宏觀環(huán)境：疫情拖累服務(wù)業(yè)經(jīng)濟及消費市場，進而對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)造成沖擊

1、多重超預期因素沖擊下，經(jīng)濟低速增長，全年GDP同比僅增3.0%

(相關(guān)資料圖)

圖：2019年四季度-2022年四季度GDP單季和累計同比增速

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二季度以來疫情多發(fā)散發(fā)，對經(jīng)濟穩(wěn)步恢復形成較大阻礙，全年GDP僅增3.0%。2022年，我國GDP總量為121.0萬億元，同比增長3.0%，整體來看處于2017年以來低位，其中四季度單季增長2.9%，增速較三季度收窄1.0個百分點。

圖：2019年四季度-2022年四季度第三產(chǎn)業(yè)增加值累計同比增速及累計占比

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第三產(chǎn)業(yè)受疫情沖擊較大，增速連續(xù)四個季度低于GDP增速。2022年，我國第三產(chǎn)業(yè)增加值為63.9萬億元，同比增長2.3%，較GDP增速低0.7個百分點，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為52.8%。

2、服務(wù)業(yè)市場活躍度偏低，全年超半數(shù)月份服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)位于收縮區(qū)間

圖：2019年12月-2022年12月服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中指研究院綜合整理

二季度以來，多輪疫情沖擊下，我國服務(wù)業(yè)市場活躍度整體偏低，3-5月以及9-12月服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)均位于收縮區(qū)間。12月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)降至39.4%，較上月下降5.7個百分點，為近五年同期最低水平。分行業(yè)來看，21個行業(yè)中有有15個位于收縮區(qū)間，其中零售、道路運輸、住宿、餐飲、居民服務(wù)等接觸性聚集性行業(yè)商務(wù)活動指數(shù)均低于35.0%，行業(yè)業(yè)務(wù)總量明顯回落。

3、城鎮(zhèn)居民收入保持增長，但消費支出累計增速連續(xù)三個季度下降

圖：2019年四季度-2022年四季度城鎮(zhèn)居民收支累計同比增速

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城鎮(zhèn)居民收入增速放緩：2022年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為49283元，同比名義增長3.9%，扣除價格因素，實際增長1.9%，不及2019及2021年，增速較前三季度收窄0.4個百分點。

城鎮(zhèn)居民消費支出降幅擴大：2022年，城鎮(zhèn)居民人均消費支出為30391元，同比名義增長0.3%，扣除價格因素，實際下降1.7%，降幅較1-3季度擴大1.5個百分點。

圖：2022年城鎮(zhèn)居民八大類消費支出名義同比增速及占比

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從消費結(jié)構(gòu)看，食品煙酒、居住、其他用品及服務(wù)三類消費同比增幅在3%以上，但教育文化娛樂、衣著、醫(yī)療保健、生活用品及服務(wù)、交通通信五大類消費支出同比均下降。

4、消費市場受疫情沖擊較大，全年多個月份社會消費品零售總額單月增速為負，但線上消費需求依舊穩(wěn)步釋放

圖：2019年12月-2022年12月社會消費品零售總額單月及累計同比增速

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2022年以來，疫情出現(xiàn)多輪反復，消費市場尤其是聚集型、接觸型消費受到?jīng)_擊，一定程度上拖累消費增速。2022年全年，我國實現(xiàn)社會消費品零售總額44.0萬億元，同比下降0.2%，其中12月單月同比下降1.8%。分消費類型來看，2022年，商品零售額同比增長0.5%，餐飲收入同比下降6.3%。

圖：2019年12月-2022年12月實物網(wǎng)上零售額累計占比及同比增速變化趨勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中指研究院綜合整理

但線上消費需求依舊穩(wěn)步釋放，2022年全年，全國實物商品網(wǎng)上零售額同比增長6.2%，占社會消費品零售總額的比重為27.2%。

盡管短期內(nèi)疫情對消費市場的擾動較大，但依托于超大規(guī)模市場優(yōu)勢，在擴大內(nèi)需戰(zhàn)略基點下，我國消費市場依舊顯現(xiàn)韌性。2023年，隨著疫情防控政策不斷優(yōu)化，疊加擴內(nèi)需促消費政策不斷發(fā)力顯效，消費市場或?qū)⒂瓉韽吞K。

市場表現(xiàn)：商辦用房開工投資、銷售面積同比均下降，商辦用地供需規(guī)模縮量，市場整體面臨下行壓力

1、全國商辦市場存量：以新開工面積計算，全國商業(yè)營業(yè)用房存量達33.22億平方米，辦公樓存量達9.50億平方米，2014年后商辦用房開工量整體呈下行趨勢，進入存量時代

圖：1999年-2022年全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積及同比變化

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商業(yè)營業(yè)用房：1999-2022年，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積累計達33.22億平方米，年均復合增速約為24.4%。2014年以前，商業(yè)營業(yè)用房開工整體呈增長態(tài)勢，2014年以后，全國商業(yè)營業(yè)用房開工持續(xù)下降，2022年，同比降幅達41.9%。

圖：1999年-2022年全國辦公樓新開工面積及同比變化

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辦公樓：1999-2022年，全國辦公樓新開工面積累計達9.50億平方米，年均復合增速約為23.9%。2015年以前，辦公樓開工整體呈增長態(tài)勢，2015年以后，全國辦公樓開工普遍有所下降，2022年，同比降幅達39.1%。

2、商辦用房：2022年，商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓開工投資、銷售面積同比均下降，二季度以來商辦物業(yè)銷售面積單月增速持續(xù)為負

圖：2019年12月以來商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資額同比變化

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商業(yè)營業(yè)用房：2022年，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為10647億元，同比下降14.4%，降幅較2021擴大9.6個百分點；新開工面積為8195萬平方米，同比下降41.9%，降幅較2021年擴大20.2個百分點。

圖：2019年12月以來商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓新開工面積同比變化

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辦公樓：2022年，全國辦公樓開發(fā)投資額為5291億元，同比下降11.4%，降幅較2021年擴大3.4個百分點。新開工面積為3180萬平方米，同比下降39.1%，降幅較2021年擴大18.2個百分點。

整體來看，2022年，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資額、新開工面積同比均持續(xù)下降。受2022年商辦用地供求縮量等因素影響，預計2023年商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓新開工面積同比或延續(xù)下降態(tài)勢，進而對開發(fā)投資額形成拖累。

圖：2019年12月以來全國商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓銷售面積同比變化

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商業(yè)營業(yè)用房：2022年，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為8239萬平米，同比下降8.9%；12月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為1005萬平方米，同比下降33.7%，7月起，商業(yè)營業(yè)用房單月銷售面積連續(xù)6個月同比下降。

辦公樓：2022年，全國辦公樓銷售面積為3264萬平方米，同比下降3.3%；12月，全國辦公樓銷售面積為444萬平方米，同比下降18.9%，7月起，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

3、商辦用地：2022年，全國300城商辦用地推出與成交面積同比均下降，成交樓面均價同比微幅下跌，平均溢價率同比小幅下降

圖：2020年12月-2022年12月全國300城商辦用地推出及成交情況

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2022年全年：全國300城商辦用地推出面積為20058萬平方米，同比下降23.3%；成交面積為17658萬平方米，同比下降17.6%。

2022年12月：全國300城商辦用地共推出1147萬平方米，同比下降50.8%，成交3780萬平方米，同比下降26.7%。

圖：2020年12月-2022年12月全國300城商辦用地成交樓面均價及溢價率情況

*注：如無特殊說明，土地面積指規(guī)劃建筑面積，所有土地數(shù)據(jù)來自公開招拍掛市場

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2022年全年：全國300城商辦用地成交樓面均價為2273元/平方米，同比微幅下跌0.5%，平均溢價率為4.0%，同比小幅下降0.8個百分點。

2022年12月：全國300城商辦用地成交樓面均價為2084元/㎡，同比上漲11.6%，平均溢價率為3.1%，同比小幅下降0.4個百分點。

圖：2017年-2022年各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比變化趨勢

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推出及成交面積：2022年，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為695萬平方米、705萬平方米，同比分別下降27.0%、24.6%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為6487萬平方米、5908萬平方米，同比分別下降20.9%、18.1%；三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12876萬平方米、11045萬平方米，同比分別下降24.3%、16.9%。

圖：2017年-2022年各線城市商辦用地成交樓面價及同比變化趨勢

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成交樓面均價及溢價率：2022年，一線城市商辦用地成交樓面均價為10641元/平方米，同比微幅上漲1.9%，二線城市為2575元/平方米，同比微幅下跌0.3%，三四線城市為1578元/平方米，同比微幅上漲1.7%。平均溢價率方面，一線城市為0.3%，同比下降0.2個百分點，二線城市為3.4%，同比下降0.9個百分點，三四線城市由于土地推出價格相對較低，平均溢價率高于一二線城市，為6.3%，同比下降1.2個百分點。

4、寫字樓租金：重點城市主要商圈寫字樓租金連續(xù)四個季度下跌，其中四季度跌幅為0.18%

圖：2019年二季度-2022年四季度全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金 為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.18%。

四季度，尤其是11月下旬以來，部分城市疫情有所反復，需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱“三重壓力”加大，制約經(jīng)濟恢復，與寫字樓租賃市場相關(guān)性較強的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟活躍度降低。盡管重點城市寫字樓租賃需求整體仍繼續(xù)釋放，但在不利因素影響下，部分城市需求釋放速度放緩，甚至出現(xiàn)較多的退租現(xiàn)象。價格方面，盡管部分核心商圈的優(yōu)質(zhì)樓宇價格保持穩(wěn)定或小幅上漲，但更多樓宇業(yè)主選擇以降租的方式挽留老租戶，以維持出租率的穩(wěn)定。多重因素影響下，四季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌。

展望未來，疫情沖擊帶來的不利影響仍將持續(xù)一段時間，但隨著疫情防控政策不斷優(yōu)化，疊加中央及各地陸續(xù)出臺擴大內(nèi)需、助企紓困、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、招商引資等各方面政策，或?qū)⒋龠M寫字樓租賃需求釋放，預計重點城市寫字樓租賃市場將于2023年一季度后逐漸企穩(wěn)復蘇。但值得注意的是，四季度受疫情影響而延遲入市的項目也將于2023年逐漸入市，部分城市或?qū)⑿纬晒?yīng)小高峰，供給側(cè)壓力的上升或?qū)е虏糠稚倘ψ饨鹑杂邢陆悼臻g。

5、疫情沖擊實體商業(yè)市場，下半年商業(yè)街商鋪租金環(huán)比跌幅擴大至0.71%，商圈（購物中心）商鋪租金環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.09%

圖：2018年上半年-2022年下半年全國重點城市主要商業(yè)街平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

圖：2018年上半年-2022年下半年全國重點城市主要商圈(購物中心)平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2022年下半年，受疫情沖擊，消費需求疲軟，10-12月，社會消費品零售總額單月增速持續(xù)為負，不利因素導致重點城市商鋪租賃市場承壓，商鋪租金下行壓力加大。根據(jù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年下半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體繼續(xù)下跌，且跌幅較2022年上半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體止?jié)q轉(zhuǎn)跌。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較2021年下半年擴大0.25個百分點；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.94元/平方米/天，由2022年上半年的環(huán)比上漲0.14%轉(zhuǎn)為下跌0.09%。

展望未來，12月下旬以來，部分城市的消費市場已出現(xiàn)回暖信號，實體商業(yè)客流量有所回升，2023年，在疫情影響減弱后，居民消費意愿或?qū)⒂兴嵘?，消費市場或?qū)⒎€(wěn)步復蘇。從供給端來看，2022年，部分城市出臺國際消費中心城市培育、商圈改造提升、活化歷史文化街區(qū)、促進元宇宙發(fā)展等多方面政策，推動實體商業(yè)提質(zhì)升級，為商鋪租賃市場帶來更多優(yōu)質(zhì)供給。2023年上半年，在供給側(cè)提質(zhì)升級和消費市場復蘇等多重利好因素促進下，重點城市商鋪租賃市場有望逐步企穩(wěn)恢復。

6、大宗交易：2022年，20個商辦重點城市大宗交易市場活躍度下降，交易宗數(shù)同比降幅超三成

圖：2022年20個商辦重點城市大宗交易城市分布（按宗數(shù)）

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成交宗數(shù)：2022年，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測的20個商辦重點城市共監(jiān)測到大宗交易141宗，較2021年減少78宗。從城市等級來看，一線城市共監(jiān)測到87宗，占比62%，其中上海、北京、深圳、廣州交易宗數(shù)分別為47宗、18宗、13宗、9宗，上海、北京依舊是最為活躍的城市；二線城市交易活躍度顯著低于一線城市，其中成都、杭州、重慶、蘇州、武漢交易宗數(shù)在5-10宗之間，其他城市均在5宗以內(nèi)。

圖：2022年20個商辦重點城市大宗交易城市分布（按總價）

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成交總價：2022年，20個商辦重點城市共監(jiān)測到大宗交易1294億元，同比下降50%。從城市等級來看，一線城市成交總價為1015億元，占比78%，二線城市成交總價為278億元，占比22%。整體來看，2022年，20個重點城市大宗交易宗數(shù)及金額均較2021年顯著下滑。

圖：2022年各線城市單筆交易平均金額

注：1.本報告所統(tǒng)計大宗交易包含擬成交案例；2.部分資產(chǎn)包類交易，其內(nèi)含資產(chǎn)分布在不同城市，故在按城市統(tǒng)計交易筆數(shù)時存在重復計算；3.部分交易公告未披露總價，因此單筆交易平均金額僅按有總價的宗數(shù)統(tǒng)計。

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單筆交易平均金額：以監(jiān)測到總價的交易來看，2022年20個商辦重點城市單筆交易平均金額為11億元，同比下降15%。其中一線城市單筆交易平均金額為14億元，顯著高于二線城市的6億元。

圖：2022年20個商辦重點城市大宗交易物業(yè)類型、買家類型占比（按成交宗數(shù)統(tǒng)計）

外環(huán) 2022年 內(nèi)環(huán) 2021年

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物業(yè)類型：2022年，在20個商辦重點城市監(jiān)測的141宗大宗交易交易案例中，以寫字樓為標的的交易占40%，依舊是投資者最青睞的物業(yè)類型，其次為商業(yè)，占比13%，綜合體、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房占比均在10%左右。

買家類型：2022年，以披露買家的交易計算，內(nèi)資買家投資活動依舊最為活躍，占比82%。從賣家企業(yè)類型來看，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，賣家包含房企及旗下物管、商管公司的交易宗數(shù)占比超五成。

總體來看，2022年，受經(jīng)濟下行、疫情多發(fā)散發(fā)等因素影響，國內(nèi)大宗交易市場活躍度下降，買方投資偏謹慎，投資規(guī)?；芈?。部分房企資金壓力不減，或?qū)⒗^續(xù)出售資產(chǎn)以獲取現(xiàn)金，買方應(yīng)把握窗口期，收購高性價比物業(yè)擴充資產(chǎn)規(guī)模。

企業(yè)表現(xiàn)：投資布局聚焦于高能級城市及核心城市群，更加重視輕資產(chǎn)拓展和精細化運營

□ 房地產(chǎn)行業(yè)仍處調(diào)整期，持有型業(yè)務(wù)助力頭部房企穩(wěn)度行業(yè)下行周期

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，供需兩端均走弱，需求疲軟，企業(yè)投資、開工意愿減弱，部分民營房企仍面臨較大的資金壓力和經(jīng)營困境。在此情況下，能夠帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流、提升短期償債能力的持有型業(yè)務(wù)因其抗周期性較強的優(yōu)勢，成為部分頭部房企穩(wěn)度行業(yè)下行周期的有效助力。部分在商業(yè)、辦公、長租公寓等持有型業(yè)務(wù)領(lǐng)域具備先發(fā)優(yōu)勢的頭部房企在2022年表達出要堅定做優(yōu)持有型業(yè)務(wù)的決心。

□ 投資布局更加聚焦于核心一二線城市以及核心城市群強三線城市

2022年，商業(yè)地產(chǎn)供需兩端均走弱，企業(yè)投資、開工意愿減弱，商鋪、寫字樓租賃需求動力不足。房企在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資布局方面更趨謹慎，布局更加聚焦于人口和資源聚集能力強、城市發(fā)展活力和潛力較大的核心一二線城市以及核心城市群強三線城市。

□ 商業(yè)板塊加大輕資產(chǎn)拓展力度，開發(fā)企業(yè)“輕重并舉”或成趨勢

房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，不持有土地和項目的輕資產(chǎn)運營模式可以為企業(yè)減輕資金壓力，降低運營風險，輕重分離的運營模式也有助于企業(yè)優(yōu)化資源配置。2022年，新城控股(601155)、龍湖集團、中糧大悅城(000031)等頭部企業(yè)均加大了輕資產(chǎn)拓展的力度，通過運營管理和品牌輸出，實現(xiàn)高效擴張。

在發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的過程中，頭部企業(yè)逐漸形成規(guī)模效應(yīng)，同時，由于商業(yè)運營服務(wù)行業(yè)從技術(shù)經(jīng)驗、品牌影響力、人才儲備等方面都具有較高的進入壁壘，頭部企業(yè)價值凸顯，受到資本市場青睞，走上將輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)分拆上市的道路，為企業(yè)拓寬融資渠道的同時提升市場化能力，獲得更好地成長。目前已有華潤萬象生活、星盛商業(yè)、越秀服務(wù)等頭部企業(yè)陸續(xù)登陸資本市場，推動資本市場加深對商管板塊的認知，提振行業(yè)發(fā)展信心。

□ 經(jīng)營策略以穩(wěn)為主，著重強調(diào)項目經(jīng)營績效和企業(yè)運營效率的提升

從企業(yè)經(jīng)營策略來說，2022年二季度以來，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟恢復放緩，消費疲軟，在商業(yè)地產(chǎn)供需均走弱的情況下，房企商業(yè)地產(chǎn)板塊的經(jīng)營策略主要以穩(wěn)為主，更加強調(diào)企業(yè)經(jīng)營管理上降本增效，項目運營上保障出租率、客流量穩(wěn)定。

□ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物管/商管公司類REITs和CMBS/CMBN發(fā)行量同比下降，以基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量增長較快

2022年，類REITs和CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行量共計約1874億元，同比增幅約19%。分產(chǎn)品類型來看，類REITs產(chǎn)品發(fā)行量為549億元，其中以基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房為底層資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品發(fā)行量增長較快，帶動類REITs產(chǎn)品發(fā)行量大幅增長。分物業(yè)類型來看，以辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量最大，占比超三成，其次為零售物業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，三者合計占比超七成。2022年，以發(fā)行量計算，近七成類REITs和CMBS/CMBN由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物管/商管公司以及國資平臺/地方城投發(fā)起，占比較2021年下降近兩成。