北京市場驚現(xiàn)6折新房甩賣引發(fā)購房者關(guān)注，北京商報(bào)記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除價(jià)格便宜外，這批特價(jià)分配房打出最大的賣點(diǎn)就是“買房不需要購房資質(zhì)”，但需要以銷售企業(yè)職工的名義簽訂合同，而相關(guān)合同并不是與項(xiàng)目開發(fā)商所簽訂。值得一提的是，即便購房者以員工身份買房，所拿到的也并非真正的購房協(xié)議，而是由銷售拿著稱是開發(fā)商方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》。

不用購房資格

北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除價(jià)格便宜外，位于石景山五里坨的這批特價(jià)分配房最大的賣點(diǎn)就是“買房不需要購房資質(zhì)”。按照現(xiàn)場銷售人員提供的購房信息，購買條件按照企業(yè)分房管理，購房者年齡滿足22-60周歲之間即可。

眾所周知，北京買房有嚴(yán)格的“條件”限制，這也是廣大購房者心中的“痛”，有資質(zhì)的沒錢，有錢的又沒資質(zhì)，要二者合一才行。

這批不需要資質(zhì)的房子該如何買呢？“既然是員工福利房，肯定要以員工的身份買?！睋?jù)銷售人員李錦（化名）介紹，如果要購入這批房子，需要購房者簽署一個(gè)在職員工證明來買。

“流程是交錢拿鑰匙，去建委報(bào)備登記，到時(shí)候網(wǎng)上也能查到是你的名字，這個(gè)房子的戶主是誰，然后開發(fā)商這邊會(huì)給你一個(gè)本，上面寫著房間號(hào)，證明這是你買的房子?！崩铄\稱。

沒有銷售資格的物業(yè)包銷

李錦口中的在職員工證明并不是與項(xiàng)目開發(fā)商簽訂的，而是與包銷單位“北京銘確物業(yè)管理有限公司”簽訂。也就是說，凡是買這批房子的購房者，首先要成為北京銘確物業(yè)管理有限公司的員工。上述包括李錦在內(nèi)的銷售人員均表示自己屬于這個(gè)物業(yè)公司。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京銘確物業(yè)管理有限公司成立于2022年1月7日，注冊(cè)資本為800萬元人民幣，法定代表人為金鑫，經(jīng)營范圍包括物業(yè)管理；企業(yè)管理；企業(yè)管理咨詢（不含中介服務(wù)）；技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)推廣、技術(shù)服務(wù)；城市園林綠化。

如果天眼查的信息沒有錯(cuò)，那么北京銘確物業(yè)管理有限公司并不具備新房銷售的資格。

金鑫名下還有另外一家公司——北京得捷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。天眼查數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)營范圍包括從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)咨詢；房地產(chǎn)開發(fā)；出租商業(yè)用房等。

對(duì)于工商系統(tǒng)里沒有資質(zhì)代理這樣一個(gè)項(xiàng)目，北京商報(bào)記者致電北京銘確物業(yè)管理有限公司，但截至發(fā)稿并未獲得回應(yīng)。北京商報(bào)記者也與項(xiàng)目方遠(yuǎn)洋方面求證與該物業(yè)公司的關(guān)系，遠(yuǎn)洋方面表示去了解情況，截至發(fā)稿前也未有回復(fù)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴北京商報(bào)記者，首先需要看這個(gè)所謂的包銷公司是否有開發(fā)商的書面授權(quán)，書面授權(quán)是否會(huì)作為購房合同的組成部分。如果沒有書面授權(quán)，購房人將來依據(jù)合同向開發(fā)商主張維權(quán)時(shí)，可能會(huì)面臨開發(fā)商不承認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商書面授權(quán)已經(jīng)列入合同附件，或者以其他書面方式進(jìn)行了確認(rèn)，開發(fā)商作為委托人，相應(yīng)的法律后果應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。未來出現(xiàn)一些問題，購房人也可以向開發(fā)商進(jìn)行維權(quán)。

“即使有書面授權(quán)，還是建議購房合同最好和開發(fā)商簽署。盡量避免未來開發(fā)商不承認(rèn)購房合同約束力?！蓖跤癯紡?qiáng)調(diào)。

購房時(shí)簽公房租賃合同

事實(shí)上，購房者即便以員工身份買房，所簽署的也并非真正的購房協(xié)議，而是由銷售方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》。

“拿著合同就可以正常落戶、上學(xué)了，而且房源信息會(huì)去建委報(bào)備登記的。”為了證明自己說的是真的，李錦向北京商報(bào)記者提供了上述《北京市公有住宅租賃合同》，在這份發(fā)黃的合同上明確寫了“承租周期10年”。

對(duì)于為何是“承租”不是“買賣”，且周期只有10年，按照李錦的說法，“這正是公房的特點(diǎn)”，只要國家不出臺(tái)新政策，這批“分配房”五年后就能變成正常的商品住宅?！暗綍r(shí)候拿著開發(fā)商提供的合同，然后補(bǔ)交一個(gè)35%的差額稅，房本就能正常下來了。”

“北京過去確實(shí)有公有住房，大概在90年代初，為了解決企事業(yè)單位職工興建的一批公有住房，興建之初都是承租性質(zhì)。”一位曾經(jīng)經(jīng)歷過北京房改的政府人士直言，房改后，部分公房折合工齡、職級(jí)等在完成土地出讓金補(bǔ)繳或按照房改政策補(bǔ)足房款后銷售給了職工，也就是現(xiàn)在二手房市場的已購公房。

顯然，上述房源并不符合這一規(guī)定。

對(duì)此，李錦也承認(rèn)“不能保證百分之百下房本”，但自己住是肯定沒問題的，如果想轉(zhuǎn)讓，沒下房本之前物業(yè)負(fù)責(zé)更改租賃合同。

截至北京商報(bào)記者發(fā)稿，北京石景山App上發(fā)布一則落款為石景山區(qū)住建委的情況說明，稱核實(shí)后，五里坨的兩個(gè)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋五里春秋與西府海棠商品房最低銷售價(jià)格均未有6折甩賣。五里春秋項(xiàng)目公司景西公司正準(zhǔn)備就自持商品房對(duì)外整體租賃與相關(guān)單位進(jìn)行接洽，未形成租賃方案、未簽署任何協(xié)議，已經(jīng)在售樓處張貼聲明，提醒購房者謹(jǐn)防自持商品房的不實(shí)宣傳。

以租代售的風(fēng)險(xiǎn)

2016年9月30日，北京出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，要求強(qiáng)化“控地價(jià)、限房價(jià)”交易方式，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。自持是“控地價(jià)、限房價(jià)”的產(chǎn)物，北京部分地塊自持比例甚至達(dá)到100%，也可見當(dāng)時(shí)房企拿地的熱情。

后續(xù)因開發(fā)商著急變現(xiàn)，自持商品房開始利用“以租代售”的形式入市。2017年4月，北京市發(fā)布了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持商品住房租賃的管理工作，明確企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過10年。

簽訂“長租”合同而不是商品房買賣合同，一次性租賃70年賭的就是未來能“轉(zhuǎn)正”？地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，自持模式有其歷史背景，也是政府土地拍賣的一次新嘗試，此類房源已明確“不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓”，因此“轉(zhuǎn)正”目前沒有政策依據(jù)。此外，房管部門如果為某一項(xiàng)目開設(shè)“先例”，個(gè)例就不再是個(gè)例，后續(xù)自持項(xiàng)目爭相效仿，自持政策也就失去了原本的意義。

北京商報(bào)樓市調(diào)查小組

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