因?yàn)槎鄦?wèn)了兩句規(guī)劃，我就被售樓處銷售質(zhì)問(wèn)是不是同行。

(資料圖片)

在長(zhǎng)沙考察，是實(shí)話挺憋屈的，都不和你談規(guī)劃，也不說(shuō)概念，更不說(shuō)板塊，上來(lái)就和你說(shuō)價(jià)格戶型，周邊有什么地鐵配套。

如果多問(wèn)2句，立馬引起懷疑，畢竟是暗訪，只能把硬生生的行業(yè)騷話都得憋回去。

不得不說(shuō)長(zhǎng)沙，確確實(shí)實(shí)反炒房城市，將幸福貫徹到底。

今天，盤一盤長(zhǎng)沙的樓市基本面。

在長(zhǎng)沙，買房別談投資，因?yàn)檎娴牟慌洹?/strong>

全國(guó)強(qiáng)二線城市已經(jīng)松綁一輪調(diào)控了，長(zhǎng)沙呢是松了，以租換購(gòu)，把房子出租出去，可以買第二套房。

過(guò)去你要想買二套房可不容易，首套房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿4年或網(wǎng)簽滿6年，才可以買第二套房。

這個(gè)買房周期多長(zhǎng)？

如果你是非戶籍，那就是要繳2年社保，然后買新房，等2年交房，等2年下證，再等4年滿限售，這個(gè)時(shí)間就得10年！

相當(dāng)于你在長(zhǎng)沙買一套房子，就鎖定了你10年，一個(gè)投資品沒(méi)有流動(dòng)性還能叫資產(chǎn)嗎？

我也翻找了一下長(zhǎng)沙個(gè)別板塊的漲幅，不是特別精準(zhǔn)，但可以做參考。

2017年長(zhǎng)沙梅溪湖的金茂灣價(jià)格1.1-1.2萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在二手房掛牌均價(jià)1.7萬(wàn)，5年時(shí)間漲了6千/㎡，以130㎡來(lái)計(jì)算，折合5年漲了55%，共78萬(wàn)。

也不是不漲，但和那些翻了幾番的城市相比，真的好少。

另外看岳麓區(qū)市府板塊，2010年均價(jià)5000元/㎡，現(xiàn)在均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡，12年漲幅126%，共130萬(wàn)。

還有網(wǎng)友分享他2012年的時(shí)候花20多萬(wàn)買了個(gè)小2房，2020年的時(shí)候賣掉45萬(wàn)，8年時(shí)間漲了20萬(wàn)。

他說(shuō)也不是不漲，就是這個(gè)年漲的利率，不如去買只股票，甚至余額寶剛開(kāi)始的利率都還有7%。

在長(zhǎng)沙買房，只要你買的早，多少還是賺點(diǎn)，最慘的還是從2017年后入坑的。

2017年長(zhǎng)沙升級(jí)最嚴(yán)調(diào)控之后，后面幾乎砍掉一大批購(gòu)買力，一套樓盤本來(lái)有2000個(gè)有名額的購(gòu)房者，結(jié)果限購(gòu)升級(jí)，2000變700，購(gòu)買資格腰斬，房子還怎么賣。

最慘的還是坑慘了一批開(kāi)發(fā)商，很多開(kāi)發(fā)商只能賣著賣著賣到交房，又因?yàn)橄迌r(jià)、去化又慢，為了利潤(rùn)只能降標(biāo)準(zhǔn)，還出現(xiàn)了一大批爛尾樓。

全國(guó)停工、延期、爛尾問(wèn)題項(xiàng)目最多的城市可不是鄭州，而是長(zhǎng)沙。

如果你還有印象，長(zhǎng)沙北辰中央公園可是出過(guò)交房日小區(qū)驚現(xiàn)塑膠“人工湖”的。

那些在2017年之后入手長(zhǎng)沙房子的，如果能準(zhǔn)時(shí)交房，恭喜你，如果交房品質(zhì)還不錯(cuò)，再次恭喜你。

但我想靈魂發(fā)問(wèn)，你買的房子漲了嗎？

或許有一小部分板塊還能繼續(xù)上漲，但多數(shù)頂多漲幅和通脹對(duì)沖。

大家會(huì)說(shuō)，房?jī)r(jià)不漲所以長(zhǎng)沙人民的幸福感才強(qiáng)啊。

如果全國(guó)一樣，大家房?jī)r(jià)都不漲，長(zhǎng)沙幸福感自然強(qiáng)，問(wèn)題就在于長(zhǎng)沙不漲，但同時(shí)期其他城市房?jī)r(jià)在飆漲，而你們不是站在一個(gè)城市去競(jìng)爭(zhēng)的，是站在全國(guó)去競(jìng)爭(zhēng)的。

相當(dāng)于你的財(cái)富被其他城市在瘋狂掠奪啊。

誰(shuí)的錢不是辛辛苦苦賺來(lái)的，大家都拿去買房了，結(jié)果你的漲了幾倍，我的根本不漲。

你房子不漲你怎么置換，尤其是全國(guó)置換，而你孩子未來(lái)去一線城市打拼，你又有資金支持他首套置業(yè)嗎？

以上，你要是還不認(rèn)可。

我想再說(shuō)一點(diǎn)，長(zhǎng)沙的房子不僅不漲，還不好賣。

哪怕是剛需，都不可能一套房子住到老，始終會(huì)有置換需求的吧，當(dāng)你想換房的時(shí)候，你有想過(guò)你的房子好賣嗎？

昨天，一位粉絲在我們文章下方留言：

長(zhǎng)沙二環(huán)的房子，掛牌5年還沒(méi)賣出去，我打開(kāi)鏈家，雖然不至于5年那么夸張，但掛牌6個(gè)月、1年的樓盤確實(shí)也不少。

長(zhǎng)沙這幾年開(kāi)始控制供地，但又因?yàn)橄拶?gòu)嚴(yán)格，本地改善也沒(méi)辦法短時(shí)間買二套房，這導(dǎo)致長(zhǎng)沙的二手房市場(chǎng)一直不夠火熱。

畢竟長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)基本不漲，缺乏投資氛圍，市場(chǎng)基本就是剛需市場(chǎng)，二手房要等著本地人消化，可長(zhǎng)沙出了名的低收入高消費(fèi)，老百姓(603883)普遍的購(gòu)買力水平不高。

如果不是為了孩子教育，多數(shù)本地人也不著急去買房。

所以市場(chǎng)熱度一直炒不起來(lái)，不溫不火。

長(zhǎng)沙買房，既不漲，后期流動(dòng)性也不高，不動(dòng)產(chǎn)，真的就變成“不會(huì)動(dòng)的資產(chǎn)了”。

如果你是長(zhǎng)沙剛需，又真的想知道長(zhǎng)沙買哪，也可以直接掃下方二維碼添加我們的微信，一起詳細(xì)聊聊。

長(zhǎng)沙新房，極度內(nèi)卷。

130㎡的房子只是剛需戶型，改善戶型普遍180㎡以上。

很明顯，長(zhǎng)沙市場(chǎng)，正加速進(jìn)入了改善市場(chǎng)。

這次看盤，基本都是改善型戶型為主，北辰三角洲最小戶型130㎡，梅溪湖二期的綠城最低180㎡，市府北的新城最小面積也是140㎡起。

開(kāi)福區(qū)中心也都是160㎡起，如果要小戶型的話，得往外圍走一走，才能看到98到130之間的“剛需”戶型。

之前買了長(zhǎng)沙的同事還調(diào)侃說(shuō)，在長(zhǎng)沙，沒(méi)有140㎡的房子不叫房子。

看來(lái)真的是因?yàn)閱蝺r(jià)便宜，才足夠任性。

現(xiàn)在整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)，還是比較明朗的。

核心區(qū)其實(shí)沒(méi)多少新房，而且都是大面積，用首付預(yù)算就已經(jīng)篩出一批客群，就是以改善為主。

其次就是相對(duì)熱門的板塊，比如武廣新城、月亮島、高鐵西站、天心這些板塊能找到小戶型，且單價(jià)較低的項(xiàng)目，這些就基本是小年輕上車的選擇了。

所以地段和戶型面積基本給長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)分開(kāi)了天然的分水嶺。

現(xiàn)在長(zhǎng)沙的新房已經(jīng)進(jìn)入改善市場(chǎng)，這意味著接下來(lái)買新房的購(gòu)房者要特別注意2點(diǎn)：

1、戶型不能太小，否則未來(lái)二手市場(chǎng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力

2、產(chǎn)品、戶型的設(shè)計(jì)品質(zhì)高要高，長(zhǎng)沙現(xiàn)在多數(shù)二手房的容積率高、戶型設(shè)計(jì)感差，且多是塔樓設(shè)計(jì)，如果新房是板樓、密度低、得房率高，未來(lái)二手房市場(chǎng)流動(dòng)性戶更高。

長(zhǎng)沙，到了一個(gè)拼品質(zhì)的時(shí)代了。

長(zhǎng)沙是個(gè)反炒房的城市，沒(méi)有外來(lái)炒房客，一個(gè)純粹想靠本地人撐起來(lái)的市場(chǎng)，究竟靠什么？

稀缺景觀以及學(xué)區(qū)。

這兩點(diǎn)在長(zhǎng)沙就是硬通貨，前者針對(duì)改善客群，后者針對(duì)所有長(zhǎng)沙市民。

如果能望湖、靠山、靠江、再配上好學(xué)校，這樣的樓盤基本能捅破長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)天花板。

比如梅溪湖靠湖和學(xué)校，有小區(qū)最高能掛牌3萬(wàn)。

如果只能在稀缺景觀和學(xué)區(qū)中選，那學(xué)區(qū)更重要。

市府板塊能讀麓山國(guó)際實(shí)驗(yàn)小學(xué)+長(zhǎng)郡雙語(yǔ)實(shí)現(xiàn)初中的，哪怕沒(méi)有湖和山，最高也到了2.9萬(wàn)。

洋湖靠著長(zhǎng)郡雙語(yǔ)洋湖中學(xué)、雅禮洋湖中學(xué)、麓山洋湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年制），加上搭配密度低的優(yōu)勢(shì)，二手價(jià)格也上到了1.8-1.9萬(wàn)，這和梅溪湖二期的綠城新房?jī)r(jià)格差不多了。

整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)，如果帶有好學(xué)校的小區(qū)就能比周邊價(jià)格高出2000-5000元/㎡。

所以買長(zhǎng)沙的房子，以上這2點(diǎn)至少得有1點(diǎn)，在后期轉(zhuǎn)手的時(shí)候才有溢價(jià)空間。

越是沒(méi)有炒房客的城市，越會(huì)回歸本質(zhì)。

最后，回答一個(gè)所有人想知道終極問(wèn)題，長(zhǎng)沙適合投資嗎？

只要長(zhǎng)沙接下來(lái)在調(diào)控這塊依然采取不放松，就意味著外來(lái)熱錢不會(huì)流入，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的漲幅就始終有限。

在長(zhǎng)沙買房，頂多做到保值而已。

如果你抱著買房賺錢這目的買長(zhǎng)沙，我建議你還是別了。

這真的是讓炒房客有去無(wú)回的城市。

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