8月19日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”），對(duì)商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的辦理、延期及資金監(jiān)管等事項(xiàng)進(jìn)行明確。政策調(diào)整亮點(diǎn)是，商品住房項(xiàng)目可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，最低規(guī)模不得小于棟，這意味著可增加預(yù)售取證次數(shù)。同時(shí)，預(yù)售許可證允許延期6個(gè)月，有利于減少預(yù)售和現(xiàn)房銷售之間轉(zhuǎn)換的空窗期。

此次，北京調(diào)整與優(yōu)化商品房銷售，將對(duì)房企以及購房人產(chǎn)生哪些影響？

北京市住建委此次發(fā)布的《通知》規(guī)定，商品住房項(xiàng)目可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，最低規(guī)模不得小于棟。資料圖片

(資料圖片)

適度放寬，可按樓棟辦理預(yù)售證

根據(jù)《通知》，商品住房項(xiàng)目（含共有產(chǎn)權(quán)住房）可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元、分套（間）申請(qǐng)；地下可售倉儲(chǔ)、車位等可單獨(dú)申請(qǐng)辦理預(yù)售許可。

此前北京的規(guī)定是，一個(gè)施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分，最多可以申請(qǐng)辦理兩次預(yù)售許可證，但最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申請(qǐng)預(yù)售許可。

此次優(yōu)化調(diào)整，取消了“最多可以申請(qǐng)辦理兩次預(yù)售許可證”的規(guī)定，意味著政策適度寬松。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來，“在商品房預(yù)售范圍的調(diào)整上，北京在持續(xù)地優(yōu)化，本次將范圍縮小至按棟申請(qǐng)，放松力度相對(duì)較大，預(yù)計(jì)住房供應(yīng)節(jié)奏將會(huì)有較為明顯的加快?！?/p>

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，預(yù)售許可辦理適度放寬，允許按棟申請(qǐng)預(yù)售證，并按預(yù)售許可范圍進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管，有利于調(diào)節(jié)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏，改善部分核心板塊供應(yīng)端乏力現(xiàn)象。

雖然放寬預(yù)售許可辦理，但是在房屋銷售價(jià)格上，更為明晰，不允許分批漲價(jià)。根據(jù)《通知》，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)已承諾商品住房銷售價(jià)格的，申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)按照承諾價(jià)格填報(bào)“一房一價(jià)”；未承諾價(jià)格的，同一施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的樓棟，后期申報(bào)預(yù)售價(jià)格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品申報(bào)預(yù)售價(jià)格。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，北京重申了“一房一價(jià)”的原則，確保開發(fā)商不得在銷售階段隨意漲價(jià)或降價(jià)；同時(shí)，明確了前后兩期銷售價(jià)格不得上漲，確保了房?jī)r(jià)指數(shù)的穩(wěn)定。定價(jià)方式寫進(jìn)預(yù)售管理辦法中，成為長(zhǎng)期實(shí)施的機(jī)制，這也意味著北京未來新房?jī)r(jià)格難有明顯上漲的可能。除非在新項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，能獲得較高的價(jià)格。

與此同時(shí)，《通知》明確，按預(yù)售許可范圍進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)已納入監(jiān)管范圍的預(yù)售資金不重復(fù)監(jiān)管。

李宇嘉分析稱，明確了預(yù)售許可的最小規(guī)模，即棟，從而也明確了根據(jù)預(yù)售許可證確立一個(gè)預(yù)售監(jiān)管的賬戶，不得重復(fù)監(jiān)管或?yàn)槠渌麠潯㈨?xiàng)目實(shí)施監(jiān)管。這樣，其他棟出現(xiàn)問題，也不會(huì)沖擊到本預(yù)售證監(jiān)管范圍內(nèi)的資金安全，從而有利于加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，確保資金用于本項(xiàng)目進(jìn)度和交付，有利于明確預(yù)售審批部門和資金使用部門的職責(zé)。

預(yù)售證可申請(qǐng)延期，更便于轉(zhuǎn)為現(xiàn)售

此次政策的另外一個(gè)亮點(diǎn)是，預(yù)售許可證允許延期6個(gè)月，這使得樓盤預(yù)售可以更加靈活高效地轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售。

《通知》指出，商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可截止日期為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，預(yù)售合同中約定的房屋交付日期應(yīng)與預(yù)售方案中確定的交付日期一致。對(duì)于預(yù)售許可確需延期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依法向項(xiàng)目所在區(qū)房屋行政主管部門書面提出延期申請(qǐng)，延期期限每次不超過6個(gè)月，截止日期為不動(dòng)產(chǎn)首次登記日期。而開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可延期時(shí)，如項(xiàng)目尚未交付，應(yīng)提交預(yù)售許可延期申請(qǐng)及確保項(xiàng)目交付的書面承諾、措施等，確保預(yù)售資金專項(xiàng)用于工程建設(shè)。

之前的情況是，預(yù)售許可到期后，需要較長(zhǎng)的時(shí)間辦理現(xiàn)房銷售備案，這期間房屋不能銷售。陳文靜說，預(yù)售許可證延期6個(gè)月，這減少了預(yù)售和現(xiàn)售之間轉(zhuǎn)換的空窗期。

對(duì)于上述規(guī)定，李宇嘉認(rèn)為，其確保了預(yù)售許可的嚴(yán)肅性，即審批預(yù)售時(shí)確定的交付時(shí)期是剛性的，必須要按照這一日期來交付，否則就認(rèn)定為延期交付，需要承擔(dān)延期交付的損失賠償責(zé)任。而且，凡是延期的，都要提交書面承諾，詳述確保竣工的措施，以及資金專項(xiàng)用于該工程，此舉考慮到了部分開發(fā)商的困難，但也要消除購房者、施工單位、上下游等利益相關(guān)者、債權(quán)人的顧慮，從而讓部分延期的項(xiàng)目能得到相關(guān)方的配合。

此外，對(duì)于現(xiàn)房銷售備案，《通知》還指出，商品住房項(xiàng)目按規(guī)定辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)后，確因司法查封或行政限制解除、預(yù)售合同解除等原因，符合現(xiàn)售條件但未納入備案范圍的房屋，可再次申請(qǐng)辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。

新京報(bào)記者 段文平