yè)前十。

2022年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中駿在地產(chǎn)開發(fā)之外的商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入達(dá)到近12億元，占比為7.7%，成為中駿收入及利潤的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。

尤其是長租公寓的開發(fā)，引入了大量外部的資金，減輕了中駿在土地拿地時(shí)的資金壓力，并進(jìn)一步加快了資金的周轉(zhuǎn)。

這也使得中駿在投資拿地時(shí)，能獲得更高的土地權(quán)益比重。從半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，2022年上半年中駿的權(quán)益銷售額占比是78.9%，要優(yōu)于碧桂園（74.9%）、龍湖（65%）等示范民企。

這一做法，不僅讓中駿在項(xiàng)目營銷、產(chǎn)品品控等多個(gè)層面，有更強(qiáng)的靈活性和自主性。也確保了公司不會(huì)因?yàn)楹献骰锇榈挠|險(xiǎn)，妨礙了投資、銷售、開發(fā)的既定節(jié)奏，規(guī)避了隱藏的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

“一體兩翼”戰(zhàn)略，也確保了中駿在市場下行時(shí)，依然有能力憑借優(yōu)質(zhì)的TOD網(wǎng)紅產(chǎn)品，保持銷售良好。據(jù)克而瑞第三方數(shù)據(jù)顯示，2022年，中駿集團(tuán)完成合約合同銷售金額606億，其中，包括杭州中駿鼎湖未來云城、北京中駿金輝未來云城、合肥中駿世界城等一二線城市明星項(xiàng)目銷售表現(xiàn)亮眼，2022年，中駿集團(tuán)累計(jì)實(shí)景呈現(xiàn)房源近50000套。

良好的銷售業(yè)績和回款，進(jìn)一步充裕了公司的現(xiàn)金流，讓中駿的金字信用，在市場的“寒冬”愈發(fā)耀眼，也讓消費(fèi)者、投資者、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商愈發(fā)信任企業(yè)，由此形成了一個(gè)正向循環(huán)。