2022年三季報(bào)披露后，北京商報(bào)記者根據(jù)企業(yè)公告選取了30家上市房企作為現(xiàn)金流觀(guān)察樣本。梳理發(fā)現(xiàn)，2022年前三季度，有21家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流”）為正值，但若從增長(zhǎng)角度來(lái)看，僅有8家房企實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的同比正增長(zhǎng)，近六成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流負(fù)增長(zhǎng)。營(yíng)收不斷摸高的保利也收獲了自己連續(xù)3個(gè)三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，要知道這個(gè)周期還有傳統(tǒng)的“金九銀十”所在。當(dāng)生存成為第一要義，現(xiàn)金流這一“生命線(xiàn)”愈發(fā)得到重視。面對(duì)銷(xiāo)售端回暖無(wú)望的市場(chǎng)，如何找到活錢(qián)、等到黎明的那一刻是目前擺在行業(yè)面前的難題。

超百億房企僅有5家

30家樣本房企中，21家房企實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正值，占比為70%。其中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流超百億元的房企僅有5家，包括華發(fā)股份(600325)、綠地控股(600606)、新城控股(601155)、城建發(fā)展、金地集團(tuán)(600383)，對(duì)應(yīng)的金額分別為215.98億元、199.8億元、166.51億元、156.64億元以及119.68億元。

【資料圖】

雖然上述5家房企前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流超百億元，但卻各有各的歷史“遺留”。華發(fā)股份今年前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流215.98億元，較去年同期下降18.96%；綠地控股前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流199.8億元，較去年同期大幅下降59.27%。

此外，新城控股、城建發(fā)展和金地集團(tuán)皆為此前幾年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出的“困難戶(hù)”，金地集團(tuán)去年同期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-7.59億元，同比大幅下降168.23%，新城控股、城建發(fā)展更是連續(xù)五年出現(xiàn)前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的狀況。

有增長(zhǎng)的也源于“支出控制”

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流在40億-100億元之間的房企有5家，包括榮安地產(chǎn)(000517)、招商蛇口(001979)、金科股份(000656)、中南建設(shè)(000961)以及首開(kāi)股份(600376)，對(duì)應(yīng)的金額分別為94.28億元、81.16億元、69.39億元、45.83億元以及42.43億元。其中，招商蛇口、金科股份和首開(kāi)股份前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流皆較去年同期負(fù)增長(zhǎng)，榮安地產(chǎn)和中南建設(shè)與去年同期相比，都有超200%的漲幅。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅增長(zhǎng)，榮安地產(chǎn)給出的解釋是“主要系項(xiàng)目銷(xiāo)售及按揭回款增加，其他經(jīng)營(yíng)性支出減少所致”。北京商報(bào)記者查閱發(fā)現(xiàn)，榮安地產(chǎn)今年前三季度的銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為183.47億元，低于去年同期的219.29億元；而支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金為44.22億元，較去年同期的331.87億元有大幅下降。

中南建設(shè)給出的解釋只有四個(gè)字“支出控制”。記者查閱發(fā)現(xiàn)，中南建設(shè)今年前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出和流入雖然雙雙“腰斬”，但二者之間還是產(chǎn)生了超30億元的盈余。

余下20家房企今年前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流皆在35億元以下，其中包括濱江集團(tuán)(002244)30.25億元，較去年同期增長(zhǎng)504.01%；榮盛發(fā)展(002146)23.08億元，較去年同期下降63.07%；泰禾集團(tuán)(000732)1.15億元，較去年同期增長(zhǎng)109.72%。

整體來(lái)看，30家樣本房企“跌多漲少”，今年前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比上漲的房企僅有8家，同比下降的房企多達(dá)17家，另有5家房企祭出“不適用”。

萬(wàn)科也無(wú)奈

相較于中小房企，面對(duì)行業(yè)下行壓力，體量更大的龍頭房企則表現(xiàn)得有些“吃不消”。北京商報(bào)記者注意到，30家樣本房企中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出最大的2家房企分別為萬(wàn)科和保利發(fā)展。

今年前三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-41.76億元，同比大幅下降442.36%。要知道，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的情況并不多見(jiàn)，2018年上半年曾出現(xiàn)過(guò)一次，彼時(shí)萬(wàn)科管理層給出的解釋是“因?yàn)?018年上半年銷(xiāo)售金額只有10個(gè)點(diǎn)左右的增長(zhǎng)，而上半年的開(kāi)工面積比較多，所以支出也會(huì)比較多”。

今年前三季度萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，主要是受經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入減少所致。三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額約為-124.64億元，同比下降124.09%，受此影響，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也由正轉(zhuǎn)負(fù)，從今年上半年的約83億元減少至今年前三季度的-41.76億元。

今年前三季度，萬(wàn)科銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入合共2662.3億元，較去年同期下降約28.17%。

營(yíng)收連續(xù)增長(zhǎng)的保利現(xiàn)金流也告急

與萬(wàn)科的“少見(jiàn)”不同，保利發(fā)展已連續(xù)3個(gè)三季報(bào)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，2021年前三季度保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-187.54億元；2020年同期為-181.58億元；2019年同期為92.21億元，同比下降296.92%。

今年前三季度，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-298.57億元，是近幾年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出的最高值。在三季報(bào)中，保利發(fā)展并未公布三季度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流數(shù)值，而前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入為2532.62億元，較去年同期減少超千億元，同比下降約30%。

然而與不斷告急的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流相比，保利過(guò)去三年的營(yíng)收可謂一路攀升，央企中罕見(jiàn)大規(guī)模上渠道、折扣力度大、合作拿地項(xiàng)目多等都是保利沖營(yíng)收的主要手段，但這一手段的B面就是對(duì)利潤(rùn)的侵蝕、合營(yíng)公司賬期過(guò)長(zhǎng)等。“今年保利很有可能會(huì)交出這樣一份年報(bào)：營(yíng)收老大，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，如果最后兩個(gè)月沒(méi)有實(shí)質(zhì)的改觀(guān)，這對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)都是悲哀的?！币晃皇煜け＠姆科髢?nèi)部人士如此評(píng)價(jià)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水指出，受房企銷(xiāo)售大幅減少影響，前三季度各房企銷(xiāo)售商品流入的現(xiàn)金較上年顯著減少，同時(shí)與聯(lián)合營(yíng)企業(yè)往來(lái)有關(guān)的現(xiàn)金也出現(xiàn)減少。預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售額為負(fù)增長(zhǎng)，但考慮到全年房企拿地和施工節(jié)奏放緩影響，房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~或?qū)⒙杂懈纳啤?/p>

不拿地等死 快回款無(wú)望

“房企保障現(xiàn)金流安全無(wú)非開(kāi)源和節(jié)流兩種途徑，目前做得最多的就是減少拿地和加快銷(xiāo)售回款。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，減少拿地雖暫時(shí)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)流動(dòng)安全，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看并不樂(lè)觀(guān)；而銷(xiāo)售回款受到當(dāng)前購(gòu)房者情緒低迷影響，也呈現(xiàn)出逐步萎縮態(tài)勢(shì)，即便如此，這依舊是加快企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回流最重要的手段。

然而，這個(gè)加快現(xiàn)金流最重要的手段，在過(guò)去一個(gè)季度刺激措施不斷落下后卻沒(méi)有任何改觀(guān)：根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年1-10月，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3109萬(wàn)平方米，同比下降超30%，市場(chǎng)情緒整體偏低。9月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)6.1%，同比下降19.1%，“金九”表現(xiàn)不及預(yù)期。進(jìn)入10月，受多地疫情反復(fù)等因素影響，市場(chǎng)情緒未見(jiàn)明顯改善，各地政策有待顯效，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城成交面積環(huán)比下降約10%，同比降幅仍在兩成左右。

2022年1-10月，TOP100房企銷(xiāo)總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中TOP100房企單月銷(xiāo)售額同比下降26.5%，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%。銷(xiāo)售額超千億房企16家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額為42033億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積為27091.9萬(wàn)平方米，同比分別下降46.8%和51%。

開(kāi)源無(wú)望的房企，只能扼殺掉“未來(lái)”，用不拿地、少拿地緩解資金壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額11229億元，拿地規(guī)模同比下降50.2%，降幅比上月收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月維持收窄態(tài)勢(shì)。TOP100門(mén)檻值為36億元，較上年同期下降11億元。

北京商報(bào)記者 王寅浩