(相關(guān)資料圖)

對很多為地產(chǎn)未來感到迷茫的開發(fā)商來說，如果他們能拿到濱江集團(002244)（SZ002244）的半年報，便會從這份財報中找到希望。

和很多上半年銷售迅速下滑，資金回籠不暢，又遭遇銀行抽貸的同行相比。濱江集團2022年上半年的表現(xiàn)，堪稱模范。后者上半年創(chuàng)造了兩個紀錄，一是融資成本創(chuàng)造新低。截止6月30日，平均融資成本為4.7%，較上年末下降0.2個百分點；二是回籠資金322億元，比去年同期提升6%，遠遠好于行業(yè)同期的表現(xiàn)。

這兩個優(yōu)秀的表現(xiàn)，吸引了大量金融機構(gòu)的關(guān)注。在大部分地產(chǎn)股較去年末股價下跌，或者持平，整個A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)微漲的情況下，濱江集團的股價卻從去年底的4.43元/股，飆升至截止8月26日的9.46元/股，漲幅達到113.54%。另外，在地產(chǎn)同行普遍融資性現(xiàn)金流凈流出的背景下，濱江成為以銀行為代表的金融機構(gòu)極少數(shù)可以放心借貸的地產(chǎn)企業(yè)，融資性現(xiàn)金流凈額超過114億元，也較多數(shù)同行要好。

財務(wù)穩(wěn)定的新藍籌

受大環(huán)境影響，整個地產(chǎn)行業(yè)上半年的表現(xiàn)慘淡。行業(yè)龍頭碧桂園的凈利潤降幅超過60%，歸母凈利潤降幅超過90%；老牌港股地產(chǎn)企業(yè)——九龍倉的歸母凈利下滑也超過9成；中報巨額預(yù)虧的地產(chǎn)公司也已經(jīng)不在少數(shù)。

在這樣的背景下，濱江集團的業(yè)績依然實現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定增長。實現(xiàn)營業(yè)收入106.9億元，實現(xiàn)歸母凈利潤12.84億元，較上年同期增長1.34%，截止2022年上半年末，公司總資產(chǎn)2,523.43億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)218.05億元，分別較上年同期增長19.18%和5.95%。

另外，公司扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為65.47%，凈負債率為85.79%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為178.96億元，占比僅為32.07%，低于期末貨幣資金（197.79億元），現(xiàn)金短債比為1.11倍，可有效覆蓋短期債務(wù)?！叭兰t線”監(jiān)測指標持續(xù)保持“綠檔”。

特別是尚未結(jié)算的預(yù)收房款達到1198.5億元，較年初增長28.13%，有力地保障后續(xù)營收和凈利持續(xù)增長。

銷售市場的良好表現(xiàn)，是濱江預(yù)收房款大幅增長的關(guān)鍵。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1—6 月份，商品房銷售面積 68923 萬平方米，同比下降 22.2%；其中，住宅銷售面積下降 26.6%。商品房銷售額 66072 億元，下降 28.9%；其中，住宅銷售額下降 31.8%。

而濱江集團在今年1—6月銷售額683.93億元，位列克而瑞行業(yè)銷售排名第13位，榮獲杭州房企銷售冠軍，并且權(quán)益銷售回籠資金322億元，比去年同期提升6%。因為銷售表現(xiàn)良好，截止6月30日，濱江實現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入4.81億元，比去年同期上升了151.04%。

也是因為優(yōu)于同行的財務(wù)表現(xiàn)，濱江集團才有能力在今年上半年成功“抄底”土地市場。受房地產(chǎn)市場下行的影響，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)普遍選擇少拿地，甚至不拿地，有些企業(yè)甚至因此甘脆解散了投資部。

這給了濱江乘機抄底拿地的機會，上半年新增土地儲備項目30個，其中寧波1個，金華1個，杭州28個，進一步鞏固杭州市場份額。報告期內(nèi)新增項目土地面積合計149.4萬平方米，新增項目計容建筑面積合計366.3萬平方米，新增土儲貨值權(quán)益比例57.5%。

市場份額即將進一步擴大

8月19日，浙商證券(601878)發(fā)出了針對濱江集團的最新研報。

根據(jù)后者測算，2022年1-7月濱江集團新增拿地貨值占全國房企新增貨值比例約為8.7%，在所有房企中排名第3位；濱江集團銷售金額占全國房企銷售金額比例約為1.2%，在所有房企中排名第12位。

浙商證券認為，房地產(chǎn)企業(yè)當前拿地貨值市占率隱含了地產(chǎn)企業(yè)未來銷售的理論市占率上限，差值越大說明公司未來銷售市占率提升的彈性越強。公司新增貨值和銷售市占率差值僅次于保利發(fā)展和招商蛇口(001979)，位列第3位，銷售市占率提升空間可觀。

上述研報認為，濱江集團的產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)秀，具有良好的溢價能力，品牌受到高度認可，新推樓盤中簽率普遍不高，說明產(chǎn)品受到購房者追捧；產(chǎn)品進入二手房流通領(lǐng)域房價普遍高于周邊競品20%，具有良好的保值和增值能力。

憑借在杭州房地產(chǎn)市場壓倒性優(yōu)勢，濱江有能力在未來三年內(nèi)實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的凈利增長。根據(jù)浙商證券的預(yù)計，2022年的歸母凈利潤有望實現(xiàn)35億元，而到了2024年則可以達到42億元。

下行周期里的業(yè)績明星

對濱江而言，眼下行業(yè)下行的市場環(huán)境，有機會轉(zhuǎn)化為業(yè)績增長的推動因素。

濱江提出，全年1500億元-1600億元的銷售目標，并且繼續(xù)保持三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。拿地策略上，以銷售為導(dǎo)向，在銷售好、資金回籠快的區(qū)域新增土地儲備。權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例為不超過0.6的基礎(chǔ)上保持平衡。

因為，管理層定下的上述原則，濱江在杭州的土儲規(guī)模進一步增大。

根據(jù)統(tǒng)計，杭州2022年上半年經(jīng)營性用地成交總金額為1522億元，是全國最高的。濱江則是這座城市的拿地金額第一，拿地的總金額是第二名綠城的2.21倍。

按照這一趨勢，濱江在杭州的份額，有希望進一步提高。在杭州市場龍頭地位，將變得更為穩(wěn)固。

截止2022年上半年末，濱江土地儲備中杭州占62%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實的二三線城市占比22%，浙江省外占比16%。

杭州市場未來的興衰，很大程度上將影響濱江未來三年的業(yè)績。

從過去十年的情況看，杭州相比于全國絕大多數(shù)地方，在人口吸附能力的表現(xiàn)上要好得多。根據(jù)國家統(tǒng)計局近期公布的《中國人口普查年鑒-2020》，浙江2010—2020年的10年中，省外流入人口達到1619萬人，僅次于廣東。而流入浙江的省外人口，絕大多數(shù)又被杭州所吸納。僅僅2021年一年，杭州新人口數(shù)就超過23萬人，是長三角城市中新增人口數(shù)量的第一名。

在這樣一個人口常年新增量常年第一的城市，房地產(chǎn)市場常年保持高熱度，顯然就是自然而然的事。根據(jù)中指院的統(tǒng)計，即使是在2022年的上半年，杭州的新房市場總體依然保持供小于求的格局。

憑借著在杭州市場領(lǐng)導(dǎo)地位，城市的人口紅利，將轉(zhuǎn)化為濱江盈利持續(xù)增長的動力，幫助公司在地產(chǎn)行業(yè)下行周期內(nèi)，成為行業(yè)的業(yè)績明星。