信貸、債券、股權三箭齊發(fā)，房企融資環(huán)境優(yōu)化。融資總量環(huán)比回升，連續(xù)兩月沒有房企發(fā)行境外債。

(資料圖)

◎ 文 / 克而瑞研究中心

本期關注

信貸、債券、股權三箭齊發(fā)，房企融資環(huán)境優(yōu)化

11月8日，交易商協(xié)會宣布將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式支持民營房企融資，預計規(guī)模將達到2500億元。11月11日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布“央十六條”，為房企的經(jīng)營性融資以及“保交樓”專項融資提供改善支持。11月28日，證監(jiān)會又公布了“股權融資優(yōu)化5條新政”，幫助房企打通股權融資渠道。整體看來，本月政府出臺了多項房企融資支持性政策，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境將得到優(yōu)化。但是從目前的情況來看，短期內仍將是國企央企以及部分優(yōu)質民營房企比較容易獲得政策的支持，而絕大多數(shù)企業(yè)仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導。

融資總量環(huán)比回升，連續(xù)兩月沒有房企發(fā)行境外債

本月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%。房企債券發(fā)行了194.2億元，環(huán)比減少33.7%，同比減少35%。房企債券類平均融資成本為3.68%，環(huán)比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月仍然沒有房企發(fā)行境外債，連續(xù)兩月沒有房企發(fā)行境外債。而由于境內債的發(fā)行主體仍主要是國企央企以及財務狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平。

碧桂園等三家企業(yè)配股融資，兩市地產(chǎn)股迎來大漲

本月沒有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請，僅有嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在25日更新了招股書，因此截至2022年11月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別為13家和19家。除此之外，比較值得關注的是，本月碧桂園、雅居樂和建發(fā)國際紛紛宣布進行配股融資，再加上“股權融資優(yōu)化5條新政”的出臺，近期房企可能迎來一波配股潮。隨著多項房企融資支持性政策的出臺，兩市地產(chǎn)股股價迎來了大幅上漲，房企的資本市場環(huán)境有望繼續(xù)優(yōu)化。

企業(yè)發(fā)債

01. 債券發(fā)行：利好政策頻出，未來融資規(guī)模有望回升

2022年11月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%。隨著11月多項優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺，未來房企的融資規(guī)模有可能開始從低谷回升，比如本月有多家房企債券注冊額度獲批或在申請中，涉及規(guī)模超1500億，此外還有多家銀行與房企簽約授信額度，已知授信規(guī)模超2萬億。從融資結構來看，本月房企境內債權融資436.01億元，環(huán)比增加18.6%，同比減少13.7%；境外債權融資3.62億元，同比減少97.2%；資產(chǎn)證券化融資為41.46億元，環(huán)比減少9.8%，同比減少47.3%。

11月房企發(fā)債194.2億元，環(huán)比減少33.7%，同比減少35%。本月仍然沒有房企境外發(fā)債，連續(xù)兩月沒有房企發(fā)行境外債，房企在境外資本市場表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷；境內發(fā)債194.2億元，環(huán)比減少33.7%，同比減少31.6%。其中，公司債發(fā)行80.6億元，環(huán)比減少30.5%，同比減少4%；中期票據(jù)發(fā)行98.6億元，環(huán)比減少26.4%，同比減少33.3%。境內發(fā)債主體仍然是集中在華潤置地、招商蛇口(001979)等國企央企以及龍湖這種財務狀況較好的民營房企。

2022年11月100家典型房企新增債券類融資成本3.68%，環(huán)比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月沒有房企發(fā)行境外債；境內債的發(fā)行主體仍主要是國企央企以及財務狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平。2022年1-11月100家典型房企新增債券類融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個百分點，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.1個百分點，境內債券融資成本3.39%，較2021年全年下降0.73個百分點。

具體企業(yè)表現(xiàn)來看，11月發(fā)債量最大的企業(yè)是華潤置地，發(fā)債總量達到了113.96億元，企業(yè)在本月發(fā)行了兩筆共50億元的公司債、一筆30億元的中期票據(jù)以及共33.96億元的ABS。本月發(fā)行債券的企業(yè)有11家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少4家。從發(fā)債年限來看，首創(chuàng)城發(fā)發(fā)行的一筆11.2年的ABS期限最長。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，華潤置地發(fā)行的一筆20億元的公司債利率為2.4%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

02. 債券期限：本月到期債券類378億元，近兩月償債潮有所緩解

本月房企共有29筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為378億元，環(huán)比減少40.2%。其中，藍光的1只公司債和寶龍的一只境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了實質性違約。

提前關注到2022年12月將有15筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為159億元，環(huán)比減少57.9%。其中，藍光的1只公司債已經(jīng)出現(xiàn)了實質性違約。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是保利于2015年發(fā)行的一筆公司債，規(guī)模為20億元人民幣。

在債務違約方面，本月旭輝在11月1日公告表示將對境外債務停付本息；上坤地產(chǎn)也在同日公告稱一筆境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約；此后7日中南建設(000961)公告稱美元票據(jù)利息違約；海倫堡也于8日公告稱旗下一筆境外優(yōu)先票據(jù)未能按期支付利息；中梁則在13日正式宣布暫停支付境外債務項下所有應付本金和利息。整體來看，2022年以來已經(jīng)有不少房企曝出了債務違約事件，而由于當前銷售疲軟仍未復蘇，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化但是短期內部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業(yè)注意。

上市和股票

03. 擬上市房企：本月仍沒有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請

本月沒有新增房企遞交上市申請，但是嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在25日更新了招股書。因此截至2022年11月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中12家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進程還有待觀察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請。因此截至2022年11月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

04. IPO和增發(fā)：碧桂園、雅居樂和建發(fā)國際進行配股融資

本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，截至11月底新上市的房企旗下公司仍為6家。由于近期在港交所遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，同時交易所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。再加上香港資本市場對于境內房地產(chǎn)相關企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹慎，房企旗下公司上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。不過由于11月28日出臺的“股權融資優(yōu)化5條新政”允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會考慮在A股上市重組。

而在增發(fā)配股方面，隨著“第二支箭”、“央十六條”等融資利好政策的出臺，港股房企的股價開始止跌回升，部分房企抓緊機會開始進行配股融資。比如碧桂園就在15日宣布將以每股2.68港元的價格配售14.63億股新股，所得款項凈額估計為約38.72億港元；雅居樂也在16日宣布將以先舊后新方式，按每股2.68港元配售2.95億股股份，配股所得款項凈額約為7.83億港元。

而由于“股權融資優(yōu)化5條新政”支持A股和H股的上市房企再融資，近期有多家房企宣布將進行股權融資，比如30日建發(fā)國際宣布擬先舊后新配股凈籌8億港元，福星、世茂、新湖中寶(600208)、大名城(600094)、華夏幸福(600340)、金科、華發(fā)等多家企業(yè)也在近一周內宣布將非公開發(fā)行股票籌資，近期可能出現(xiàn)一波房企的配股潮。

05. 股權變動：多家房企股東被動減持，部分境外資本交易內房股股票

本月有較多房企股東對房企股票進行了減持，其中最多的就是部分流動性出現(xiàn)問題的房企控股股東被動減持公司股票，包括泰禾、藍光、金科等，同時藍光、中南、金科等企業(yè)的控股股東也主動通過集中競價等方式主動減持公司股票。與此同時，隨著H股房企股價大幅上漲，部分境外資本也對內房股的股票進行了操作，比如GIC Private就在本月減持了530萬股萬科H股股票套現(xiàn)7190萬港元，而三菱日聯(lián)金融則增持中海宏洋904.7萬股股份。在增持方面，龍湖的大股東在本月繼續(xù)增持公司股票，支持公司的發(fā)展，提振市場信心。

06. 股價變動：政策利好政策下兩市地產(chǎn)相關股迎來大漲

由于本月房地產(chǎn)利好政策頻頻推出，因此兩市的地產(chǎn)相關股大多都迎來了大漲，A股僅有一家地產(chǎn)股整月下跌，H股整月上漲的地產(chǎn)股占比將近70%。在H股方面，本月億達中國的月漲幅達到了941.67%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關股。企業(yè)股票在8月17日之后長期停牌，11月23日復牌后在政策東風下直接大漲316.7%，24日又繼續(xù)大漲272%，最終使得整月的漲幅達到了941.67%。除了億達中國的特殊表現(xiàn)之外，碧桂園、龍光、時代中國等多家房企的股價整月漲幅超過了100%。

在A股房企方面，本月中交地產(chǎn)(000736)的漲幅較大，企業(yè)股價從月初開始就緩慢上漲，在月中略有回調，而從24日直到月末則連續(xù)出現(xiàn)了5個漲停板，從而使得最終整月的漲幅為100.88%，成為了A股漲幅最大的房企。

排版丨太陽

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