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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳

孫宏斌終于可以長(zhǎng)舒一口氣了。融創(chuàng)名下一處核心資產(chǎn)，等來(lái)了“白武士”。

在找錢方面，老孫向來(lái)不負(fù)眾望。據(jù)說(shuō)10月12日，他現(xiàn)身北京東直門(mén)北大街8號(hào)集團(tuán)總部，組了一個(gè)四方簽約儀式，中國(guó)華融、中信信托、上海浦發(fā)銀行(600000)都參與了進(jìn)來(lái)，繼續(xù)給上海董家渡項(xiàng)目提供授信，資金支持規(guī)模最高可達(dá)80億元，其中有可能涉及債轉(zhuǎn)股的內(nèi)容。

上海董家渡項(xiàng)目以及北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊，是三年前孫宏斌作價(jià)125億，從泛海盧志強(qiáng)手中接下的，其傾注了不少心血。但現(xiàn)在現(xiàn)金流吃緊，若要繼續(xù)撬動(dòng)系項(xiàng)目，必須尋找外力馳援。

融創(chuàng)內(nèi)部都指著這兩個(gè)核心項(xiàng)目，為公司創(chuàng)造更多的現(xiàn)金流。如今能與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，讓項(xiàng)目繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，是再好不過(guò)的事情了。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊與上海董家渡項(xiàng)目，隸屬于泛海建設(shè)控股有限公司。早在2020年11月，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)將持有泛海建設(shè)控股價(jià)值90億股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予上海浦發(fā)銀行嘉定支行。

在融創(chuàng)爆出流動(dòng)性危機(jī)之際，債權(quán)人上海浦發(fā)銀行肯繼續(xù)給上海董家渡項(xiàng)目提供授信，無(wú)疑給孫宏斌吃下了一顆定心丸。

許多開(kāi)發(fā)商旗下的違約項(xiàng)目，因?yàn)榕c債權(quán)人拉扯不斷，往往落得被凍結(jié)的尷尬境地，以至于踟躕不前，最終擱淺爛尾。如若能像融創(chuàng)一樣，與金融機(jī)構(gòu)和解，驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目繼續(xù)前行，那或許可以解決眼下的燃眉之急，熬過(guò)寒冬。

所幸目前在政策的支持下，房企與債權(quán)人達(dá)成一致、重啟項(xiàng)目的例子越來(lái)越多，包括世茂、泰禾、佳兆業(yè)等房企，已與許多項(xiàng)目債權(quán)人達(dá)成和解，不僅解除了房產(chǎn)查封，有的債權(quán)方還提供了再融資和各類資源。

“和”則兩利

金九銀十，雖然樓市仍沒(méi)有太大的起色，但地產(chǎn)界內(nèi)，到處傳來(lái)項(xiàng)目復(fù)工的消息。

國(guó)慶假期里，鄭州“大干30天”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)滿月，全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中，有145個(gè)實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工。這張成績(jī)單，算是在城市之中做出了實(shí)踐范例。

而公司層面，此前9月，恒大集團(tuán)召開(kāi)保交樓周例會(huì)，許家印指出，目前公司保交樓項(xiàng)目共706個(gè)，未復(fù)工項(xiàng)目?jī)H有38個(gè)，要求月底必須全面復(fù)工；佳兆業(yè)粵東集團(tuán)也全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，沖刺保交付目標(biāo)。

此前，許多違約的項(xiàng)目，因?yàn)榕c債權(quán)人拉扯不斷，往往落得被凍結(jié)的尷尬境地，以至于難獲進(jìn)展；即使想艱難復(fù)工，項(xiàng)目的債務(wù)牽涉甚廣，一宗土地或在建工程質(zhì)押給多家金融機(jī)構(gòu)，也增加了“白衣騎士”入局的難度。

因此，不少房企寄希望與金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人達(dá)成和解，實(shí)現(xiàn)復(fù)工和復(fù)銷?，F(xiàn)實(shí)中，擱淺的項(xiàng)目能夠重新運(yùn)轉(zhuǎn)，背后也少不了債權(quán)人與債務(wù)人的握手言和。

這是一個(gè)博弈的過(guò)程，債權(quán)方與債務(wù)方都希望自身的利益最大化。他們都更希望拿到現(xiàn)金流，這比對(duì)著項(xiàng)目干瞪眼更為實(shí)際。由此，近來(lái)市場(chǎng)上各種化債方案繼續(xù)產(chǎn)生。

前不久，就有消息稱，佳兆業(yè)擬在10月后，敲定離岸債務(wù)重組路線。路透社引述消息人士指出，重組計(jì)劃提議分期償還美元債務(wù)本金，又提議將部份債務(wù)，轉(zhuǎn)換為公司或旗下項(xiàng)目股權(quán)。

此外，針對(duì)香港九龍大窩坪項(xiàng)目，世茂也與大華銀行，也就103億港元的貸款融資訂立融資協(xié)議，以取替原有項(xiàng)目貸款融資。此次再融資安排，意在促進(jìn)該項(xiàng)目的持續(xù)施工，其可能構(gòu)成債務(wù)重組補(bǔ)充增信措施資產(chǎn)包的一部分。

同樣在9月，泰禾則作價(jià)2億元，將南京一個(gè)未完工的項(xiàng)目，轉(zhuǎn)予合作方五礦信托，并借此進(jìn)行部分債務(wù)的抵銷與重組。

房企與債權(quán)人成為了一根繩上的螞蚱，若在一根繩子上相互拉扯，只會(huì)一損俱損，因此大多數(shù)是選擇協(xié)商共進(jìn)的。在房企暴雷潮掀起之初，房企爭(zhēng)取債務(wù)展期，其實(shí)也是雙方尋求和解的體現(xiàn)。

只是寒冬過(guò)長(zhǎng)，一開(kāi)始的債務(wù)展期，已無(wú)法應(yīng)對(duì)時(shí)艱。后續(xù)不少房企選擇出售項(xiàng)目換取流動(dòng)性，但這并非地產(chǎn)老板所愿，他們有些較為愛(ài)惜羽毛，不忍丟棄苦心經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，也希望項(xiàng)目能為他們創(chuàng)造現(xiàn)金流。

在這種情況下，與金融機(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議，促成項(xiàng)目重啟，就成為了不二首選。前方有可能就是周期的終點(diǎn)，出險(xiǎn)房企也需用這種方式，去度過(guò)黎明前的黑暗。

據(jù)媒體報(bào)道，截至目前，泰禾、世茂、佳兆業(yè)等房企，已與許多項(xiàng)目債權(quán)人達(dá)成和解，不僅解除了房產(chǎn)查封，有的債權(quán)方還提供了再融資和各類資源，銷售得到快速修復(fù)。

和解背后

“保交樓”政策的出臺(tái)、呼聲的高漲，正是促成債權(quán)債務(wù)雙方攜手的重要因素。

眼下，全國(guó)各地“保交樓”的舉措，已屢見(jiàn)不鮮。對(duì)于遇困項(xiàng)目，部分城市甚至出面協(xié)調(diào)引入國(guó)央企與金融機(jī)構(gòu)，并在國(guó)家2000億紓困基金的定調(diào)下，加大重點(diǎn)項(xiàng)目的盤(pán)活進(jìn)度與規(guī)模。

近日，國(guó)家層面的基金，已在沈陽(yáng)、鄭州等城市落地，其中50億元專項(xiàng)借款已下達(dá)鄭州。另有湖北、浙江、南寧、鄭州等地，開(kāi)啟了自身的地方性紓困基金，少則幾十億，多則數(shù)百億，形成了行業(yè)另一道風(fēng)景。

9月底傳來(lái)消息，浙江首個(gè)房地產(chǎn)紓困基金，即紹興市穩(wěn)?；鸬牡谝粋€(gè)紓困項(xiàng)目正式落地。該項(xiàng)目為位于浙江紹興諸暨市的祥生地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基金注入總額7億元。

紹興房地產(chǎn)專班方面稱，紹興市穩(wěn)?；饘⑼苿?dòng)"盤(pán)活一個(gè)、激活一批"的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)。這樣的表述，與此前鄭州百億基金的出發(fā)點(diǎn)如出一轍。

而走在前面的鄭州紓困基金，現(xiàn)已落地北龍湖金融島寫(xiě)字樓項(xiàng)目、惠濟(jì)區(qū)錦藝四季城、中原區(qū)裕華城、金水區(qū)豫園等項(xiàng)目，后續(xù)的范圍還會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。

此外，AMC、國(guó)央企的介入救急，也是促使金融機(jī)構(gòu)與房企和解的重要因素。

自去年下半年以來(lái)，部分銀行、AMC已發(fā)行金融債，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)和紓困。如3月，長(zhǎng)城資產(chǎn)、東方資產(chǎn)等，分別獲批在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)，發(fā)行百億元金融債，體量不小。

以往，金融機(jī)構(gòu)都秉承著“晴天送傘，陰天收傘”的原則，在房地產(chǎn)領(lǐng)域收放自如。如今手上有了融資便利，他們更愿意在面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候，提供更穩(wěn)定的金融支持，這樣就不至于將地產(chǎn)行業(yè)，推入到衰退的深淵當(dāng)中去。

前有長(zhǎng)城資產(chǎn)馳援佳兆業(yè)，推動(dòng)后者城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化；后有信達(dá)香港盤(pán)活佳源存量資產(chǎn)、華融紓困陽(yáng)光城(000671)母公司等，AMC的援房案例可謂數(shù)不勝數(shù)。至今，包括恒大、中南、融創(chuàng)、花樣年、世茂、奧園等多家企業(yè)，均已有AMC介入或項(xiàng)目收購(gòu)。

另一邊，國(guó)央企手持并購(gòu)貸等融資工具，也已對(duì)部分企業(yè)、項(xiàng)目進(jìn)行紓困。年中業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地管理層表示，公司廣泛接觸市場(chǎng)收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，其中就包括一批股權(quán)端、債權(quán)端的資產(chǎn)狀況和債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜的項(xiàng)目。

他們?cè)谝欢ǔ潭壬?，給市場(chǎng)傳遞了信心。

大型收并購(gòu)“啞火”

現(xiàn)時(shí)的地產(chǎn)行業(yè)，為何將負(fù)債房企與債權(quán)人的和解，視為正途？問(wèn)題的答案并不復(fù)雜，這是行業(yè)大環(huán)境迫使的。

現(xiàn)實(shí)中，常讓出險(xiǎn)房企望穿秋水的“白衣騎士”，真正降臨的并不多。雖然監(jiān)管層為部分主體提供了諸如“收并購(gòu)不計(jì)入三道紅線”等寬松條件，但落到實(shí)處，國(guó)央企馳援出險(xiǎn)房企的熱情不高。

即使有涉及到部分項(xiàng)目的收購(gòu)與輸血，但其中大多僅是合作方之間的并購(gòu)。這種紓困，只是杯水車薪，并沒(méi)有形成大的化解效應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)樂(lè)居財(cái)經(jīng)表示，“國(guó)資管理系統(tǒng)的收并購(gòu)交易決策程序，相對(duì)比較繁瑣，有時(shí)候不同單位的意見(jiàn)不能達(dá)成一致，導(dǎo)致了決策僵局。而且他們?nèi)孕枳袷?5%的債務(wù)上限監(jiān)管要求，以致開(kāi)展大規(guī)模的收并購(gòu)交易，自身融資也是個(gè)杠桿上限，是受到掣肘的?！?/P>

與國(guó)央企類似，上述參與行業(yè)紓困的AMC機(jī)構(gòu)，作為市場(chǎng)盈利主體，其自身也有一套資產(chǎn)擇優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)大包大攬。因此，若僅僅依靠這些白衣騎士，短時(shí)間內(nèi)是難以力挽狂瀾的。

但市場(chǎng)似乎已經(jīng)等不及了。

今年以來(lái)，全國(guó)各地共出臺(tái)超400次房地產(chǎn)放松政策，涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、公積金、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等。

抬眼望去，地產(chǎn)領(lǐng)域政策早已見(jiàn)底，但市場(chǎng)仍不明朗，甚至連被寄予厚望的“金九銀十”，成色也大不如前。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，十一假期，40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房累計(jì)成交96.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降84%，同比下降26%，與假期前一周相比同比降幅擴(kuò)大了49個(gè)百分點(diǎn)。

過(guò)去的九月，也是收成不佳?？硕饠?shù)據(jù)顯示，9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次探底，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)8%，成交面積環(huán)比仍下降4%，同比下降29%。

眼下銷售端未回暖，融資端也未放開(kāi)。自去年下半年以來(lái)，業(yè)內(nèi)精準(zhǔn)滴灌效果不佳，疊加銷售資金回籠困難，就更談不上還債了。在此背景下，要實(shí)現(xiàn)大規(guī)模復(fù)工復(fù)銷，只有促使房企與金融機(jī)構(gòu)和解，讓項(xiàng)目動(dòng)起來(lái)。

說(shuō)到底，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解問(wèn)題，是一個(gè)系統(tǒng)的工程，它必須由政府、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)商整體協(xié)同化解，才能取得較好的效果。而在整個(gè)系統(tǒng)中，資金的運(yùn)轉(zhuǎn)尤為重要，這是行業(yè)走出寒冬的關(guān)鍵。