“銀行直供房”激增，與法拍房有何不同？

來源：界面新聞時間：2025-11-10 20:26:44

　　界面新聞記者 | 曾令俊

一套市場估價約200萬元的房產，近日在第三方拍賣平臺上以150萬元成交，購買者并非從普通房東手中購得，而是直接與銀行完成了交易。

(資料圖片僅供參考)

他購買的不是普通二手房，而是近期增加的“銀行直供房”。近期，包括農業(yè)銀行、建設銀行、交通銀行等多家大型銀行，以及一些中小銀行通過阿里資產、京東等第三方平臺大量直接銷售房產，部分銀行在售房產標的已超過千套。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受界面新聞記者采訪時表示，近期銀行“直售房產”之所以備受關注，一是規(guī)模突然增加了，當然主要還是中小銀行，特別是農商行；二是銀行開始重視從“To B”到“To B和To C”并重。

“之所以出現(xiàn)這種變化，一方面是銀行開始重視債權處置；另一方面，在互聯(lián)網+滲透的情況下，直接對C端已經成為必然趨勢?！崩钣罴螌缑嫘侣動浾哒f。

銀行“直供房”數(shù)量增加

阿里、京東等資產平臺數(shù)據(jù)顯示，農業(yè)銀行、建設銀行等多家銀行正批量掛牌房產，部分房源價格比市價低25%；四川農信系統(tǒng)掛牌標的超2.5萬個，吉林銀行在售房產破2000套。

銀行直供房最吸引人的無疑是其價格優(yōu)勢。蘭州農商行9月底拍賣的蘭州市城關區(qū)一套125平方米抵債房產，以151萬元成交。而該小區(qū)同戶型的中介掛牌價在180萬至220萬元之間；齊齊哈爾農商行住宅起拍價9.9萬元；廣東云浮農商行即將開拍的商住房，起拍價8萬元。

所謂“銀行直供房”，實質上大多是銀行不良貸款處置的產物。當企業(yè)或個人借款人無力償還貸款時，銀行通過司法程序收回作為抵押物的房產，完成債權剝離取得清晰產權，然后以房東身份直接出售或出租。

據(jù)了解，這些房源主要有兩個來源：

一方面，司法拍賣流拍后的“以物抵債”是重要渠道。某股份制銀行掛牌的云南省安寧市房產及土地，曾經歷司法拍賣但最終流拍，銀行以1.3億元的抵債金額取得產權，如今以4200萬元的起拍價折價處置。

另一方面，銀行也通過司法程序主動取得房產。蘭州農商行在撫順新區(qū)育才壹品小區(qū)持有的200多套住宅，就是因為開發(fā)商智峰地產欠款2.94億元，法院裁定執(zhí)行總額4.6億元，銀行憑強制執(zhí)行文書完成過戶后對外出售。

李宇嘉在接受界面新聞記者采訪時表示，“直售房產”的銀行，多為中小銀行，農信社，這主要是由于過去樓市上行期，正規(guī)融資方面，對開發(fā)商的融資收緊，特別是一些資質較弱、經營不規(guī)范的地產商，不得不繞道信托等高成本的影子金融。但是，地產的投資收益誘惑比較大，一些經營自主權比較大，業(yè)務激進的中小銀行，就對這些開發(fā)商發(fā)放了貸款。

與法拍房有何區(qū)別？

與傳統(tǒng)的法拍房相比，銀行直供房在產權清晰度上具有明顯優(yōu)勢。

多位銀行業(yè)人士對界面新聞記者指出，銀行直供房產權清晰，交易對手直接為銀行，有效規(guī)避了法拍房可能存在的民間借貸、長期租約等潛在隱患。

某城商行特資部人士對界面新聞記者說，“銀行直供房相當于銀行已經幫購房者過濾了一遍風險。銀行會提前完成債權債務剝離，購買這類房產的法律風險遠低于傳統(tǒng)法拍房?！?/p>

李宇嘉對界面新聞記者說，銀行“直售房產”，本質上與法拍房的區(qū)別不大，但交易風險相對較小，有利于加速資產處置。隨著對銀行業(yè)績考核、資產處置力度的加大，加上地產下行后，表內部分不動產風險暴露加大，銀行直接對接C端處置資產，可能會增加。因此，未來銀行端可能成為房源供給的一個重要渠道。

“兩者最大區(qū)別是風險可控性?！睆V州某房產中介公司店長對界面新聞記者說，“之前有客戶買法拍房，成交后發(fā)現(xiàn)存在20年的長租約，根本無法入??；而銀行直供房在掛牌前，會做三輪產權核查，隱性租約、二次抵押這些問題都會提前剝離?！?/p>

價格機制也截然不同?！胺ㄅ姆靠扛們r，有時會越拍越貴，而銀行直供房定價更平穩(wěn)一些?！鄙鲜鲋薪楣镜觊L對界面新聞記者說。

在產權上是否會有糾紛？“銀行直售房產，意味著以物抵債，產權已經到了銀行名下。由此，產權瑕疵的問題沒有了，這對于促進資產交易，有積極意義。不過，由于債務人可能在使用房產，比如出租或者家中有老人居住，甚至還有其他債務糾紛，是否能及時清退也有一定不確定?！崩钣罴螌缑嫘侣動浾哒f。

不良資產壓力上升

銀行加速處置這些房產的背后，是不良資產壓力的上升。

開源證券研報指出，2025年中報顯示上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行上升幅度超過20bp。但由于按揭抵押品充足，同時利率調降亦大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客戶違約概率，故當前按揭不良率絕對水平在各類零售貸款中仍最低，其風險仍處可控區(qū)間。

開源證券銀行首席分析師劉呈祥認為，當前銀行對于經營貸不良傾向于留存于表內，而非表外處置，故造成經營貸不良積累推升不良率。

某城商行貸后管理人員向界面新聞記者表示，“以往不良房產處置周期長達2-3年，現(xiàn)在通過直售模式，半年內就能完成變現(xiàn)，有的甚至更快?！?/p>

某不便具名的地產分析人士對界面新聞記者指出，“銀行直供房”的事件受關注，本身是銀行常規(guī)的年底資產盤活動作，所以從銀行層面回籠資金的操作角度去理解即可。

李宇嘉對界面新聞記者說，傳統(tǒng)的在資產處置平臺上找大宗的B端買家，甚至C端客戶比較難了。比如，今年三季度，資產處置平臺上，法拍房的清倉率（交易量/掛牌拍品數(shù)量）僅為28.5%。銀行“直售房產”一直存在，過去，大體量的不動產往往在各種資產處置平臺上通過B端來批量處理，小規(guī)模的幾套房，往往通過房產中介機構在二級市場上賣掉。

上述分析人士指出，購房者積極購房，包括關注“銀行直供房”，都是住房消費中很正常的現(xiàn)象。當然從住房消費角度看，要做足功課，多了解此類房產的交易情況，在這種情況下才會有真正的撿漏機會。

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