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作為房地產(chǎn)融資“三支箭”齊發(fā)后，首批發(fā)布非公開發(fā)行股票預案的房企，福星股份(000926)（SZ000926）無疑是動作最迅速的。2022年的12月6日就發(fā)布了《2022年度非公開發(fā)行A股股票預案》（以下簡稱“預案”），本次非公開發(fā)行股票的數(shù)量不超過發(fā)行前公司總股本的30%，即不超過284,796,742股。

然而，上述非公開預案，卻藏著蹊蹺。其中之一就是紅橋城K6住宅項目，計劃募集2.56億元資金的紅橋城k6住宅項目，根據(jù)預案披露的信息，總建筑面積僅5.22萬平米。然而，根據(jù)上述項目的對外工程招投標信息，整個項目的總計容面積是16.8萬平米。

為何K6項目的總開發(fā)面積高達16.8萬平米，公司卻只將定向募集資金投入于其中的5.22萬平米的住宅？這和如今武漢商辦市場的超高空置率是否有關呢？項目的商辦部分如果出現(xiàn)虧損，又是否會拉低住宅項目的盈利呢？上述定向增發(fā)募資，是否能根本上解決整個項目的開發(fā)資金需求呢？

丨分攤之謎：如何確保資金不用于非住宅部分

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的紅橋城K6的樓盤信息，K6項目總建筑一共8棟，房屋1645套，其中住宅僅295套，剩余1349套都是非住宅。綜合工程對外招投標資料，以及武漢市住房保障和房屋管理局公布的紅橋城K6項目的預售信息看，這些非住宅房源應該屬于商業(yè)、辦公類型的物業(yè)，截止目前這些物業(yè)處于未出售狀態(tài)。

對公司來說，這部分商業(yè)項目的銷售去化可以說是壓力山大。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局2022年11月新建商品房成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)，紅橋城k6項目所在的江岸區(qū)一個月的辦公房源銷售只有54套、商業(yè)21套。

如果以這個銷售速度持續(xù)，就是整個江岸區(qū)所成交的商業(yè)和辦公用房都出自于紅橋城K6項目，也至少要賣超過17個月，才能全部清盤。

更何況江岸區(qū)在售的，還不只有紅橋城K6的商業(yè)。

龐大的商業(yè)項目房源去庫存壓力，顯然使得公司方面不看好商辦部分的開發(fā)盈利情況，未將募資用于紅橋城K6項目，顯然與此有關。

但問題是紅橋城K6的住宅與非住宅開發(fā)主體為同一個，均為湖北福星惠譽三眼橋置業(yè)有限公司（以下簡稱三眼橋置業(yè)），施工主體也是同一家，都是華天建設有限公司，所開發(fā)地塊也是同一個，甚至連基坑作業(yè)，公區(qū)、設施等都在一起，又如何區(qū)分住宅和非住宅部分，獨立核算資金用途和凈利潤呢？

對此，公司方面向和訊房產(chǎn)回應，根據(jù)相關法規(guī)，在非公開發(fā)行股票完成時，公司將與保薦機構及開戶銀行簽訂三方募集資金監(jiān)管協(xié)議，開設募集資金專項賬戶，用于專項存放和使用，不得用作其他用途，保薦機構和會計師事務 所定期對存放與使用情況出具專項鑒證報告。公司對募投項目K6住宅項目凈利潤的預測客觀、公正、合理。

然而，上述回復顯然并不能完全回答，當材料采購、施工建設等項目公共資金需要支出時，監(jiān)管賬戶如何加以鑒別，而確?？铐椧欢茏龅綄？顚Ｓ?；項目的成本分攤時，又如何能夠精確區(qū)分住宅和非住宅部分。

尤其是上述項目的開發(fā)已經(jīng)動用了大筆銀行貸款，武漢市住房保障和房屋管理局披露項目的相當一部分在售房源被作為在建工程質(zhì)押，另外，開發(fā)主體——湖北福星惠譽三眼橋置業(yè)有限公司的全部股權早在2020年6月就已經(jīng)被工商銀行(601398)武漢水果湖支行質(zhì)押。這意味著紅橋城K6項目需要分擔的財務費用也相當可觀，如何精確分攤，也存在疑問。

丨紅橋城開發(fā)后續(xù)：定向增發(fā)融資或不足以彌補資金缺口

對投資者來說，無論募集資金項目的盈利如何，最終決定增發(fā)前景的，還是公司整體的盈利趨勢。

武漢商辦市場的低迷，讓公司后期的整體盈利難言樂觀。不僅是待出售的商辦面積龐大，整體市場出租率和租金，也持續(xù)下行。來自仲量聯(lián)行的報告指出，截止今年三季度，武漢全市空置率環(huán)比上升1個百分點至39.4%，其中甲級和乙級辦公樓市場空置率均上漲1個百分點，至34.7%和41.9%。

整體凈有效租金環(huán)比下降0.9%至77.4元每平方米每月，其中甲級凈有效租金環(huán)比下降2.0%至93.0元每平方米每月。本季度除了供應較集中的漢口區(qū)域甲級市場租金持續(xù)承壓，同時科技企業(yè)較聚集的光谷板塊也首次出現(xiàn)租金小幅下行；乙級辦公樓市場租金走勢較為平穩(wěn)，環(huán)比下降0.1%至69.0元每平方米每月。

租賃市場的持續(xù)下行，顯然讓武漢的商辦銷售壓力陡增。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，自2022年7月份以后，武漢商辦的月成交面積就沒有超過10萬平米。7—11個月五個月的成交量加在一起，只有6月份一個月的成交量，僅占到全年總成交面積的15.58%。和去年同期相比，下降幅度達到32.57%。

在銷售整體承壓的背景下，公司的商辦項目存在計提存貨跌價準備的風險。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，除了紅橋城K6地塊外，K2、K7、K8、K15地塊也已經(jīng)有非住宅房源獲得了銷售許可，加上K6地塊的商辦房源，總套數(shù)數(shù)高達1540套。

而從三眼橋置業(yè)已發(fā)布的招投標信息看，商辦樓宇的建設，并不僅限于上述五個地塊，預計后期會有更多的商辦房源推向市場。

然而，在武漢商辦市場供給遠遠大于需求的目前，上述房源顯然的大規(guī)模供應上市，顯然存在銷售壓力，進而可能導致項目不得不降價促銷，進而削弱盈利。

為此，和訊房產(chǎn)曾詢問公司，是否存在商辦房源計提存貨跌價準備的風險，但上述問題沒有得到公司方面的正面回應。

根據(jù)2021年年報，公司在2021年已經(jīng)計提了1.46億元的存貨跌價準備。由于年報并未披露，上述存貨跌價準備具體來源于哪些項目，尚不得知，包括紅橋城K6地塊在內(nèi)的商辦項目是否已經(jīng)被充分計提存貨跌價準備。

存在疑問的，還有這次非公開股票發(fā)行之后，公司的財務情況是否能夠得到徹底的改善。

根據(jù)福星股份2021年年報，公司在整個紅橋城的投資預計超過百億，僅由三眼橋置業(yè)開發(fā)的項目總投資金額就預計達到75億元，另外，由后湖置業(yè)開發(fā)的地塊總投資金額預計也超過46億元。截止去年年末，三眼橋開發(fā)項目的總投資金額只有2.84億元，后湖置業(yè)開發(fā)投入的資金也只有1.89億元，均較預計目標有懸殊的差距。

如果，武漢的商辦市場不能快速改善，虹橋城地塊的商辦房源的銷售去化速度能有所加快，潛在的龐大開發(fā)資金需求，依然會給公司的財務帶來壓力。

根據(jù)啟信寶的數(shù)據(jù)，湖北福星惠譽三眼橋置業(yè)有限公司在 2022 年 7 月至 11 月 10 日的四個多月時間，有累計五次欠稅，截 止 11 月 10 日，欠稅金額累計達到 1131.72 萬元。

對此，福星股份方面回應，截止目前公司已繳納大部分金額，公司會計核算以權責發(fā) 生制為基礎，不會影響到公司當期凈利潤的實現(xiàn)。